初めて理事になったあなたへ ― 最低限知っておきたい5つのポイント

マンションを所有すると、住んでいても・いなくても「管理組合員」になります。

立候補者が少ないマンションでは1〜2年ごとに順番が回ってくる「輪番制」が採用されていることも多く、誰もが理事になる可能性があります。

しかし、いざ理事に就任すると「具体的に何をすればいいのか」「専門知識は必要なのか」と不安になる方も少なくありません。

本記事では、初めて理事になった方が最低限知っておきたい5つのポイントを、できるだけ分かりやすく整理しました。

① 理事会は「業務担当＋経営企画」のハイブリッド組織

「理事」と聞くと、どこか偉い人、意思決定をする人といったイメージが先行しがちです。

しかし管理組合の理事は、もっと実務的な役割も担っています。

理事は総会で役員として選任され、理事会で理事長・副理事長・会計担当理事などの役職が決まります(監事は理事ではなく、総会で直接選任され、業務や会計の監査を行います)。

理事会の主な役割は次のとおりです。

つまり理事会は、企業に例えるなら「現場の業務担当部署」兼「経営企画部」のような立ち位置です。

理事会の運営レベルによって、マンションの管理水準が大きく左右されると言っても過言ではありません。

② 管理会社に「何でも強引に対応させる」のはNG

多くのマンションでは、建物管理や設備点検、事務管理を管理会社へ委託しています。

ところが、

という態度で契約範囲外の業務を押し付けたり、24時間いつでも担当者を呼びつける「モンスター理事」「モンスター組合員」は、残念ながら存在します。

これは絶対に避けるべきです。理由は次のとおりです。

無理難題を押し付ける管理組合は、多くの管理会社から敬遠されます。

契約外の内容は、追加費用を払って依頼するのが本来の姿です。

健全で長く付き合える管理会社を確保するためにも、「強引な依頼はしない」という意識は欠かせません。

③ とはいえ「言いなり」になるのも危険

管理会社はマンション管理の専門家ですが、同時に営利企業でもあります。そのため、

• 採算が合わない管理組合とは契約しない
• 委託費用はできるだけ高くしたい
• 設備更新を過剰気味に提案することもある

といった現実があります。

国土交通省の公表(2025年3月末時点)によれば、登録管理会社は約1,776社。その中には、

• 専門知識が不足している
• 管理規約を逸脱する運営を提案する
• 高額な見積りを当然のように出してくる

といった「質の低い管理会社」も残念ながら存在します。

私自身、理事長として管理会社を変更した経験があります。

新しい会社に切り替えた結果、

といった成果を得られました。

管理会社の意見は参考にしつつ、次の3点は必ず実践しましょう。

1. 提案内容の妥当性を理事会で確認する
2. 相見積りを取得して比較検討する
3. 理由の説明ができない提案は一旦保留する

従順になりすぎず、冷静に検証する姿勢が理事会には欠かせません。

④ 管理会社とは独立した「第三者専門家」を活用する

理事会は管理会社の提案について、必要性や妥当性を判断しなければなりません。

しかし、理事の多くは専門知識を持っているわけではなく、提案の良し悪しを見極めるのは簡単ではありません。

そこで有効なのが、管理会社とは独立した第三者の専門家(マンション管理士など)の活用です。

なぜ第三者専門家が必要なのか

管理会社は管理のプロですが営利企業でもあるため、費用が高めの提案やメーカー任せの設備更新を推奨することもあります。

一方、第三者の専門家は管理会社と利害関係がないため、

• 管理会社の提案は妥当か
• 他社比較でもっと良い方法はないか
• 管理費・修繕費は適切に使われているか

を客観的にチェックしてくれます。標準管理規約でも、管理費を使って専門家を活用することが明記されており、国としても推奨されている仕組みです。

管理会社から積極的に勧められない理由

管理会社にとって外部専門家は「監査役」のような存在です。

• 業務の不備を指摘される
• 料金が高すぎると言われる
• 委託内容の見直しを求められる
• 場合によっては管理会社の変更につながる

こうした可能性があるため、管理会社から「第三者専門家を入れましょう」と提案されることは、現実的には少ないでしょう。

もっとも近年は、役員の担い手不足などを背景に、理事会を設置せず、管理会社が管理者となる「管理業者管理者方式」の導入事例も見られるようになっています。

この方式では、管理会社が管理者として大きな権限を持つことになるため、管理組合側のチェック体制がより重要になります。

そのため、国土交通省のガイドラインでも、監事の設置や監査のあり方が重要な留意事項として整理されています。

今後は、管理会社側からも、第三者であるマンション管理士等を監事として活用する提案が行われる可能性があります。

第三者を入れることで得られるメリット

マンションの規模によっては、年間数百万円、長期では数千万円以上の削減につながるケースもあります。

専門家の選び方は「資格より実務力」

マンション管理士は国家資格ですが、「資格がある＝現場でも有能」とは限りません。

理事に専門知識を持つ人がいないのが普通である以上、第三者専門家の活用は「あれば便利」ではなく「ほぼ必須」だと考えてよいでしょう。

⑤「理想」と「現実」のギャップを前提に運営する

最後に押さえておきたいのが、管理組合には理想と現実のギャップがあるという事実です。

マンション管理の世界では長らく、

マンション管理の主体は管理組合であり、すべての組合員が高い管理意識を持つべき

と言われてきました。

理論としては理想です。組合員全員が積極的に議論し、学び、協力すれば、管理の質は飛躍的に向上します。

しかし、現実はそうはいきません。

理想どおりにいかないのが「普通」

住民は仕事も生活スタイルも家族構成も価値観も違います。

そのため、管理組合への関わり方も、

• 積極的に関わりたい人
• お金で他人に任せたい人
• 基本的に無関心な人
• 関わりたいが時間がない人

と多様になります。これはどのマンションでも見られる、ごく自然な構図です。

すべての組合員に高い意識を求めることは、現実には極めて難しいのです。

どれだけ優れた管理会社や専門家を活用しても、肝心の理事会自体が無関心であれば、適切な管理を継続することはできません。

目指すべきは「実態に合った管理体制」

ではどうすればよいのか。答えはシンプルです。

たとえば、

• 理事の負担が大きいなら、外部専門家を活用する
• 役員のなり手が不足しているなら、魅力的な役員報酬を導入する
• 高齢化や賃貸化でなり手がいないなら、理事会制を廃止して管理者方式(外部管理者方式を含む)へ移行する

といった選択肢が考えられます。理想を押し付けるのではなく、現実に合わせて柔軟に運営することこそが、長期的な管理の健全化につながります。

その積み重ねが、

という成果に結実していきます。

まとめ:完璧な理事を目指さなくていい。でも「知らない理事」にはならない

ここまで見てきたとおり、管理組合の理事は、総会に出席してハンコを押すだけの「名誉職」ではありません。

理事会は企業でいえば「業務担当＋経営企画」を担う重要なポジションであり、その動き方次第でマンションの管理水準や将来の資産価値は大きく変わります。

一方で、理事の多くは本業を持つ一般の区分所有者です。専門家でもなければ、勉強してから理事になる人もほとんどいません。

だからこそ、次の5つを心に留めておいてください。

大切なのは「完璧な理事」になることではなく、「知らないまま流される理事」にならないことです。

管理会社の提案に対して、「それはなぜ必要なのか?」「他の選択肢はないのか?」と一度立ち止まる。

自分たちだけで判断できないと感じたら、信頼できる第三者専門家に相談する。

そして、自分のマンションにとって現実的な管理体制は何かを、理事会メンバーで話し合ってみる。

こうした小さな「問いかけ」と「確認」の積み重ねが、数年後・十数年後のマンションの姿を確実に変えていきます。

理事に選ばれたということは、マンションの将来に一歩踏み込む機会を与えられたということでもあります。

不安はあって当然です。「知らなかった」から「少しはわかる理事」へ。

本コラムが、その最初の一歩を踏み出すきっかけになれば幸いです。