マンション管理組合支援

マンション管理のセカンドオピニオン

多くのマンション管理組合が建物管理を委託する管理会社は頼りになる存在です。

しかし、管理会社はボランティアではなく、事業として管理を受託しています。

どんなに信頼できる管理会社の担当者であったとしても会社の収益をあげていくことが会社員としての使命です。

そのため、全てを管理会社に任せっぱなしにしてしまうことは、管理組合にとって不利益につながる可能性も高まります。

そのようなことを防ぐためには、定期的に管理会社とは異なる第三者のマンション管理士などの専門家に相談をしてセカンドオピニオンを求めることが管理組合にとっては有益なことです。

そうすることで、より的確なマンション管理をしていくことができ、居住者の方たちの適切な暮らしと、マンション資産価値の維持・向上を図ることにもつながっていくでしょう。

但し、誤解しないでいただきたいことは管理会社は敵ではなく、仲間です！管理会社の粗ばかりを探して是正していくことだけに第三者の専門家を活用することは大きな間違いです。

昨今の大きな問題の一つとして、管理組合（理事会）側が管理を委託している管理会社の担当者に対して委託契約内容の範囲を大きく超えた逸脱したことを高圧的に無理矢理に実施させ、管理会社の担当者が疲弊してしまうというような問題も散見しています。

このことは国土交通省も大きく問題視しており、標準管理委託契約書の内容を改正し、上述のようなカスタマーハラスメントともとれる管理組合側の不適切な言動を防止する方向に動いています。

マンション管理士など第三者の専門家を有益に活用する方法は、管理会社では手の回らない改善点や、マンションの資産価値および居住者の利便性の向上が図れるような活動に重点をおいて支援をしてもらうことだと当社は考えています。

そして管理会社側にとっても、第三者の専門家が管理組合と管理会社間の潤滑油のような役割を果たすことによって、管理会社は本来の業務に集中することができるなど、管理会社（特に担当者）にとってもありがたい存在になるべきとも考えています。

その結果、管理組合、管理会社、第三者の専門家の３者が良好な関係を築き、より的確なマンション管理がなされていくことにつながるのではないでしょうか。

ぜひあなたのマンション管理組合でも「マンション管理セカンドオピニオン」を取り入れてみてはいかがでしょうか。

当社の管理組合支援の方針

管理組合と管理会社そして当社の三者が良好な関係を築きマンション居住者の適切な暮らしと資産価値の維持向上が図れることを目指して支援活動を行います。

※但し、委託された業務を適正に遂行していない等、改善の見込みがなく、良好な関係を築くことが難しい管理会社であると判断した場合は管理会社に対して厳しい姿勢で取り組みます。

簡易マンション管理診断

ご自身のマンションではいくつ当てはまりますか？

共用廊下に私物の放置は少ない
ｺﾞﾐはしっかり分別されている
ｺﾞﾐ置場はいつも清潔
粗大ｺﾞﾐの放置はない
期日の過ぎた掲示物の掲示はない
ITを活用した取組みがなされている
居住者間のﾄﾗﾌﾞﾙは少ない
総会で改善提案の議案がある
外部管理制度を活用している
災害備蓄品等が準備されている
独自の防災ﾏﾆｭｱﾙがある
防災訓練が毎年実施されている
共用部分の改善が見受けられる
6ヶ月以上の管理費等の滞納はない
7年以内に作成した長期修繕計画書がある
年間の管理費会計は黒字
修繕積立金の徴収金額が適切
建物の破損による危険箇所が放置されていない

診断結果

0～3個

既に管理不全に陥っている可能性が高いです。

管理会社や管理組合の体制を含めた抜本的な改善が急務です。

また、現在の管理会社に相談しても改善の見込みは薄いでしょう。

必ず他の管理会社または、マンション管理士などの第三者の専門家に相談してください。

4～7個

管理不全に陥る前兆のあるような状態です。

まずは、管理会社とは異なるマンション管理士などの第三者の専門家に相談して改善点及び改善方法についてアドバイスをもらい実践しましょう。

8～11個

ある程度適切に管理されていると思われますが、管理会社任せにせず、管理の主体は管理組合であるという認識をもって更に改善活動を実施していくことが必要です。

まずは現在の管理会社と相談してみてください。

もし、管理会社の担当者が非協力的であれば、管理会社とは異なるマンション管理士などの第三者の専門家に相談することがお勧めです。

場合によっては、管理組合の体制を変更していくことなども検討していくことが必要かもしれません。

12～15個

適切に管理されている可能性が高いです。但し、内容によっては注意や改善が必要なこともあるでしょう。

定期的に管理会社とは異なるマンション管理士などの第三者の専門家に相談してセカンドオピニオンを聞くこともお勧めです。

15個超

的確な管理体制で適切に管理されている可能性の高い素晴らしいマンションでしょう。

今後も引き続き適切な管理の維持・向上に努めてください。

管理組合支援サービス内容

管理組合様向け支援にともなう複数のサービスを準備しております。
また、万が一当社の責任により支援していた管理組合様へ損害を与えてしまった場合に備えた損害保険にも加入し、管理組合様へより安心して頂ける体制を整えております。

管理組合モヤモヤ相談（東京圏限定）

対象	東京圏（東京23区中心及び千葉・埼玉・神奈川の一部地域）のﾏﾝｼｮﾝ管理組合
相談内容	・管理組合運営の相談 ・マンション全体の資産価値を向上させたい ・建物管理会社への不信感・変更の相談 ・管理員の業務・なり手不足解消についての相談 ・その他、建物管理全般についての相談
相談方法	オンライン会議システムにて実施 時間：90分 料金：22,000円（税込）

スポット支援（東京圏限定）

管理相談および改善に伴う管理組合支援業務

対象	東京圏（東京23区中心及び千葉・埼玉・神奈川の一部地域）のﾏﾝｼｮﾝ管理組合
内容	①現状問題点のヒアリング ②現状管理状況の確認と改善点の洗い出し ③管理改善提案 ④その他ご要望事項（お打合せの上決定）
方法	①現地(対面)による打合せ ※実施予定（契約）回数により料金が異なります ②オンライン会議システムによる打合せ ※実施予定（契約）回数により料金が異なります ③Email、電話によるサポート ・契約期間内有効 ※サポート内容によりレスポンスの速さ、回数などは異なります
契約形態	【業務委託契約】 ・契約期間などの詳細内容は別途お打合せの上確定 ※契約には管理組合総会での決議が必要となります
料金（税込）	165,000円～（総戸数50戸以内/契約期間3ヵ月/理事会3回/現地調査2回程度を想定した場合） ※正式には詳細内容お打合せの上、別途お見積りとさせて頂きます
納品物	①現状診断書 ②改善提案書 ③その他契約時に取決めた物
条件	①東京圏（東京23区中心及び千葉・埼玉・神奈川の一部地域）のマンション ※上記東京圏でも対応できない地域もあります ②20階未満の単棟型ﾏﾝｼｮﾝ ③必要に応じて理事会・総会等に出席致します(契約終了まで） ④契約締結前に理事会モヤモヤ相談（有料)を実施して契約の判断をして下さい ※管理組合モヤモヤ相談実施後に契約に至った場合は、相談費用を差し引きます

外部専門家契約（東京都区部 城北・城東エリア限定）

管理組合のアドバイザーに就任

対象	東京都区部 城北・城東ｴﾘｱのﾏﾝｼｮﾝ管理組合 ※東京都区部 城北・城東ｴﾘｱ以外の東京圏は別途ご相談
内容	管理組合のアドバイザー契約（顧問契約）を締結し、基本的に理事会への支援を実施
方法	①現地(対面)またはオンライン会議システムによる理事会参加 ・※理事会参加予定回数（年間）により料金が異なります ②必要に応じて理事会参加以外でも支援を実施
契約形態	【業務委託契約】 ・年間単位にて契約 ※契約には管理組合総会での決議が必要となります ※契約期間内であっても管理組合総会での解約決議後に解約が可能
料金（税込）	・ﾏﾝｼｮﾝ戸数～30戸　：22,000円/月～（理事会出席：1ヶ月/回） ・ﾏﾝｼｮﾝ戸数～30戸超：22,000円＋220円/戸（31戸目より）／月～ ※正式には詳細内容お打合せの上、別途お見積りとさせて頂きます
条件	①東京都区部 城北・城東ｴﾘｱのﾏﾝｼｮﾝ管理組合 ※東京都区部 城北・城東ｴﾘｱ以外の東京圏は別途ご相談 ②20階未満の単棟型ﾏﾝｼｮﾝ ③契約締結前に管理組合モヤモヤ相談（有料)を実施して契約の判断をして下さい ※理事会モヤモヤ相談実施後に契約に至った場合は、相談費用を差し引きます

外部の理事長として就任

対象	東京都区部 城北・城東ｴﾘｱのﾏﾝｼｮﾝ管理組合 ※東京都区部 城北・城東ｴﾘｱ以外の東京圏は別途ご相談
内容	管理組合の理事長に就任して業務を実施
方法	①現地(対面)またはオンライン会議システムによる理事会実施 ・※理事会予定実施回数（年間）により料金が異なります ②理事長としての業務を必要に応じて適時実施
契約形態	【業務委託契約】 ・年間単位にて契約 ※管理規約によって改正が必要な場合もあり ※管理組合総会での解任決議後に解約が可能
料金（税込）	・ﾏﾝｼｮﾝ戸数～30戸　：66,000円/月～（理事会開催：1ヶ月/回） ・ﾏﾝｼｮﾝ戸数～30戸超：66,000円＋550円/戸（31戸目より）／月～ ※正式には詳細内容お打合せの上、別途お見積りとさせて頂きます
条件	①東京都区部 城北・城東ｴﾘｱのﾏﾝｼｮﾝ管理組合 ※東京都区部 城北・城東ｴﾘｱ以外の東京圏は別途ご相談 ②20階未満の単棟型ﾏﾝｼｮﾝ ③外部理事長契約締結前に管理組合モヤモヤ相談(有料)を実施して契約の可否を決めて下さい

管理者に就任（外部管理者方式）

対象	東京都区部 城北・城東ｴﾘｱのﾏﾝｼｮﾝ管理組合 ※東京都区部 城北・城東ｴﾘｱ以外の東京圏は別途ご相談
内容	管理組合の管理者に就任して業務を実施 ※理事会制度は廃止となります
方法	建物管理会社と連携の上、管理者としての業務を必要に応じて適時実施
契約形態	【業務委託契約】 ・年間単位にて契約 ※管理組合総会での選任決議が必要 ※理事会方式の場合は管理規約改正が必要 ※管理組合総会での解任決議後に解約が可能
料金（税込）	【料金目安（管理者就任の場合）】 ・ﾏﾝｼｮﾝ戸数～30戸　：55,000円/月～ ・ﾏﾝｼｮﾝ戸数～30戸超：55,000円＋550円/戸（31戸目より）／月～ ※正式には詳細内容お打合せの上、別途お見積りとさせて頂きます
条件	①東京都区部 城北・城東ｴﾘｱのﾏﾝｼｮﾝ管理組合 ※東京都区部 城北・城東ｴﾘｱ以外の東京圏は別途ご相談 ②20階未満の単棟型ﾏﾝｼｮﾝ ③管理者就任の契約締結前に理事会モヤモヤ相談(有料)を実施して契約の可否を決めて下さい

監事に就任

対象	東京都区部 城北・城東ｴﾘｱのﾏﾝｼｮﾝ管理組合 ※東京都区部 城北・城東ｴﾘｱ以外の東京圏は別途ご相談
内容	管理組合の監事に就任して業務を実施 ※理事会存続の有無など管理組合体制は問いません
方法	監事としての業務を必要に応じて適時実施
契約形態	【業務委託契約】 ・年間単位にて契約 ※管理組合総会での選任決議が必要 ※管理規約によって改正が必要な場合もあり ※管理組合総会での解任決議後に解約が可能
料金（税込）	【料金目安（管理者就任の場合）】 ・ﾏﾝｼｮﾝ戸数～30戸　：38,500円/月～ ・ﾏﾝｼｮﾝ戸数～30戸超：38,500円＋330円/戸（31戸目より）／月～（理事会出席：1ヶ月/回） ※正式には詳細内容お打合せの上、別途お見積りとさせて頂きます
条件	①東京都区部 城北・城東ｴﾘｱのﾏﾝｼｮﾝ管理組合 ※東京都区部 城北・城東ｴﾘｱ以外の東京圏は別途ご相談 ②20階未満の単棟型ﾏﾝｼｮﾝ ③監事就任の契約締結前に理事会モヤモヤ相談(有料)を実施して契約の可否を決めて下さい

外部専門家の活用によるメリット・デメリット

外部専門家の種類ごとの比較

比較項目	アドバイザー	理事長就任	管理者就任	監事就任
活用により主に期待される効果	管理組合（理事会）活動の活性化	組合員の負担軽減と的確な理事会活動	組合員の大幅な負担軽減と的確で迅速な管理活動	管理組合（理事会）や管理会社業務の監査による適切な管理の維持
管理会社への発言力	弱	強	強大	強
契約締結までの難易度	中	中（場合により高）	高	中（場合により高）
コスト	小	高	高	中

理事会の実態に応じて推奨する管理組合体制

推奨する管理組合体制	現在の理事会の実態	理事会の実態内容（例）
理事会方式	理事会が上手く機能している	定員を満たす役員が必ず選任されており、役員としての職務もほとんどの人が務めている（目安：理事会の開催年４回以上、平均80％以上の出席率）
組合員による管理者方式	理事会として上手く機能していない（一部の理事のみ活動している）	役員の定員に満たない立候補者しかいない。または、輪番制により定員の役員が選任されてはいるが、役員としての職務を果たしていない人が多く、かつ役員定数をこれ以上減らすことができず、管理活動意識の高い組合員が何年も理事長を務めている
外部管理者方式	理事会機能が既に崩壊している（組合員による理事就任は困難）	・理事は立候補による選任であるが立候補者がおらずに理事が不在。または、推薦などにより理事長に就任してはいるが、理事長としての職務を果たしていない ・輪番制により理事が選任されているが、理事長の職務、理事会としての職務をほとんど果たしていない

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