マンション管理組合支援

マンション管理セカンドオピニオンとは？

多くのマンション管理組合が建物管理を委託する管理会社は頼りになる存在です。

しかし、管理会社はボランティアではなく、事業として管理を受託しています。

どんなに信頼できる管理会社の担当者であったとしても会社の収益をあげていくことが会社員としての使命です。

そのため、何でも全てを管理会社に任せてしまうことや、言いなりになってしまうことは、管理組合にとっての不利益につながる可能性も高くなっていきます。

そのようなことを防ぐためには、管理会社とは異なる第三者のマンション管理の専門家に相談をしてセカンドオピニオンを求めることが管理組合の運営を行っていくためには有益です。

そうすることで、適正で的確なマンション管理をしていくことができ、居住者の方たちの適切な暮らしと、マンション資産価値の維持向上を図ることもできるでしょう。

但し、誤解しないでいただきたいことは管理会社は敵ではありません！管理会社の粗ばかりを探して是正していくことだけに第三者のマンション管理の専門家を活用することは大きな間違いです。

昨今の大きな問題の一つとして、管理組合（理事会）側が管理を委託している管理会社の担当者に対して委託契約内容の範囲を大きく超えたり、逸脱した業務を委託費用の追加もなしに高圧的に無理矢理に実施させ、管理会社の担当者が疲弊してしまうというような問題が発生しています。

このことは国土交通省も大きく問題視しており、標準管理委託契約書の内容を改正し、上述のようなカスタマーハラスメントともとれる管理組合側の行動を防止しようと検討しています。

第三者の専門家を活用することによって、管理組合側は的確な管理組合活動がなされていき、コストの削減や居住者の方たちの適切な暮らしの維持・向上や利便性の向上が図られるというメリットが生まれます。

そして管理会社側にとっても、管理組合から得られる収益が減る可能性はあるものの、第三者の専門家が管理組合と管理会社の間に立って管理会社へ依頼すべき事項とそうではない事項（管理組合側が主体的に取り組まなければいけない事項）とを適切に判断することで、管理会社側は管理組合との委託契約内容の範囲の業務に集中することができ、作業効率が図れて労力が軽減されるなど、管理会社（特に担当者）にとってもメリットが生まれます。

その結果、管理組合、管理会社、第三者の専門家の３者が良好な関係を築き、より適切で的確なマンション管理がなされていくことにつながります。

ぜひあなたのマンション管理組合でも「マンション管理セカンドオピニオン」取り入れてみはいかがでしょうか。

当社の管理組合支援の方針

管理組合と管理会社そして当社の三者が良好な関係を築きマンション居住者の適切な暮らしと資産価値の維持向上が図れることを目指して支援活動を行います。

※但し、委託された業務を適正に遂行していない等、改善の見込みがなく、良好な関係を築くことが難しい管理会社であると判断した場合は管理会社に対して厳しい姿勢で取り組みます。

簡易マンション管理診断

診断結果

0～3個

既に管理不全に陥っている可能性が高いです。

管理会社の変更を含めた早急な改善が必要です。

また、現在の管理会社に相談しても改善の見込みはほぼ無いと思って間違いないでしょう。

必ず他の管理会社または、第三者のマンション管理の専門家に相談して管理会社変更を前提に活動してください。

4～7個

管理不全に陥る前兆のあるような状態です。

まずは、管理会社とは異なる第三者のマンション管理の専門家に相談して改善点及び改善方法についてアドバイスをもらい実践しましょう。

8～11個

何でも管理会社任せにせず、管理組合・理事会が中心となって管理活動を実施していくことが必要です。

まずは、理事会で積極的な管理活動ができる体制をつくることが必要なため、現在の管理会社の担当者に相談してみてください。

もし、管理会社の担当者が非協力的であれば、管理会社とは異なる第三者のマンション管理の専門家に相談することがお勧めです。

場合によっては、管理会社を変更することも検討していくことが良いでしょう。

12～15個

適正に管理されている可能性が高いです。但し、内容によっては注意や改善が必要なこともあるでしょう。

定期的に管理会社とは異なる第三者のマンション管理の専門家に相談してセカンドオピニオンを聞くこともお勧めです。

15個超

的確に管理されている可能性の高い素晴らしいマンションでしょう。

今後も管理組合・理事会が主体となって積極的に管理活動を実施することを継続してください。

管理組合支援サービス内容

管理組合・理事会向け支援サービス

理事会モヤモヤ相談（東京圏限定）

対象	東京圏（東京23区中心及び千葉・埼玉・神奈川の一部地域）の80戸までのﾏﾝｼｮﾝ管理組合 理事会
相談内容	・管理組合（理事）運営の相談 ・マンション全体の資産価値を向上させたい ・建物管理会社への不信感・変更の相談 ・管理員の業務・なり手不足解消についての相談 ・その他、建物管理全般についての相談
相談方法	オンライン会議システムにて実施 ※オンライン理事会への参加を想定 時間：90分 料金：22,000円（税込）

理事会ではなく管理組合員など個人としてのご相談はこちら

スポット支援（東京圏限定）

管理相談および改善に伴う理事会支援業務

対象	東京圏（東京23区中心及び千葉・埼玉・神奈川の一部地域）の80戸までのﾏﾝｼｮﾝ管理組合 理事会
内容	①現状問題点のヒアリング ②現状管理状況の確認と改善点の洗い出し ③管理改善提案 ④その他ご要望事項（お打合せの上決定）
方法	①現地(対面)による打合せ ※実施予定（契約）回数により料金が異なります ②オンライン会議システムによる打合せ ※実施予定（契約）回数により料金が異なります ③Email、電話によるサポート ・契約期間内有効 ※サポート内容によりレスポンスの速さ、回数などは異なります
契約形態	【業務委託契約】 ・契約期間などの詳細内容は別途お打合せの上確定 ※契約には管理組合総会での決議が必要となります
料金（税込）	165,000円～（総戸数50戸以内/契約期間3ヵ月/理事会3回/現地調査2回程度を想定した場合） ※正式には詳細内容お打合せの上、別途お見積りとさせて頂きます
納品物	①現状診断書 ②改善提案書 ③その他契約時に取決めた物
条件	①東京圏（東京23区中心及び千葉・埼玉・神奈川の一部地域）のマンション ※上記東京圏でも対応できない地域もあります ②マンション総戸数80戸以内 ※総戸数80戸超は別途ご相談 ③必要に応じて理事会・総会に出席致します(契約終了まで） ④契約締結前に理事会モヤモヤ相談（有料)を実施して契約の判断をして下さい ※理事会モヤモヤ相談実施後に契約に至った場合は、相談費用を差し引きます ⑤大規模修繕工事の支援は対象外となります

外部専門家としての契約【顧問契約】（東京都墨田区限定）

管理組合のアドバイザーに就任

対象	東京都墨田区のﾏﾝｼｮﾝ管理組合 ※東京都墨田区以外の東京圏は別途ご相談
内容	管理組合のアドバイザー契約（顧問契約）を締結し、基本的に理事会への支援を実施
方法	①現地(対面)またはオンライン会議システムによる理事会参加 ・※理事会参加予定回数（年間）により料金が異なります ②必要に応じて理事会参加以外でも支援を実施
契約形態	【業務委託契約】 ・年間単位にて契約 ※契約には管理組合総会での決議が必要となります ※契約期間内であっても管理組合総会での解約決議後に解約が可能
料金（税込）	・ﾏﾝｼｮﾝ戸数～30戸　：33,000円/月～（理事会出席：2ヶ月/回） ・ﾏﾝｼｮﾝ戸数～30戸超：33,000円＋550円/戸（31戸目より）／月～ ※正式には詳細内容お打合せの上、別途お見積りとさせて頂きます
条件	①東京都墨田区のﾏﾝｼｮﾝ管理組合 ※東京都墨田区以外の東京圏は別途ご相談 ②ﾏﾝｼｮﾝ総戸数80戸以内 ※総戸数80戸超は別途ご相談 ③契約締結前に理事会モヤモヤ相談（有料)を実施して契約の判断をして下さい ※理事会モヤモヤ相談実施後に契約に至った場合は、相談費用を差し引きます

外部の理事長として就任

対象	東京都墨田区のﾏﾝｼｮﾝ管理組合 ※東京都墨田区以外の東京圏は別途ご相談
内容	管理組合の理事長に就任して業務を実施
方法	①現地(対面)またはオンライン会議システムによる理事会実施 ・※理事会予定実施回数（年間）により料金が異なります ②理事長としての業務を必要に応じて適時実施
契約形態	【業務委託契約】 ・年間単位にて契約 ※管理組合総会での選任決議が必要（管理規約により外部役員が選任できない可能性もあります） ※管理組合総会での解任決議後に解約が可能
料金（税込）	・ﾏﾝｼｮﾝ戸数～30戸　：66,000円/月～（理事会開催：2ヶ月/回） ・ﾏﾝｼｮﾝ戸数～30戸超：66,000円＋550円/戸（31戸目より）／月～ ※正式には詳細内容お打合せの上、別途お見積りとさせて頂きます
条件	①東京都墨田区のﾏﾝｼｮﾝ管理組合 ※東京都墨田区以外の東京圏は別途ご相談 ②ﾏﾝｼｮﾝ総戸数80戸以内 ※総戸数80戸超は別途ご相談 ③外部理事長契約締結前に管理組合モヤモヤ相談(有料)を実施して契約の可否を決めて下さい

管理者に就任（第三者管理方式）

対象	東京都墨田区のﾏﾝｼｮﾝ管理組合 ※東京都墨田区以外の東京圏は別途ご相談
内容	管理組合の管理者に就任して業務を実施 ※理事会制度は廃止となります
方法	建物管理会社と連携の上、管理者としての業務を必要に応じて適時実施
契約形態	【業務委託契約】 ・年間単位にて契約 ※管理組合総会での選任決議が必要 ※理事会制の場合は管理規約改正が必要 ※管理組合総会での解任決議後に解約が可能
料金（税込）	【料金目安（管理者就任の場合）】 ・ﾏﾝｼｮﾝ戸数～30戸　：55,000円/月～ ・ﾏﾝｼｮﾝ戸数～30戸超：55,000円＋550円/戸（31戸目より）／月～ ※正式には詳細内容お打合せの上、別途お見積りとさせて頂きます
条件	①東京都墨田区のﾏﾝｼｮﾝ管理組合 ※東京都墨田区以外の東京圏は別途ご相談 ②ﾏﾝｼｮﾝ総戸数80戸以内 ※総戸数80戸超は別途ご相談 ③管理者就任の契約締結前に理事会モヤモヤ相談(有料)を実施して契約の可否を決めて下さい

外部専門家の活用によるメリット・デメリット

外部専門家の種類ごとの比較

比較項目	アドバイザー	理事長就任	管理者就任
管理会社への発言力	弱	強	強大
理事会の労力	多	中	無（理事会廃止）
契約締結までの難易度	中	中（場合により高）	高
コスト	中	高	中

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※相談費用は事前お振込をお願いいたします。
※お申し込後、お振込口座など詳細のご案内をいたします。