役員報酬を支給して役員のなり手不足を解消！積極的な理事会活動を促す

日本国内のマンションでは現在、管理組合の役員のなり手不足も深刻な問題の１つです。

管理組合の役員のなり手がいないマンションでは、何でも建物管理会社任せとなってしまい適切な管理を実施することが難しくなります。

その結果、マンションの資産価値の低下を招いたり、居住者の方たちの適切な暮らしも維持できないことにもつながっていくのです。

本記事を読むことで、管理組合役員のなり手不足を解消し、積極的な理事会活動を促すことができます。

そして、マンションの資産価値の維持向上および居住者の方たちの適切な暮らしを守っていくことができるでしょう。

役員のなり手不足の要因①組合員の高齢化

役員のなり手不足の大きな要因の１つは「管理組合員の高齢化」です。

マンションに居住する組合員は築年数が古いほど高齢者が住む割合も増えていくと考えられます。

高齢者は輪番制により役員に就任したとしても、身体的な事情により活動することがほとんどできなかったり、全く活動できないなど名ばかり役員となってしまう可能性が若い人と比較すると高くなります。

そのため、それらを理由に役員に就任することを敬遠したり、輪番制でも拒否したりと役員のなり手不足に陥いっていくわけです。

役員のなり手不足の要因②管理の無関心化

２つ目は、今に始まったことではないのですが管理組合の「役員活動への無関心化」による要因です。この無関心化の理由は３つに分けられます。

１つ目はマンション管理が複雑で難しいために知識や経験のない人たちにとっては始めから関心をもつことができずに無関心となってしまうことです。

２つ目は、会社員のかたわら役員に就任しなければいけないこともあり、本業が忙しく、誰かがやってくれるだろうと他人任せにしてしまいやすい性質の活動であることがあげられます。

役員の活動は、活動に対して報酬が得られる仕事とは異なり、ボランティア性の高い活動になってしまうことが積極的な活動に至らない他人任せになりやすい理由になっていると考えられます。

最後の３つ目にあげるものが私は最も深刻な理由だと捉えていますが、所有するマンションに居住せずに自身が所有している住戸を貸して家賃収入を得ている外部に居住する管理組合員が多くなっているためです。

これらの人たちの多くのは、マンションに居住している管理組合員とは考えが異なり、マンション全体の適正な管理をして居住者の方たちの適切な暮らしを維持していくことには興味がないことが多いのです。

いかに自身の労力をかけずに自身が所有する住戸で安定した家賃収入を得ていくかを考えていることが多いためです。

そのため役員への就任はもちろんのこと、総会への出席や議決権の行使すら煩わしいと考え、総会の案内がきても開封もせずに捨ててしまうような人まででてきます。

このような人たちは建物管理会社の担当者が連絡を取ろうと試みても全く連絡が取れないことも少なくないため、役員のなり手不足だけではなく、管理組合の合意形成をとることができずに深刻な問題となっているのです。

また、昨今では日本の不動産投資は世界でも人気があり、特に中国人投資家などの外国籍の人たちが日本のマンションを購入して不動産投資を行なっていることが非常に増えています。

そのため管理組合員が日本国内に住んでいないようなことも多くあり、より深刻な問題に発展させています。

役員報酬を支給してなり手不足を解消する

役員就任のなり手不足解消の対応策として、役員の活動実績に応じて管理組合の管理費から役員報酬を支給することを検討してみてはいかがでしょうか。

ボランティア性の高い管理組合の役員活動に対し、少しでも報酬がでることで「それならばやってみようか！」と思って頂ける方が出てくることが期待できます。

少なくとも役員報酬がでない時と比較すると、役員就任のお願いをした時に良い返事が頂ける可能性は確実に高くなるでしょう。

ただし、役員に就任すれば誰でも一律に報酬が支給される仕組みではなく、理事会への出席など明確な支給基準を設定してその実績に応じ、上限を決めて支給することをお勧めします。

また、管理組合の管理費から役員報酬を支給するためには、管理規約に定めがあることと、実際の支給額などの詳細を管理組合総会で承認されることが必要です。

まず、管理規約へ定めることについては、国土交通省から公表されている「標準管理規約」をベースに管理規約を作成しているマンションであれば既に役員報酬を受け取れることが既に盛り込まれていることが高いです。（2021年に改正された最新の標準管理規約では第37条２項に記載されている）

そして、詳細条件については使用細則にて支給額や支給条件を定め、毎年１回開催される通常総会において役員報酬の予算を計上して総会での承認を得ることが必要となるかと思います。

なお、使用細則の制定には総会において普通決議の承認が必要となりますので覚えておいて下さい。

役員報酬の支給で積極的な理事会活動を促す

理事会活動をしていくとマンションの改善点が多く見えてきます。

そして、それらを改善するために積極的に活動していると、とても残念なことなのですが、居住者や他の組合員から反対意見や厳しい言葉を頂くことも増えてきてしまいます。

マンションなどの共同住宅では、人それぞれ考えが違うため、快適だと感じることも皆一緒ではありません。

マンションの管理規約に明確に定められていることに違反し、それを改善しようとすることでさえも抵抗するような人もいます。

そのため、積極的に理事会活動をすればするほど、沢山の意見を集めることにもつながり、役員報酬も出ないボランティアであればモチベーションも無くなってしまいます。

その結果、半ば強制的に理事に就任したとしても、ほとんど活動せずに名ばかり理事となってしまい、マンションの適切な管理が維持されていかないこととなるのです。

そうならないためにも、役員報酬を支給して積極的な理事会活動を促していくことが、どのマンションにおいても大切です。

特に築年数が何十年も経過していて、過去から役員報酬が支給されていないマンションでは、役員報酬を支給することに対して反対する方も多くなると推測されます。

しかし、過去は過去。時代は動いています。

今と未来を見据えて時代に即した検討をしていくことは何においても必要なことではないでしょうか。

第三者のマンション管理の専門家に委託する

「役員の高齢化」および「役員活動への無関心化」の２つの問題を踏まえ、国土交通省では管理組合の管理規約の標準モデルとして作成している標準管理規約の大幅な改正を２０２１年６月に実施しました。

改正された標準管理規約の条文では、役員就任条件の変更や、管理組合員ではない外部のマンション管理士などの専門家が役員に就任することも前提とした規約条文に改正され、役員のなり手不足の対策としています。

また、役員のなり手不足対策の理由の他にも、マンション管理には専門的な知識が必要なことも多いため、マンションの適正な管理と居住者の方たちの適切な暮らしを維持していくためには管理組合員に限定するのではなく、マンション管理の専門家が理事など管理者になることが相応しいとの見解を示したものだと思います。

私もマンション管理は、やればやるほど奥深さが増してきて改善が尽きることがないと強く実感しています。

そのため、このような活動を一般の会社員の方たちが本業のかたわらで理事に就任して積極的に活動することは非常に労力がかかり、特に経験も知識のない方たちでは無理があるのことを痛感しています。

可能であれば、建物管理会社とは異なる外部の第三者のマンション管理の専門家に理事や管理者に就任してもらうことが本当は有益でしょう。

ただし、外部の専門家に委託するためには役員報酬以上に高額な費用が発生することはほぼ間違いありません。

委託費用はいくらまで支出することができ、何をどこまで、どのような人に依頼するのかをしっかり使用細則などで定めて委託することが適切です。

役員のなり手が不足しているマンションだけでなく、より的確な管理改善を実現していきたいと考えている方たちは是非、建物管理会社とは異なる第三者のマンション管理の専門家に役員に就任してもらうなどして管理活動を委託することも検討してみて下さい。

まとめ

本記事のおさらいをします

役員のなり手不足の要因

役員のなり手不足の対策

役員報酬を支給して解消する

・役員報酬を支給することで、役員を引き受けてくれる可能性は確実に高まる
・実績に応じて支給するような条件にする
・役員報酬を支給するためには、管理規約、使用細則への制定及び総会で予算計上して決議が必要

役員報酬支給で積極的な理事会活動を促す

・理事会活動はすればするほど反対意見、厳しい意見も多くなる
・役員報酬でモチベーションＵＰさせる
・過去は過去。今と未来を見据えて役員報酬支給を検討していく

第三者のマンション管理の専門家に役員就任を委託する

・国土交通省も外部の専門家の役員就任を推奨している
・建物管理会社とは異なる第三者の専門家に委託する
・外部の専門家に委託するためには費用がかかる
・費用はいくらで、何をどこまでなど詳細条件を使用細則に定めて外部の専門家に委託する

本日も読んでいただき、どうもありがとうございました。