マンション管理

マンションの管理組合とは?基本的な知識をおさえて理事就任に備える

投資目的でも自身の居住用のためでも、マンションを購入すると強制的にそのマンションの管理組合員の一員となります。これはマンションを所有している限りは決して組合員から外れることはできません。

本記事を読むことで、マンション管理組合の存在意義がわかり、マンションを健全に維持するためには、管理組合と理事がいかに重要な役割を担っているかを理解することができます。

そして、現在マンションに暮らしている人、これからマンションを購入しようと考えている人が、管理組合の理事に立候補して積極的にマンションの健全な維持に努めていくことを願います。

マンションの管理組合とは?

マンションは一軒家とは異なり1つの建物に複数の人達が住む共同住宅で、マンションには大きく専有部分と共用部分という2つに分かれます。

専有部分というのは、自身が所有する部屋などの部分です。

対して共用部分とは専有部分以外の部分のことで、マンションのエントランス、廊下、階段、エレベーター、専有部分以外の配管から各戸のバルコニー、窓、玄関扉の内側塗装以外の部分など多岐にわたります。

共用部分は個人のものではなく、例外はありますが基本的にそのマンションを所有する人達全員のものとなります。そのため1人1人が勝手に何のルールもなく使用し、管理もしていなかったら無法地帯と化してしまい、そのマンションでの居住者間のトラブルは後を絶たないでしょう。

マンション管理組合というのは、主にマンションの共用部分の使用や管理方法、月々に徴収する管理費などの金額や使い道などを決めていき、健全なマンション管理を維持して居住者が気持ちよくマンションで暮らしていくためにあります。

そして、基本的に1年に1度は必ず開催される管理組合の総会は管理組合の最高意思決定機関と位置づけられており、ここでほとんどのルールが決まっていきます。

そのため、そのマンションに居住しておらずに他人に部屋を賃貸している貸主である外部の区分所有者も含めて、強い関心を寄せて積極的に総会に参加していくことが望ましいと言えます。

マンションの管理組合の役員とは?

管理組合の総会では役員が選任され、役員は理事と監事との2種類に分かれます。

理事は、理事長、副理事長、会計担当理事、理事などに分かれて理事会を構成していくことになり、その中から理事長、副理事長、会計担当理事などを決めていきます。

理事の中でも理事長は管理組合を代表してマンションのルール(管理規約)などや、総会や理事会で決められたことに対して理事長の職務として定められた事項の業務を実施していきます。

管理組合の理事と聞くと、「何だか大変そう」「面倒くさそう」などと想像する人も多いと思います。

そのため多くの管理組合員の人達は積極的に自ら理事に立候補しようとする人は少なく、1年~2年の任期を決めて強制的に管理組合員ごとに順番に理事を割り当てる方式を取っているところも少なくありません。

また、監事は理事の業務とは違い管理組合の業務、財産の状況を見定めて、理事が不正なことなどしていないかを監視する役目を担っています。

理事になるメリットとは? 


マンションの健全な管理を維持していくためには、管理組合で選ばれた役員達によって構成される理事会がいかに機能しているかにかかっていると言って過言ではありません。

無関心でやらされ感たっぷりな理事達の集まりでは健全なマンション管理をしていくことは難しいでしょう。

理事はマンションの問題や改善点などを発見し、議論していくという非常に重要な役割を担っていることを意識して取り組まなければいけません。

理事になる最大のメリットとしては、理事ではない管理組合員の1人の意見だけでは理事会の議題にあげてもらうことすら難しい場合がありますが、理事であればその意見に対して理事会で発言して議題にあげて議論、検討することが容易となり、自身の意見が反映されやすくなります。

もちろんその意見に対する最終的な決議は総会で管理組合員達の賛否によって決まる内容も多いのですが、そもそも理事会で議題に挙がらなければ総会での決議までにも至らず、決して反映されることもありません。

理事になるということは「このマンションをより良いマンションにしたい!」と思う人にとってはかなりメリットのある事だと言えます。

管理会社への丸投げ、過信は禁物 


理事になっても積極的にマンションの問題改善、健全な管理のために取り組もうという人は少なく、管理を委託する管理会社に丸投げしてしまったり、逆に管理会社に言われるがまま任せてしまったりと、自身の住むマンションが健全に管理されているのかどうかも全くわからない状況になってしまっていることはよくあります。

原則として心に留めておいて欲しいことは、マンションを管理していく主体は管理会社ではなく、管理組合ということです。

管理会社の役割は管理組合との委託契約内容に基づき業務を実施するだけで、管理組合や理事などとは違って利益を出さなければいけない事業を行っています。

そして、利益が出ないような契約内容以上の業務やより良い改善提案などの業務は積極的には行わないということを覚えておく必要があります。

理事が何でも管理会社へ丸投げしてしまったり、言われるがまま任せてしまうということは非常に危険なことです。

私も自身が所有する複数のマンションで理事を務めていますが、そのうちの1つのマンションにおいて管理会社経由で数百万円もかかる屋上の防水工事の見積りを取得したことがありました。

高額な修繕費用だったので念のためにと、理事長が独自に他の会社から取得した見積金額と比べると作業内容がほぼ同等だったのにも関わらず100万円以上安価な見積りが出てきました。

このように管理会社には悪気はなかったとしても修繕費用を支払うのは管理会社ではなく管理組合のため、管理会社が積極的に相見積りを取得したり、その見積金額を精査したりすることは期待できません。

しかし、マンション管理というのは、マンション管理に関する専門的な知識も必要で、素人の人達だけで積極的に管理していくことは非常に困難だというのも実情です。

資格を持った管理会社の担当者でさえ全てを把握することはできず、担当者の中には誤った認識のまま委託された管理組合や理事会へ助言するようなこともあります。

専門的な知識を持っている理事がいない管理組合では委託している管理会社とは関係の無い専門的知識を有する人に相談することが大切です。

私は実際に自身の所有するマンションの管理会社が委託された業務をしっかりと遂行していないことを知り、理事として管理会社の変更に携わり変更に至った経験もあります。

そして管理会社を変更した結果、委託内容なども精査して変更して年間年で約130万円もの管理費の削減も見込める委託契約に変更することができました。

管理会社に丸投げ、過信は禁物だということをくれぐれも覚えておいてください。

まとめ


新築でも中古でもマンションを購入した時にはどんなに良いものであったとしても、それからの管理によっては急速に老朽化が進むことは十分に考えらえることです。

逆に健全な管理がなされていれば数十年経過しても老朽化を感じさせないマンションを維持していくこともできるでしょう。

マンションには多くの人達が共同して暮らしてしているため、どうしても管理などは理事や管理会社任せにしてしまい管理組合員一人一人は無関心になりがちです。

しかし、管理組合員一人ひとりがマンション管理は他人ごとではなく、自分ごととして捉え、総会への参加や理事会への提言など積極的にマンション管理活動への意識をもつことは絶対に大切なことです。

是非、理事への立候補や組合員として積極的にマンション管理活動に取り組み健全なマンションを維持してください。

本日も読んでいただき、どうもありがとうございました。

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