マンション投資

マンション投資でローンを味方にする!

ローンというとカードローンから住宅ローン、マイカーローン、教育ローンそして不動産投資の際に組むマンションローンなど多種多様なローンが存在します。

本記事を読むことでローンについて学び、ローンを味方につけたマンション投資ができるようになります。

良いローンと悪いローン


ローンを組んだことのない人の中には「ローン=借金=怖いもの」と考える人も多いのではないでしょうか。

この考えは正しくもあり、正しくないと考えています。

すなわちローンには良いローンと悪いローンの2つがあります。

良いローンとは簡単に説明すると、そのローンを組むことでローンの金利以上の収益をもたらしてくれるローンや、月々の経費を削減できるようなローンのことです。

具体的に挙げるとマンション投資などを行うためにローンを組み、月々のローン返済金額以上に家賃収益が得られる場合や、仕事で車を使うことが必須で、その車を購入した方がレンタルするなどよりも経費が削減できるというような場合です。

また、自身の住宅を購入する時の住宅ローンも現在賃貸で住んでおり、それよりも月々の支出が削減できる場合には良いローンと言えるでしょう。

但し、住宅の購入については、人それぞれの考え方や生き方によっては購入よりも賃貸の方が充実する生活を送ることができたり、人生終わるまでわかりませんが、資金面でも賃貸の方が安価だったという事も十分に考えられます。

そのため、購入か賃貸かは自分に合ったスタイルをよく考えて選択することが大切です。

対して悪いローンというのは、ローンの金利だけが発生して何もプラスになる収益を生み出さない物や事に対して組むローンのことです。

具体例を挙げると日々の洋服、アクセサリー、自家用車を購入するためや、結婚式を挙げる、旅行に行くためなどに組むローンのことです。

これらに支出する場合には、現金で支払いすることをお勧めします。

現金で支払うことはできないが、どうしても購入したい、購入せざるを得ないということでローンを組む場合には、ローン金額を低く抑えるように可能な限り現金を用意してローンを組むべきです。

ただ、お金は大切に使わなければいけませんが、使わなければ意味もありません。

お金を増やす、おさえることだけ考えて生活していては窮屈で楽しいと感じることもできないでしょう。

お金はメリハリをつけて使うことを心がけ、ローンを組む時には、少なくとも良いローンと悪いローンがあるということを思い出して下さい。

マンション投資初心者はローンを組んで月々の支出を削減する


マンション投資をこれから始めるために初めてローンを組むことを考えている多くの人はローンを組むことに恐怖心を抱くと思います。

それは、月々のローン返済に対する恐怖からくるものというのが一番の理由ではないでしょうか。

しかし、マンション投資などでローンを組むことで、逆に今まで発生していた月々の支払を削減することが可能になる場合があります。

その代表例としては、生命保険料(死亡保険料)の削減です。

住宅ローンをはじめ不動産投資のために組むほとんどのマンションローンには団体信用保険(団信)というものが強制的に加入することとなっていて、その保証料は月々のローン返済額に含まれています。

この団信というものは、万が一ローン契約者が死亡した時にはローン残高の全額が免除され、相続人はローンがない状態でそのマンションを相続することができるというものです。

そのため、マンション投資などでローンを組んだ場合には、ローン残高分の生命保険を掛けているのと同じ効果があり、それまで生命保険(死亡保険)に加入していた場合には、その契約を解約または減額して月々の支払いを削減することができます。

生命保険などは年末に行う年末調整などの税金控除の対象となるので、その税金控除を維持したい人は、死亡保険を削減した分をガン保険や医療保険、個人年金などに振り替えて保険を充実させるのも良いかもしれません。

保険は掛けることによって支出は増えますが、生活におけるリスク軽減は確実に図れますので良く考えて加入する必要があります。

また、マンション投資を始めると確定申告を行うこととなるので、普通の会社員では認められない経費を計上し控除することにより所得税などを節税することができる可能性もあります。

もちろん、経費控除できるものはそのマンション投資に関わる経費となりますが、その内容は、税務署または税理士などに確認することが必要です。

このようにマンション投資を始めるためにローンを組んだ場合には、月々の支払いを削減できる可能性もあることを覚えておいてください。

マンション投資を実践することで、月々の不動産収入というお金を得ながら生命保険に加入できているというような状態がつくり出されてくのです。

マンション投資はローンでレバレッジを利かせて資産を増やす

前項でもマンション投資を実践するために初めてローンを組む時には本当に大丈夫だろうか?と不安に駆られることを説明しました。

しかし、マンション投資を始めて順調に月々の不動産収入が入ってくることがわかると、始める前までの不安とは真逆の感情に変わっていきます。

実はこれは私の実体験でもあります。

私が初めてローンを組んで投資用のマンションを購入する時にはかなりの期間迷いながらもなかなか一歩が踏み出せず、不動産会社の担当者との奇跡的な出会いがあったお陰でようやく決心して購入することができました。

それにも関わらず、2物件目のマンションはその1年後に、3物件目のマンションはその1年後にと、ほとんど迷うことなくポンポンとローンを組んで購入してしまったのです。

このようにマンション投資を始める前と真逆な感情になったのは、ローンのレバレッジ(小さな努力で大きな効果を生む)効果を実感してしまったからです。

このローンのレバレッジというのを単純、簡潔にわかりやすく説明します。

1,000万円のマンションを購入するために年間100万円ずつ貯めて現金で購入する場合には100万円×10年=1,000万円となり10年後に1,000万円の現金でマンションを購入し、貯金は0円になります。

対して頭金無しで返済年数10年のローンを組んで1,000万円のマンションを購入した場合の10年後について説明します。

ローンには金融機関によって金利も異なり様々な条件設定があり複雑となりますので、仮で条件を設定します。

また、マンション投資を実践していると毎月の管理費などの固定支出や毎年の固定資産税などの費用も発生するのでシミュレーションも複雑となります。

分かり易くまとめてみましたので下写真を見てください。

いかがでしょうか。

このようにローンを上手く活用するとレバレッジが利き、頭金無しで1,000万円で購入したマンションが10年後にはローンがなくなり、おまけに約350万円もの貯金もできているという状態になります。

現金でマンションを購入した時は10年後にローンの無いマンションが資産となるだけで、貯金額は0円です。

この差は非常に大きいと言えます。

もちろん実際には、上表のシミュレーション通りにはいきません。

賃貸している部屋の空室や家賃の下落、設備などの修理、リフォーム、クリーニングなどの支出であるマイナスの要素は考慮していませんし、逆に敷金、礼金、更新料などの収入としてのプラスの要素などもかなり不確実で予想できないため考慮していません。

実際のマンション投資では不確実な発生事象は沢山ありますが、物件をしっかりと見定めて購入すれば不確実な事象に対する大きな出費はおさえられるでしょう。

しかし、くれぐれもローンの組みすぎには注意も必要です。

自身の許容できる範囲でローンは組むということを必ず心掛けてください。

まとめ

   

ローンには、良いローンと悪いローンがあり、マンション投資のために組むローンには月々の支払を削減する効果やレバレッジを利かせて資産を増やしていく効果もあります。

しかし、過度なローンの活用にはくれぐれも気をつけてマンション投資をしていくことが重要です。

本日も読んでいただき、どうもありがとうございました。

ABOUT ME
マンションLC
管理を制してモヤモヤ解消! 確かな知識でマンションLIFEを全力サポートします。