マンション投資

中古マンションの選び方で投資目的を変える

投資目的でも自身の居住用のためのマンションでも購入を検討する際には新築にしようか、それとも中古にしようか1度は迷うものです。

新築マンションというのは、法律上は建築されて1年以内で、1度も誰も住んだことがないものを言います。

投資目的で考えると新築マンションではどの物件も真新しく新築の頃は借りてくれる人を見つけることは、さほど苦労しないでしょう。

しかし、新築マンションは物件価格も高額となり、投資費用の回収には時間がかかることが多いため、あまり不動産投資に向いているとはいません。

対して中古マンションというのは、新築マンション以外の全てのマンションのことを言います。

築1年の中古マンションもあれば築20年、30年・・・それ以上のマンションまで全てが含まれます。そして、中古マンションの選び方で投資の目的を変えることができます。

本記事を読むことで築年数別のマンション投資の目的やその効果を学ぶことができます。

中古マンションの選び方で投資目的を変える:築10年未満の築浅物件


長期的(30年以上)にわたってある程度安定した家賃収入を得ることを目的としてマンション投資を行いたい場合は、築10年未満の築浅の中古マンションを購入して行うのが良いでしょう。

特に20~30歳代の長く時間をかけて投資した金額を回収しながらこつこつと資産を増やすことができる若い年代の方にお勧めです。

築浅のマンションは築古のマンションと比べて物件価格は高いですが、家賃も高く設定することができて空室となる可能性も低くなります。

そのため、長期的に安定した家賃収入を得る可能性も高まり、築古のマンションと比べて頭金を2~3割程度入れてローンを組み、毎月の収支(収入-支出)がプラスとなるようなマンションであれば大きな問題はないでしょう。

また、鉄筋コンクリート造などのマンションであれば現在は法定耐用年数が47年となり、その間は確定申告時に減価償却費として計上することもできます。

この法定耐用年数=マンション建物の寿命という意味ではありません。

法定年数はあくまでも減価償却費の計上などの期間を決めるために国が定めた法律です。

現在の法定耐用年数に改正される前の1998年までは鉄筋コンクリート造などのマンションは47年間ではなく、60年間が法定耐用年数でした。

マンションの寿命というのは、日々のメンテナンス、修繕などによっては、50年で寿命となることも、100年近くまで寿命がつきないこともあり、購入してからの管理が非常に大切になるということをくれぐれも覚えておいてください。

中古マンションの選び方で投資目的を変える:築10年超~20年物件


中期的(20年以上)にわたって安定した家賃収入を得ることを目的としたマンション投資であれば築10年超~20年のマンションを購入して行うことがお勧めです。

また、マンション投資の初心者にもお勧めなのもこのあたりのマンションを購入して行うマンション投資です。

実際に私も初めてマンション投資に踏み出した時に購入したのは、築18年の1Kマンションでした。

このあたりの築年数のマンションは当然に築浅のマンションよりも購入価格もおさえられ、万が一上手く行かなかった。想像と違ったという場合にも大きな損害を受ける可能性は低いと言えます。

また、築浅マンションと比べて利回りも高くなり、マンション投資を始めた数年は年間の不動産収益も安定するためマンション投資を始める前に不安に思っていたことは、あまり感じないでしょう。

但し、利回りが高いというだけで選んではいけません。

築10年を超えるとそれまでのマンション管理によって、同じ築年数のマンションでも老朽化に差がでてくる頃です。

管理がしっかりされているかどうかを見極めて物件を選定して、購入後のマンション管理もしっかりとしていくことが中長期的に安定した家賃収入を得るためには必要なことです。

中古マンションの選び方で投資目的を変える:築20年超の築古物件


築20年を超えるような築古マンションへの投資はあまりお勧めできませんが、ある程度の頭金があり、短期間(10年未満ぐらい)で投資額を回収するような目的とするものであったり、ローンを組まずに始めたい、短期間でローンの無いマンションを作りたいと考えている人にとっては一概に良くない投資だとも言えません。

ローンの無い(抵当権のついていない)マンションができるというのは完全に自分のものになったと実感できて嬉しいものです。

また、ローンの無いマンションでは毎月の家賃収入も管理費などの経費を除いた金額がまるまる収益として入ってくるので家賃収入の魅力をローン返済時よりも更に実感することもできるでしょう。

但し、購入時の状態のままで中長期的に継続して安定した家賃収入を得ることは難しくなるため、空室期間が長くなってしまった場合には大規模なリフォームをするなど、ある程度の出費は考えておくべきです。

そして、築20年を超えるとかなり老朽化が進んでいるマンションも多くなるので、建物の修繕履歴や修繕積立金の預金額はどれくらいか、管理費などの滞納金はないか、管理組合運営が適正になされているかに至るまで細かくマンション管理情報について調べ、厳しく選定する必要があります。

健全に管理されているマンションであれば例え築30年を超えるようなマンションであってもそれほど老朽化を感じさせないものです。

また、いくら管理が健全にされていたとしても1981年(昭和56年)6月1日の新耐震基準の施行開始日以降に認可を受けて建設されたマンションにはするべきです。

日本はいつどこででも大地震が起こってもおかしくない国です。

震災による損害は地震保険である程度カバーできるとしても旧耐震のマンションでは壊滅的なダメージを受ける可能性が高く、そうなると損害保険だけではとうていカバーしきれません。

1995年に発生した阪神淡路大震災の直下型地震では旧耐震基準の建物と新耐震基準の建物とでは被害状況が大きく異なり、あらためて耐震基準の重要性が見直され「耐震改修促進法」という旧耐震建物の耐震補強を促進するための法律なども制定されました。

旧耐震基準の建物でも、新耐震基準と同等ぐらいの耐震補強をされているようなマンションであれば、耐震性を気にすることはありません。

しかし、旧耐震基準の建物を新耐震基準と同等まで耐震補強することは多額の費用がかかることは間違いありません。

耐震補強することが現実的ではないようなマンションも多くありますし、建物構造によっては耐震補強はできずに建て直すしか選択肢のないマンションもでてきます。

また、耐震補強したとしても、その後の健全なマンション管理を行っていくためには、月々の管理費、修繕積立金の大幅な値上げは覚悟する必要があります。

そのため旧耐震基準で建設されたマンションは安価だったとしても投資物件には向いているとは考えられません。

まとめ 

   

中古マンションの選び方のポイントをまとめます。おさらいしてみてください。

築10年未満の築浅物件

☑投資目的
長期的(30年以上)にわたり安定した家賃収入を得る
☑主なデメリット
物件価格が高い
☑投資額回収
※購入価格+ローン金利計-現資産価値
長期的に回収(20~30年)
☑特におすすめの対象者
20~30歳代の方

築10年超~20年物件

☑投資目的
中期的(20年以上)にわたり安定した家賃収入を得る
☑主なデメリット
物件の見極めが必要
☑投資額回収
※購入価格+ローン金利計-現資産価値
中期的に回収(10~20年)
☑特におすすめの対象者
・マンション投資の初心者

築20年超の築古物件

☑投資目的
短期間(15年未満)に安定した家賃収入を得る
☑主なデメリット
・物件の厳しい見極めが必要
・空室が続いた時にはリフォームなどの検討も必要
☑投資額回収
※購入価格+ローン金利計-現資産価値
短期間で回収(10年未満)
☑特におすすめの対象者
・ローンを組みたくない方
・早期にローンを完済したい方
・50歳以上の方

本日も読んでいただき、どうもありがとうございました。

ABOUT ME
マンションLC
管理を制してモヤモヤ解消! 確かな知識でマンションLIFEを全力サポートします。