マンション管理

マンションの修繕積立金が足りないかも?と気づいた時の対応は?早めの対応で大規模修繕工事に備える!

マンションを購入して所有するとほとんどのマンションでは、管理組合に毎月の管理費と修繕積立金を支払うことになります。

管理費は主にマンションの日常管理である清掃、各設備点検、管理組合及び理事会の運営を実施するため等に使われ、清掃業務や点検業務などは管理を委託する管理会社へ毎月決められた金額を支払って実施してもらうところも多いです。

そして修繕積立金はマンション建物の補修など限定的なことにのみ使用することが許されるもので、主としては12~15年ごとに実施の見込まれる大規模修繕工事に向けて積み立てていく預金となります。

管理費も修繕積立金もそれぞれ大事な預金となりますが、中でも修繕積立金はいざ大規模修繕工事を本格的に検討するという時期になって初めて預金額が不足していることに気づき、マンション内で大きな問題となることも頻繁にあり注意が必要です。

本記事では、修繕積立金が足りないかも?と気づいた時の対応方法について学び、大規模修繕工事のために備えることができます。

マンションの修繕積立金が足りないと気づく理由①毎月の修繕積立金の徴収金額が少ない


マンションによって毎月徴収される管理費、修繕積立金の金額は異なります。

特に新築マンションの修繕積立金の金額は、売主が販売しやすくするためにも低く金額設定されて販売されることが一般的です。

そのため、大規模修繕工事の実施される12~15年ぐらいまで新築時のままの修繕積立金額のままでいってしまうと、工事費用が不足していて、各区分所有者(管理組合員)に対して工事費用として急遽何十万円もの費用を徴収しなければならないというケースもでてきます。

【毎月の修繕積立金徴収金額】
♦既存マンション
(平均額)
築5年未満:7,268円(113円/㎡)
築20年~30年:13,680円(208円/㎡)
築50年以上:12,385円(221円/㎡)
全体:12,122円(197円/㎡)    
※2021年1~3月販売された東京都内分譲マンション(7,426件)が対象
(マンション管理新聞社調査より)

♦新築マンション
平均額:8,070円(113円/㎡)
※2020年下半期の東京都内新築マンション(78件)が対象
(マンション管理新聞社調査より)

そのようなことにならないために、一般的には管理組合とマンションの管理を委託する管理会社が毎月の修繕積立金の徴収額が少ないと気づき、段階的に値上げするような提案を管理組合(理事会)に対して行います。

しかし、修繕積立金の金額は強制的には値上げすることができず管理規約で特別に定められていない場合は、管理組合の総会に組合員総数の過半数が出席して、その出席者の過半数の賛成を得なければ値上げすることはできません。

総会での賛成が得ることができずにマンションによっては、修繕積立金が不足するとわかっていても値上げすることができない場合もあり注意が必要です。

マンションの修繕積立金が足りないと気づく理由②長期修繕計画の作成

マンションによって多少の差はありますが、一般的に大規模修繕工事は12~15年ごとに実施することが推奨されています。

現在のマンションは技術、材料なども進化しているため、一昔前と比べるともう少し工事時期を延長しても良いマンションも出てくるかもしれません。

いづれにせよ、マンションの規模や性質により差がでてきますが大規模修繕工事には多額の費用が必要です。

そのため、今後30年間以上を前提とした長期修繕計画というものを5年程度ごとに見直しして作成していくことが国交省から発表されている修繕計画ガイドラインでも推奨されており、この長期修繕計画を作成することにより現在の修繕積立金の徴収金額が適正なのかどうなかを気づかせ、適正な修繕積立金額に設定することができます。

また、長期修繕計画の作成は、簡易に作成するのか、詳細に作成するのか、どこに依頼して作成してもらうかなどで大きく作成費用も異なってきます。

当然のことですが、詳細に作成すればより正確な修繕積立金の適正な徴収金額が算出することができるのは言うまでもありません。

しかし、簡易作成であれば数万円で作成可能ですが、詳細に作成する場合には安くても数十万円、マンションによっては数百万円以上かかることも充分考えられます。

簡易作成と詳細作成のどちらで作成するのかは、しっかりと管理組合側で計画性をもって織り交ぜながら作成依頼することが大切でしょう。

マンションの修繕積立金が足りないと気づいたらまず最初に検討するべきこと

現在の修繕積立金の徴収金額が少ないと気づいた時に、管理を委託している管理会社の担当者に相談して受ける提案は「修繕積立金の値上げの議案を総会で上程しましょう」という提案になることはほぼ間違いないと思います。

管理会社にとって修繕積立金の値上げがあっても自社に損害をこうむることは一切ありません。

また、それが多くのマンションでも修繕積立金不足の解消策として用いられている手段であるため、管理会社の担当者にとっても提案の根拠として説明しやすく、管理組合(理事会)に納得してもらいやすいという理由もあり、安易にそのように提案してくるのだとも思います。

修繕積立金の値上げというのは、毎月の徴収金額があまりにも少ない場合などはやはり必要なことです。

しかし、それは最終的な手段であり、初めから「修繕積立金の不足=値上げ」と考えるのは待ってください。

まず最初に検討するべきことは、管理費の見直しです。

管理費というのは、修繕積立金とは異なりマンションの日常清掃、定期清掃、各設備点検、管理組合(理事)運営などを維持、実施し、居住者の皆さんが快適に暮らすために支出する費用となります。

また、そのような管理を管理会社へ毎月定額の費用を支払って委託し、契約した範囲の業務を実施してもらうマンションがほとんどです。

管理費用と修繕積立金とは別に管理され、基本的には管理費の余剰金があっても、修繕積立金に振替することはできせん。

しかし、管理規約を変更して管理費用の余剰金を修繕積立金に振替することが可能となります。

そのため、修繕積立金が不足している。徴収金額が少ないといった場合に、管理費用の削減を実施することで修繕積立金に振り替え、修繕積立金の値上げを低減することが可能となるのです。

但し、管理を委託されている管理会社は管理費の削減の実施は決して積極的には取り組むことはないですし、提案することもほとんど期待できないでしょう。

それは「管理費の削減=管理会社の利益低減」となる可能性が高いからです。

管理を委託している管理会社へ毎月支払う委託費用の中にはエレベーター、自動ドア、機械式駐車場などの設備点検や、定期清掃の費用などを含んで契約している管理組合も多くあります。

管理会社によっては、それら作業の費用に対して多くの利益をのせているところもあり、それら作業を削減することは管理会社の利益の低減につながるからです。

それでは、委託する管理会社の担当者が管理費削減に取り組んでもらえない場合にどのように管理費を削減していけば良いのかをご説明します。

まずは大前提として管理組合の理事会が中心となって活動することは必須です。

そして、理事会のメンバーの中にマンション管理について多少知識などがある方がいれば、その人を中心にして管理費削減が可能かどうかを検討していきます。

現在委託している管理会社に対して値下げの打診をしても動いてくれないことが大いに想定されるので、他の管理会社へ変更することも視野に入れた管理委託内容の変更も含めた相見積もりを取ることが一番効果があると思われます。

現行の管理会社も他社に変更される可能性がでてくると、本気で委託内容及び費用の改善に動いてくれる場合が多いでしょう。

私もこれまで理事として管理会社変更を視野にいれた活動を実施し、年間100万円以上の管理費の削減を実現して、修繕積立金の値上げ低減を達成してきました。

しかし、管理会社の変更を視野に入れた理事活動をすることは想像以上に労力がかかることとなります。

経験したことのある人でも大変ですが、経験の無い理事の方達で活動していくのはより一層大変なこととなるのは間違いありません。

そのような場合は、現行の管理会社ではない、外部のマンション管理の知識をもった専門家と相談して活動していくことをお勧めします。

外部のマンション管理の専門家に管理費削減のための支援をお願いするにも一時的に数十万円からマンションの規模によっては数百万円程度の費用はかかりますが、毎月の管理費の削減を実現することができれば十分に元が取れて有益となる場合が多くなるはずです。

修繕積立金が不足している。徴収金額が少ないと思ったら、すぐに修繕積立金の値上げをするのではなく、まずは管理費の削減を検討してみるということを心がけてみてください。

まとめ

  

それでは、本記事のポイントをまとめてみます

修繕積立金が足りないと気づく理由

①修繕積立金の徴収金額が少ない
♦既存マンション
平均額:12,122円(197円/㎡)
♦新築マンション
平均額:8,070円(113円/㎡)

②長期修繕計画の作成
・5年程度ごとに長期修繕計画を見直して適正な修繕積立金額を知る

修繕積立金の不足に気づいたら最初に管理費の削減を検討する
・現行の管理会社は管理費の削減には消極的
・管理費から修繕積立金の振替は管理規約を変更すれば可能
・管理費削減のための理事活動には多くの労力がかかる
・管理会社とは違う外部のマンション管理の専門家に相談する

本記事も読んでいただき、どうもありがとうございました。

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