区分所有マンションを購入すると強制的に区分所有者で構成される団体員となり、管理組合設立総会の決議を経て管理組合の組合員となります。
管理組合からはマンションを売却するなど区分所有者ではなくなる時まで決して脱退することはできません。
そして、理事などの役員も何年かごとに輪番制で回ってくる体制にしている管理組合も珍しくなく、理事をやることに抵抗を感じ、できる限り理事など役員への就任を避けたいと思っている組合員が多いのが実態です。
本記事では、管理組合の理事をやりたくない組合員ばかりの管理組合にお勧めする管理体制を学ぶことができます。
理事をやりたくない組合員ばかりの管理組合にありがちな管理状態
毎年のように理事などの役員が変わり、理事会も全く開催されずに１年に１回の通常総会のみ形式的に開催され、建物管理会社の担当者と名ばかり理事長だけが出席するような管理組合も散見します。
特に各住戸を賃貸に出しており、マンション内に居住していない組合員が多い賃貸化率の高いマンションほどこの傾向は高いでしょう。
このような管理組合の管理状態は建物管理会社に全てを依存してしまうため、建物管理会社の思う通りに管理されていきやすく、管理組合にとって不利益になるようなことがされていく危険性も高くなっていきます。
建物管理会社は管理組合とは異なり、事業として管理組合と管理委託契約を締結して管理をしていきます。
そのため、管理組合の管理費が不足してきても建物管理会社は管理委託費用を自ら削るようなことは基本的にはしませんし、削減提案してくれるようなことも低いと考えた方が無難です。
その結果、各組合員から徴収する管理費や修繕積立金を値上げした方が良いという提案がなされ、且つ建物管理会社への管理委託費用の値上げを打診されるようなことも起こってきます。
また、建物の日常清掃から居住者のルールやマナー、定期的な各種点検までしっかりなされているかもチェックできずに適切な管理ができているのかどうかも判断することが難しくなっていくでしょう。
理事をやりたくない理由とは？
管理組合の理事をやりたくない理由にはマンションによっても多少異なりますが、次にあげる４つの理由のいづれかにあてはまるマンションが大半だと考えてください。
・しっかりお金がもらえる活動でもないためやりたいと思わない
・管理に全く興味がなく無関心
・建物管理会社や誰かに任せておけば良いと思っている
・本業の仕事が忙しく管理組合活動をやっている時間的な余裕がない
・理事になったとしても何をしたら良いかが全くわからない
・何が適正な管理なのかがわからない
・高齢化などの身体的な理由により管理組合活動することが難しい
理事長を外部の専門家に委託する
マンション管理には専門的な知識や経験が必要なことも多く、一般の方では何が適切で健全な管理なのかを判断することが非常に難しいことは否めません。
そこで私がお勧めするのは建物管理会社とは異なる第三者である外部のマンション管理士などの専門家に相談して支援を受けることです。
ここでは、外部の専門家に支援してもらう方法を２つ紹介します。
まず１つ目は管理組合（理事会）の顧問として専門家を受け入れてコンサルティング契約などして支援を受ける方法です。
この方法は理事に就任して理事会活動に意欲がある人がいる管理組合では専門家の支援を受けることで有益となります。
しかし、そもそも全く理事会活動に無関心な理事ばかりの管理組合では委託された外部の専門家は管理組合及び理事会での実質的な権限は皆無ですので、思ったような効果は期待できないかもしれません。
そこで、理事会活動に意欲がない人ばかりの管理組合で特にお勧めするのは２つ目のパターンとなる、理事や理事長に外部の専門家に就任してもらう方法です。
理事として就任すると１つ目の顧問契約などの支援とは異なり、その管理組合の理事会での権限を持つことになります。
そうなることで理事会活動も主体的に実施することができるようになり、管理組合にとって有益な改善が多くなされていく可能性が高まります。
もちろんどちらのパータンも管理組合との委託契約となりますので、建物管理会社との管理委託費用にプラスして委託費用が発生することを想定する必要がでてきます。
しかし、マンション管理の専門的な知識と経験をもった専門家が理事や理事長に就任することにより適切な管理はもちろんのこと、管理組合の収支改善も実現することが十分に考えられるのです。
結果的に管理組合によっては、委託費用以上に管理組合の収支改善が実現される可能性も考えられるでしょう。
まずは建物管理会社とは異なる外部のマンション管理管理士などの専門家と相談してみてください。
一般的にはマンション管理士などの専門家に相談する際にはある程度の費用が発生しますが、区市町村などの地方自治体によっては無償でマンション管理士などの専門家を派遣する制度を設けている場合も多くあります。
ぜひそのような制度があれば、活用してみてください。
まとめ
管理組合の役員、理事とは、何をしたら良いかもわからない。時間がない。興味がない。面倒くさい･･･と、消極的に考える人も多いことでしょう。
しかし、マンションの区分所有者にとって適切な建物管理を維持していくことは適切なマンションでの暮らしや、資産価値の維持・向上を実現していくためには必要不可欠なことです。
外部に居住していて自身の住戸を賃貸している組合員にとっても、適切な管理ができていないマンションでは賃貸人も見つからずに家賃が入ってこない状況が長期間続くことも十分に考えられ、大きな痛手を強いることになるでしょう。
管理組合活動を積極的にすることができない。できていない管理組合では、建物管理会社とは異なる外部のマンション管理士などの専門家へ相談して支援してもらうことが適正で健全な管理をしていくための一つの方法となることを覚えておいてください。
本日も読んでいただき、どうもありがとうございました。
