マンション投資

マンション投資のリスクと向き合い自身の許容範囲を把握する

不動産投資を始めようかと考えている多くの人達は、リスクについて考えるはずです。

本記事では、不動産投資の中でも私がこれまで経験してきた複数のマンション投資で考えるリスクとその低減方法について紹介していきます。

リスクを明確にとらえ、低減する方法を知ることによってリスクと向き合うことができ、自身の許容できる範囲のリスクを把握することができます。

そして、マンション投資への一歩を踏み出すための勇気を持つことができるでしょう。

マンション投資のリスクとは?


不動産投資に関わらず私達は生きている限り何らかの「リスク」は常に背負っています。

会社員で言うならば、労働災害、リストラ、左遷、転勤、パワハラ、セクハラ・・・あげればきりがありません。

このように世の中に全くリスクがない物や事は皆無に等しいことだと認識する必要があります。

そして、リスクとは物や事によって大きさ、内容が異なるだけであって、まずはその大きさ、内容を知ることでリスクを把握し、向き合うための準備が整えられていきます。

それでは、所有するマンションを貸すことで家賃収入を得るマンション投資のリスクとはどんなものが挙げられるでしょうか。

エアコン、キッチンなどの設備が故障することによる修繕・補修・交換リスク、地震や火事などの災害リスク、マンション価格や家賃が下落することによる価格下落リスク、ローンの金利があがってしまう金利上昇リスク・・・などなど考えれば多くのリスクが挙がります。

このようなリスクばかりを想像してしまうと、これからマンション投資を始めようかと考えている人は、リスクの恐怖でなかなかマンション投資への一歩を踏み出すことが難しくなっていきます。

しかし、実際にマンション投資を始めてみると始める前に考えていたリスクの多くは思っていたほど高くないということがわかってきます。

但し、マンション投資の最大のリスクとなる「部屋を借りてくれる人が見つからない」ことによる“ 空室リスク ”だけは、マンション投資を始める前にできる限り低減させることを念頭において購入する物件を厳しく選定することが重要です。

借りてくれる人がいなければ想定利回りがいくら高くても、物件をどんなに安く購入したとしても損害を受け続けていきます。

借りる人がいないということは家賃収入が入ってこないどころかローン返済中であればその返済金と毎月発生する管理費、修繕積立金など身銭をきって支払わなければいけません。

バブル時代に建てられた当時は1部屋何千万円もする地方のリゾートマンションが昨今では、数十万円で売り出されていることもあります。

その理由は借りてくれる人がいないために毎月多額の管理費、修繕費用が発生して所有しているだけで赤字がどんどんと膨らんでいくために所有者が早く手放したいという思いから驚くような安い価格で売り出される訳です。

このように空室リスクをいかに低減させることができるかが安定したマンション投資を継続するための一番の肝となります。

東京都23区内のマンション投資で空室リスクを低減する


マンション投資での最大のリスクは部屋を借りてくれる人がいないことによる「空室」リスクです。

そして、このリスクの大きさは投資用のマンション物件を購入する段階で既に差がでてきます。

マンション投資の初心者でありがちなのは、マンションの築年数や外観、部屋の中の内装、設備などが良い物件など「自分が購入して住むなら」という目線で投資用のマンションを選んでしまいます。

しかし、それは絶対にやってはいけないNGポイントです。

自分が購入して一生住みたいと思うマンションと投資用で賃貸していくマンションは別物と考えて下さい。

投資用マンションの選定で重要なのは“立地”と“家賃”の2つを最重要で考えることです。

これはマンションを借りて住みたいと思っている多くの人が賃貸マンションを探す時に何を重要視して検索するのかを考えればすぐわかることです。

この立地と家賃をまずは最優先の検索条件として設定して探し、その条件に合致した物件に対してだけ次の条件として築年数や間取り、内装、設備などの追加条件が加わっていくような検索の流れとなるのが一般的です。

また、マンション投資というものは、基本的に部屋を借りてくれる人は何十年も借り続けてくれるということはほとんどなく、何年かごとに退居して入居、退居して入居を繰り返していくものだということを念頭に入れておく必要があります。

ただ、実際に部屋を借りてくれている人が退居するという連絡を受けると、非常に残念で次の入居者がすぐに見つかるかどうか不安になるというのも私の実体験からの本音でもありますが・・・

では、どのようなマンションを購入したら空室リスクを減らせるかをお伝えします。

私はズバリ! 立地は東京都23区内の最寄駅から徒歩10分以内(できれば5分以内)。想定家賃は6万円~8万円代のワンルーム(1K、1DK含む)と断言します。

2020年はコロナウィルスの影響により外国人の入国は東京都内も例外ではなく、日本国内全体で減少していると推測されます。

しかし、コロナウィルスが終息すれば再び多くの外国人が日本国内に入国し、特に東京都内は転入超過が再び続いていくでしょう。

そのため、退居と入居を繰り返すようなマンション投資において日本国内で最も空室リスクが低減できるエリアは私の実体験からも東京都23区内であると断言できます。

もちろん購入する物件の価格も重要です。東京都23区内の最寄駅から徒歩10分以内だからと言ってどんなマンションでも良いわけではありません。

新築物件は高すぎて費用回収が困難なため投資には向いていません。

1981年6月1日以降に建築された震災に対する倒壊リスクを低減できる新耐震基準の中古マンションにするべきです。

中古マンションを選定するにあたり築浅物件が良いのか?それとも築20~30年程度経過した安価な物件が良いのかはそれぞれ良いところ悪いところがあり、投資する人の目的や年齢などによっても分かれるところなので一概に良し悪しは言えません。

強いて言うならば、これから初めてマンション投資を行う初心者の方であれば築20年前後の1千万円前半の価格帯でのマンションを購入して始めるのが良いと思います。

東京都23区内のマンションであれば、売却したいと考えた時には地方の物件に比べても早期に資産価値を保ちながら売却できる可能性が高く、売却リスクの面からもリスクの低減を図ることができます。

マンション投資は東京都23区内の中古ワンルームマンションで低減する。

このことを念頭に入れて、マンション投資へ一歩踏み出してみてはいかがでしょうか。

リスクは分散投資と損害保険で低減して自身の許容範囲を把握


実際にマンション投資を行っていくと、災害リスクや金利上昇リスクなどは投資開始前に心配していたほどリスクが無いと考えていくようになります。

正確には日常の生活では恐らくほとんど考える日が無くなるはずです。

しかし、考えないからと言ってリスクが無くなるわけではなく、どんな小さいリスクだとしてもカバーや低減できるのであれば、その対策をするに越したことはありません。

災害リスク対策として最も一般的なのは損害保険をかけることによりリスクをカバーする方法です。

損害保険の中には、火災保険や地震保険、水害保険などがあります。

損害保険は掛金が多くなるほど損害がカバーでき災害リスクに対する安心感は得られますが、損害保険に多くの掛金を投じるとマンション投資としては健全な投資状態を保つのは難しくなります。

私の推奨する損害保険としては、火災保険は必ず加入する。水害保険は立地により河川などの氾濫の可能性が高いのか?所有する部屋が1階、2階などの低層階なのかにより加入を決める。

地震保険はマンションが新耐震基準の建物なのかを考慮に入れ加入を決めていくのが望ましいと思います。

特に地震保険は年々巨大地震の発生リスクが高まってきていて掛金が上昇していいます。

費用対効果よく考えて加入するのかどうかを検討する必要があります。

また、損害保険は損害を受けて修復するための金額が必ず全額支払われるという訳ではありません。

そのあたりにも注意して加入する、掛金の金額を決めることも必要です。

自然災害はいつどこで発生し、どのくらいの被害をもたらすのかは誰にも予想できないので、損害保険のプロでも本当に適格な損害保険の提案をすることは難しいのではなかと私は考えています。

マンション投資を行う上では、分散投資ということも大切になっていきます。

なるべくローン金額を少なくするためにと考えて貯金のほとんどをその頭金につぎ込むこともあまり得策ではありません。

ローンというのは、繰上げ返済といって月々のローン返済額にプラスして返済し、元金を減らすような返済をすることはできますが、一旦返済した金額を返金してもらうことはできません。

ほとんどの貯金を全て頭金につぎ込んでマンション投資を始め、万が一急に多額の現金が必要となってしまった場合は借金をするか、投資マンションを売却するかなどの選択を迫られてしまいます。

このような状況を低減するためには分散投資することがリスク分散につながります。

分散投資としては私も実践している次の①~③を推奨します。

①ある程度の貯金(給与手取りの最低3か月~6か月程度)
②NISAなどの投資額が制限されて税金が優遇された投資
③投資用の区分所有マンションを複数所有する

ある程度の貯金というのは急に現金が必要な時になった際にすぐに準備できるようにするために必要です。

貯金額に関しては生活レベルが各人によって異なりますが、現在の給与手取り額の最低3か月程度、できれば6か月程度はあった方が安心できるでしょう。

NISAなどへの投資については、ローンの金利が上昇した際の金利上昇リスクを低減できると考えています。

一般的に金利が上昇するということは好景気状況となっていて、株価なども上昇している銘柄が多いはずです。

そのような時に万が一急激に金利が上昇した場合にはNISA、つみたてNISAなどに投資をしていれば値上がりした銘柄を売却し、それを繰上返済することによりローンの金利上昇分を抑えることが可能となります。

但し、景気が良くなり株価が高くなっていたとしても全ての銘柄が上昇していることは考えにくいので、NISA、つみたてNISAの中でも銘柄を分散して投資することが大切です。

つみたてNISAと似ているiDeCoという制度がありますが、こちらは一旦加入すると60歳まで解約できないなどの制約が多く換金性が悪いためマンション投資の分散投資とはなりづらいので注意して下さい。

マンション投資を考えている初心者には少しハードルが高くなりますが、投資用の区分所有マンションを複数所有してリスクを分散する方法もあります。

同じ東京都23区内のワンルームであっても、区を分散する。築年数を分散するなどすることで災害リスクや設備などの修繕時期が重なりにくいなどのリスクの分散が可能です。

また、私も実際に経験したことがあるのですが、まとまった現金が必要となり所有していた複数のマンションの1部屋だけを売却して現金化するということも可能です。

NISAなどの投資に比べて換金性には劣りますが、東京都23区内の立地の良いマンションであれば早ければ1~2か月程度で売却し、現金化することが可能となります。

最後に、私が考えるマンション投資における自身のリスク許容範囲の目安3箇条を挙げます。

リスク許容範囲の目安3箇条

① 想定できる家賃収入から管理費、修繕積立金などの必要経費を引いて年間収支がプラスになるような物件を選び、ローンを組んでいること

② 万が一急に売却することになった場合にも借金が残らない(現在の相場で)ような頭金を入れてローンを組んでいること

③ ①②にプラスして最低3か月分(できれば6か月)の貯金額があること

この要件を全てクリアでき、まだそれ以上の預貯金がある場合には、投資用のマンションを複数所有する、NISAなどへ投資する、繰上返済を積極的に行っていくなどをしてリスクを分散してリスクの低減を図っていくことが望ましいと言えます。

まとめ


マンション投資に関わらずリスクと聞くと恐怖を感じるものです。

しかし、そのリスクの正体を知り、大きさを把握することでそのリスクへの対策を講じることが可能です。

そしてそれを対策することでリスクが低減されて恐怖も軽減できます。

マンション投資における自身の許容できる範囲のリスクを把握してマンション投資への一歩を踏み出して見て下さい。

本日も読んでいただき、どうもありがとうございました。

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