マンション管理

マンション建物管理会社とおすすめする付き合い方

投資用でも自身の居住用でもマンションを購入すると、管理組合のあるマンションであれば、強制的に所有者は管理組合の一員になります。

そして、マンションの建物管理を委託する管理会社との関係は重要なものとなっていきます。

特に理事などの役員になると、より一層深い関係になっていくこととなります。

本記事を読むことでマンション管理会社との付き合い方について学び、健全なマンション管理を維持していくことができます。

マンションの管理会社は大きく2種類に分かれる


マンションの管理会社というと一般的に大きく2つの管理会社に分類されます。

1つ目は、マンションの部屋を賃貸する際に貸主と契約をして入居者の募集から家賃の送金、入居者や部屋のトラブルなどを対応する「賃貸管理会社」です。

そして2つ目は、マンションの建物やエレベーターなどの共用設備などの点検、修繕から日常清掃、定期清掃などの業務をマンションの管理組合から委託されて実施、管理する「建物管理会社」と呼ばれる管理会社です。

どちらもマンション管理にはなくてはならない管理会社ですが、賃貸管理会社はマンションを賃貸する貸主であるオーナーにとっては大切な管理会社ですが、自身で購入して所有するマンションに住む人にとっては直接関係のない管理会社ではあります。

対して建物管理会社はマンションを賃貸して居住している人、所有して居住している人、部屋を貸している外部の区分所有者(貸主)の3者にとって大切な管理会社となります。

また、マンションを購入して住んでいる居住者及び外部の区分所有者にとっては、強制的に管理組合の一員となるため建物管理会社との直接的なやりとりも多く、特に管理組合の理事などの役員に就任すると定期的にやりとりが発生していくことになるでしょう。

それだけに建物管理会社というのは非常に重要で、建物管理会社しだいでマンションの健全な管理が維持できるかどうかが決まってくると言っても過言ではありません。

マンション建物管理会社の役割


マンションの建物管理会社は管理組合との委託契約によって契約された範囲の業務を実施していきます。

一般的に委託される主な業務というのは、管理組合運営や出納会計などの事務管理業務、管理員による日常清掃・点検業務、日常清掃以外の定期清掃業務、消防設備点検やエレベーター点検などの設備保守点検業務などです。

このように建物管理会社はマンションの管理にあたり重要な役割を担っているのですが、実際にはこれら以外にも居住者や理事、近隣住民などからのお願いやクレーム処理なども行い、建物管理会社の担当者は管理を委託されたマンションの対応に日々汗を流してくれます。

マンション建物管理会社とおすすめする関係とは第三者の専門家を活用すること


マンションの健全な管理を維持していくためには建物管理会社と良好な関係を築くことは大切なことです。

しかし、建物管理会社と良好な関係が築けておらず、適正な管理ができていない管理組合というのは非常に少ないように感じます。

そのようなマンションに多い要因として3つの理由を挙げてみます。

適正なマンション管理ができていない3つの理由

① 理事の担い手がおらず1~2年毎の輪番制で仕方なく理事となっている
② 管理組合の総会にも出席しない無関心な組合員が多い
③ 外部に居住する組合員が多く、何でも全て管理会社任せとなっている

上記の3つの理由に挙げた人に共通することは、マンションの管理は健全に維持してもらいたいとは思っていながらも、自分が積極的に関わらなくてもどうにかなるだろう、誰かがどうにかしてくれるだろうと思っているということです。

この誰かがというものに管理組合から委託している建物管理会社は大きな割合を占めています。

確かにマンション管理というものは専門性が高く専門的な知識がなければ、何が正しくて何が悪いのかも良くわかりません。

何の専門知識も持たない素人の組合員達は委託している建物管理会社に依存してしまう気持ちも良くわかります。

しかし、何でも建物管理会社に任せてしまう、言いなりになってしまうということはそのマンションにとって非常に危険なことです。

このような状態では、決して管理組合と建物管理会社が良い関係を築いている状態とは言えません。

管理組合員や理事の中にはマンション内で何か問題などが発生すると委託費用を支払っているという理由で契約範囲外の事項であっても自分達では何もせずに建物管理会社の担当者へ対応するように圧力をかけて指示するような人もいます。

そもそもマンション管理は管理組合が主体となって管理活動に取り組むこととされており、建物管理会社などはそれを補助する立場と位置づけられています。

建物管理会社には契約で委託された範囲の業務は適正に履行してもらい、範囲外についての問題が発生した時には、管理組合の理事会が主体となって取り組む姿勢を見せて、建物管理会社とは相談したり助言を受けながら連携して問題に取り組むことが望ましいでしょう。

また、逆に何でも建物管理会社の言いなりなってしまうことも危険な状態とも言えます。

建物管理会社は管理組合と委託契約を締結し、毎月管理組合から委託費用を得て事業として業務を行っています。

それゆえに建物管理会社の中には、必要のない建物や設備の修繕作業を頻繁に実施する提案を行い、実施にあたり多くの手数料をのせていたり、委託費用の値上げを要求するようなことも度々見受けられます。

全てが不要で悪いということではありませんが、中には委託された範囲の業務も適正に履行しないにも関わらず、このようなことを提案、要求してくるような悪徳とも思われる建物管理会社も存在します。

私も実際に理事をしているマンションで委託された範囲の業務も適正に履行せず、建物管理会社がマンションのルール(管理規約)違反を自ら推奨して、無知な理事達に実行させていたような悪徳建物管理会社がありました。

もちろん私はそのマンションの理事に就任して他の理事達と一致団結して新しい管理会社に変更しました。

このような建物管理会社の暴走を防ぐためにも、建物管理会社から提案されたことに対して全て言いなりにするのではなく、理事会でしっかり協議して管理組合の総会で決めていくことが、管理組合と建物管理会社の良い関係が築けている状態だと言えるでしょう。

ここまで何でも建物管理会社任せにしない。何でも建物管理会社の言いなりにしない。という2点が管理組合と建物管理会社との良い関係を築くことだという事を述べてきました。

しかし、実際にはマンション管理の専門的知識を持った理事などがいればそのような対応、判断も可能となりますが、全く専門的知識がない理事達だけではそのような対応をすることは非常に難しいはずです。

そこで、そのような管理組合におすすめする事は1つです。

それは、建物管理会社とは関係のない第三者のマンション管理の専門的知識を持った人を活用(委託契約)することです。

国土交通省が作成したマンションの標準ルールのを定めた雛形である標準管理規約というものにも管理組合の管理費を使用して専門的知識を有する者を活用することが盛り込まれています。

このことは建物管理会社の担当者は知っていても教えてくれる、または提案してくれることはほとんどないでしょう。

特に悪徳である建物管理会社にとって、第三者のマンション管理の専門的知識を持った人はこれまでの業務を見直され、建物管理会社の変更を検討されてしまうことが大いに考えられ、脅威でしかありません。

もしかすると、建物管理会社はそのような第三者の専門家の活用を管理組合が検討しているようなことを知ると、阻止する助言や行動を取ってくるかもしれません。

それだけ管理組合にとって建物管理会社ではない第三者の専門的知識を持っている人を活用するということは意味があることで、建物管理会社にとっては嫌うことでもあります。

但し、逆に管理組合側が必要以上に建物管理会社に依存して何でも求めるようなマンションでは、第三者の専門家の助言によりそれを是正するように諭されることも考えられるでしょう。

そのような建物管理会社にとっては第三者の専門家の助言がありがたいことになる可能性も十分考えられます。

建物管理会社とは関係のない第三者のマンション管理の専門的知識を持った人を活用して管理組合と建物管理会社の関係を築いていく。

これがマンション建物管理会社とおすすめする付き合い方です。

まとめ


本記事のおさらいをします。

マンション管理会社には2種類ある

マンション管理会社は部屋を賃貸する際に貸主と契約をする「賃貸管理会社」と、マンションの建物を管理組合から委託されて管理する「建物管理会社」の2種類に分かれる

マンション建物管理会社の役割

建物管理会社の役割は、管理組合運営や出納会計などの事務管理業務、管理員による日常清掃・定期清掃、点検業務、エレベーター点検などの設備保守点検業務などを実施する

第三者の専門家を活用する

建物管理会社とは関係のない第三者のマンション管理の専門的知識を持った人を活用(委託契約)して管理組合と建物管理会社の関係を築いていく

本日も読んでいただき、どうもありがとうございました。

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