一棟マンション投資、区分所有マンションn投資、アパート投資、戸建て投資。最近では民泊などもあり、不動産投資といっても多くの種類があります。
これから不動産投資を始めてみようと思っている人は、勉強すればするほど、書籍を読めば読むほど何をやったら良いのか迷ってしまうことでしょう。
私も10年以上前に不動産投資を始めようと思った時に何十冊もの不動産投資本を読みあさり、複数のセミナーに参加した結果、迷宮に迷い込んでしまった1人です。
本記事では、私がそんな迷宮に迷い込んでしまった中でも不動産投資を始めることができた身の丈に合ったこつこつとしたマンション投資について紹介し、迷宮に迷い込んでしまった人達の道標にして頂きたいと思います。
目次
不動産投資は身の丈に合った中古の区分所有マンションで始める
不動産投資を始めようかと考えている初心者の多くは、本当に不動産投資をして成功することができるのか?失敗して大損害を受けてしまうのではないか?と非常に心配になり、なかなか一歩を踏み出すことができません。
また、不動産投資に関することをインターネットで検索すると「不動産投資は新築一棟マンションで始める」「不動産投資は新築一棟アパートが最適」など、初めから多額の費用をかけて行うことを推奨するような記事も多くあります。
これらを全て否定することはしませんが、私はこのような初めから多額の費用を投じて行う不動産投資を行ったことはなく、周囲にもそれで成功したという人もいないので多くのことを語ることはしません。
逆に一棟アパート投資を始めて上手く行っていないという人は実際に周囲にもいるため、そのような多額の費用を投じて行う不動産投資はリスクが高いと感じています。
したがって私は自身の成功実体験から、不動産投資は「身の丈に合ったこつこつと行う東京都23区内への中古区分所有マンション投資から始めるべき」と推奨しています。
なぜ東京都23区内の中古区分所有マンションが良いのか?
東京都23区内の中古区分所有マンションへの投資が良いと断言する一番の理由は、私が10年以上自ら実践してきた体験から毎月安定した家賃収入を得ることができており、リスクが非常に低いと実感しているからです。
東京都23区内でのマンションは地方のマンションと比べると中古でも驚くほど高額と感じますが、それだけ魅力的で資産価値も高く、下がりにくいということです。
そして、不動産投資で最大のリスクとなる部屋の借り手が見つからないという空室率も低く抑えることができ、安定した家賃収入を得られる可能性も高まります。
また、万が一売却する必要がある時にも適正な価格で早期に売却しやすく、これはリスクを低減する大きな要因の1つとなります。
一方、地方のマンションは売却が難しいことが多く、価格を下げたとしても1年以上売却することができないようなことも稀ではないとも聞きます。
それだけ東京都23区というのは魅力的な立地というわけです。
但し、東京都23区内の中古区分所有マンションならどのようなマンションでも良いのかというと、もちろんそんなことはありません。
選定条件のポイントを絞って3つだけ挙げてみます。
①最寄駅から徒歩10分以内(できれば5分以内)
②間取りは1R、1K、1DKタイプのいづれか
③新耐震基準での建築物件(1981年6月1日以降に認可を受けて建築された物件)
上記では必須と思われる3つのポイントに絞ってあげましたが、実際に購入するマンションを決める時には、この3つのポイント以外にもそのマンションのこれまでの修繕状況や管理状況、周囲の状況など他にも選定するための確認事項などもあり、自分で納得してから購入する必要があります。
また、その人の投資目的や年齢などによっても購入する中古マンションの選び方は変えていくべきです。
しかし、基本的な条件をおさえて適正な価格で購入して始めた東京都23区内の中古区分所有マンションの投資あれば大きな損害を受けることは少なく、安定した家賃収入を得るためのマンション投資をすることが期待できるでしょう。
信頼できる不動産会社を見つける
信頼できる不動産会社を見つけることは、優良な不動産投資物件を見つけるためには重要なことです。
優良な不動産物件を探すよりもまずは、信頼できる不動産会社を信頼できる知人などから紹介してもらうことをお勧めします。
どんなに安くても借り手が全く見つからないようなマンションであったり、適切に管理されているマンションだったとしてもそれが適正価格から大きく外れた高いものであった場合には、不動産投資としては成功することは非常に難しくなります。
「そんなマンションは絶対に私は買うわけがない!」と思う人も多いとは思いますが、残念なことに世間で悪質と呼ばれるような不動産会社も多く、言葉巧みに不動産投資の道へ誘い、適正価格から大きく外れた価格でマンションを買わされる人も少なくありません。
私が所有して理事を務めていたマンションでも実際にあった話をします。
そのマンションは私が約10年前に1,300万円程度で購入したのですが、私の購入した部屋と全く同じ間取りで1つ下のフロアの部屋を私が購入した約7年後に不動産会社に言われるがまま1,800万円以上で購入してしまい、しかも賃貸管理もその不動産会社に任せた結果、1年以上も家賃の振り込みがされていなかったというマンションオーナーがいました。
その人は個人で飲食店も経営しており、不動産投資などは全くの素人だったのにも関わらず悪質な不動産会社に言葉巧みに騙されてマンション投資を始めてしまったとのことでした。
そのため、毎月のように不動産収入がマイナスとなってしまいマンションを売却しても借金は無くならないため、売却することもできずに非常に苦労しているようです。
くれぐれも悪質な不動産会社には気をつけて、信頼できる不動産会社を見つけてマンション投資を始めるようにして下さい。
因みに、電話などで一度断ってもしつこく不動産販売を進めてくるような不動産業者は宅建業法に違反しており、それだけで悪質な不動産会社と判断できますので覚えておいてください。
マンション購入の決め手は管理!
マンション投資は株式投資とは異なります。
株式投資は株式を購入したらあとは、株価が上がったら売却して利益を得ることが一般的な考えです。(株主優待や配当を目的とする方たちもいますが)
一方、マンション投資は購入した後に物件価格が上がったら売却して利益を得るキャピタルゲインを目的とするのではなく、長期的に安定した家賃収入であるインカムゲインを目的とすることが望ましいと考えます。
そして、そのためには購入前であればこれまでの管理状態の確認、購入後はこれからの管理活動が長期的に安定した家賃収入を得ていくためには非常に重要となっていきます。
しかし、マンション建物管理は法律が絡むことも多いため専門性が高く、マンション管理の知識の無い方では良し悪しの判断は非常に難しいでしょう。
また、不動産会社の営業マンの方たちも売ることにかけてはプロフェッショナルであっても、管理のことについてはほとんど知識のない人たちも少なくありません。
私のお勧めとしては、購入しようと検討しているマンションの管理状態に問題ないのかを管理について詳しい人に相談して、最終的に購入を判断することです。
マンション建物管理はとても奥が深いため、当コラムでは詳しくは書きませんが、ここでは非常に重要なことだとおさえておいて下さい。
まとめ
それでは、本記事のまとめをします
東京都23区内の中古区分マンション
最寄駅から徒歩10分以内(できれば5分以内)
新耐震基準
間取りは1R、1K、1DK
信頼できる不動産会社を見つける
マンション購入の決め手は管理!最終的には管理に詳しい人に相談して物件購入を判断する
マンション投資に限りませんが、必ずどのような投資にもリスクはあります。
また、逆に投資をしないリスクというものもあります。
くれぐれも他責にせず、最終的には自分が納得して自己判断で投資を始めることが必要です。
本日も読んでいただき、どうもありがとうございました。