マンション暮らし

マンション購入派と賃貸派の考えとメリット、デメリットは?

就職や結婚などを機に親から自立し、マンション暮らしをする人も多いと思います。

また、その時にはマンションを購入するのか?それとも賃貸するのかの選択を迫られ迷う人も多いはずです。

本記事を読むことで、マンション購入派と賃貸派の人の考え方とそれぞれのメリット、デメリットについて理解することができ、購入か賃貸かを迷われている人への道標となるでしょう。

マンション購入派

マンション購入派の考え

自分で住むためのマンションを購入する多くの人は、「賃貸ではどれだけ長い間家賃を払い続けても一生自分の物にはならない」または、昨今の低金利の時代では「同条件のマンションでも賃貸での家賃支払い金額より購入する時に組む住宅ローン返済金額の方が安い」という理由で購入することを決断します。

ま不動産販売業者の売り込みトークもこの2つの言葉を使って最終的に顧客の背中を押して購入を決断してもらうことが多いのではないでしょうか。

ただし、賃貸より購入した方が誰しも良いという訳ではありません。

購入と賃貸とを比較した時にはそれぞれメリットとデメリットが存在します。

マンションを購入するメリット

マンションを購入する最大のメリットは自分の所有物となるということです。

多くの人はマンション購入時にはローンを組むため、ローン=借金の返済に追われると恐怖に感じるかもしれませんが、ローン返済額の内訳の中での元金返済分は自分の資産が増えていくので、「ローン元金返済額=貯金しているのと同じこと」と考えれば恐怖が少しは和らぐのではないでしょうか。

そして、ローンを完済すれば晴れて抵当権(ローンが払えないと競売などにかけられる権限)のない完全な自分の所有物となります。

管理費、修繕費などは毎月発生しますが、ローン返済が無くなるだけでも家計への負担も気持ちもかなり軽減されることは間違いありません。

逆にローン残高があることがメリットとなることがあります。それは、マンションを購入する際に組むローンのほとんどには団信(団体信用保険)というものに加入することとなります。

これは万が一ローン名義者が死亡した場合にはローンの残高は全額返済する必要がなくなり、相続人はローンの無いそのマンションを自分の物にすることができます。

すなわちローンが生命保険代わりになるということです。ローンはすぐに完済することが必ずしも良いという訳でもありません。

現在のように低金利の状況では無理に繰上げ返済をするのではなく、お金を万が一の時の資金としてある程度預貯金しておくことや、将来のためにNISAやiDeCo、不動産投資などを始めてみるなど、繰上げ返済をするよりも有効にお金を活用できる方法もあるということも覚えておいて下さい。

また、住宅ローンを組むと住宅ローン控除を受けることができます。

これはローン残高の1%が所得税・住民税から控除されるという制度で、年間最大で40万円まで控除を受けることができます。税金を多く支払っている人にとっては大きなメリットと言えるでしょう。

ただし、住宅ローン控除を受けるためには一定の条件があります。

制度が変わることが度々あるので購入時の住宅ローン控除の内容、条件を必ず確認して下さい。

万が一購入したマンションから引っ越しをすることとなった場合には、そのマンションを賃貸に出して家賃収入を得ることや、売却することもできます。

特に東京都23区内の立地の良いマンションは資産価値が下がりにくく「想像以上に高い価格で賃貸できた!」「購入価格よりも高い価格で売却することできた!」というようなケースも少なくありません。

マンションを購入したことによるデメリット

マンションを購入したことで毎月の管理費、修繕積立金や、毎年の固定資産税の支払いが発生します。

管理費及び修繕積立金の金額はマンション管理組合の決議によって変更し、固定資産税は国の評価額によって変更となる可能性があるので注意が必要です。

マンションを購入する際には多くの人がローンを組むため、完済するまでローンを毎月返済する必要があります。

ローンを組む時には必ず返済期間を設定しますが、繰上げ返済により期間を短縮することはできますが、返済が苦しいからと言って長くすることはできません。

また、固定金利はローン完済時までの金利が変わらないため返済計画が立てやすいですが、変動金利と比較すると金利が高くなります。

変動金利の場合は金利上昇リスクにより月々の返済額が上がる可能性もでてきますので、ローンは先のこともよく考えて自身にあった組み方で組まなくてはいけません。

自身が望まない予期せぬ転居をしなければならない場合もマンションを購入したことによる大きなデメリットとして挙げられます。

一例としては転勤、離婚などが挙げられますが、マンションのような共同住宅では、騒音などの居住者間のトラブルなどによる転居も考えられます。

そのような転居が発生した場合はそのマンションを売却するのか、賃貸するのかなど選択する必要があります。

また、数年後に同じマンション戻ってくるために一時的に賃貸に出そうと考えている場合は、通常の賃貸借契約では部屋を借りてくれた借主に対して貸主自身の都合で契約を解約したり、契約を更新しないなどにより借主に対して退居してもらうということはできませんのでくれぐれも注意して下さい。

マンション賃貸派

マンション賃貸派の考え

マンションを賃貸する人の考えは、仕方なく賃貸している人。あえて賃貸にしている人など各人の状況、考えから様々なタイプがあり、大きくは次の5つのタイプに分かれます。

マンション賃貸派5つのタイプ

1)持ち家を購入したいが、購入資金がなく仕方なく賃貸している

2)持ち家を購入するために倹約し、とりあえず今は賃貸している

3)賃貸マンションで生活内容を重視するためにあえて賃貸にしている

4)賃貸マンションで十分なので当然のごとく賃貸にしている

5)良質な賃貸マンションで生活を楽しみたく積極的に賃貸にしている

マンションを賃貸するメリット

何といっても賃貸のメリットは、持ち家と比べてフットワークよく引っ越しできることでしょう。

転勤の時はもちろんのこと、子供が産まれて家族が増えた時、逆に子供が成人して自立した時など家族構成の増減によってその時その時に応じて適正な間取り、立地へ引っ越しすることが容易にできます。

築年数が経過したマンションから築浅のマンションに引っ越して最新の設備の整ったマンションに引っ越して暮らすなど、自身の状況に合わせてライフスタイルの自由度が高くなります。

マンションを購入した際の購入金額と、一生涯マンションを賃貸した際に支払う家賃合計を比べた時でも、必ずしも購入した方が安価に抑えられるということはありません。

その時の自身の状況に合わせたマンションへ引っ越し、賃貸をすることで購入した時よりも安価で、快適なマンション暮らしを実現する可能性は十分あります。

人生は何が起こり、いつ死ぬのかは誰にもわかりません。

したがって、その人にとってマンションを購入するのと賃貸するのはどちらが安い買い物なのかという問題は、実際問題亡くなってみないと答えがでないものです。

どちらが安価という視点ではなく、自分がどういう生活を送りたいかという視点で賃貸なのか購入なのかを決めるべきでしょう。

マンションを賃貸しているデメリット

賃貸している最大のデメリットは、購入の最大のメリットである「マンションが自分の所有物」になるということの真逆で、どんなに長く高い賃貸を支払っていたとしても自分の所有物にならないということです。

賃貸している限り一生涯家賃を支払い続けて住まわなければなりません。

日本国内の場所によっては、月々の家賃支払いとは別に入居時に敷金、礼金、保証料の支払いや、2年毎に更新料の支払いなども発生します。

これらの家賃以外の費用は月々の家賃が高いほど高額となることが多いので入居前などによく確認することが必要です。

最後に自分の部屋であれば老朽化によるリフォームを自身の判断と費用で実施することができますが、賃貸の部屋だと通常の賃貸借契約では借主自身の費用でも勝手にリフォームすることはできません。

万が一貸主の承諾のないまま勝手にリフォームなどしてしまった場合には借主が現状通りに戻さなければならないのでくれぐれも注意してください。

借主が自身の費用でリフォームして、退去時にも現状に戻す必要がないような特殊な賃貸借契約(DIY型賃貸借契約)もありますので覚えておくと良いでしょう。

まとめ

    

マンション購入派と賃貸派の考えとメリット、デメリットの主なポイントをまとめます。

マンション購入派

マンションを購入する考え

・賃貸では一生自分の所有物にならないため
・賃貸の家賃より住宅ローン返済金額の方が安いため

購入するメリット

・自分の所有物になる
・ローンが生命保険代わりになる
・住宅ローン控除を受けることができる
・転居の際に高値で売却できる可能性もある
・転居の際に賃貸に出し家賃収入を得ることもできる

購入するデメリット

・毎月の管理費、修繕積立金の支払いが発生する
・毎年の固定資産税の支払いが発生する
・変動金利ローンは金利上昇リスクがある
・予期せぬ転居の際には意に反して売却、賃貸などの選択を迫られる

マンション賃貸派

マンションを賃貸する考え

・マンションを購入する資金がない
・将来購入するために今は倹約している
・生活の内容を重視するためにあえて賃貸している
・賃貸で十分だと考えている
・良質な賃貸マンションで生活を楽しみたい

賃貸するメリット

・自分のライフスタイルに合わせてフットーワーク軽く転居できる
・自身の状況に合わせたマンションへ転居して最終的に購入するよりも安価になることも考えられる

賃貸するデメリット

・自分の好きなようにリフォームする事ができない
・どんなに長く、高い家賃を支払っていても自分の物にはならない
・家賃以外にも敷金、礼金、更新料、保証料などの支払いが発生することがある

本日も読んでいただき、どうもありがとうございました。

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