外部管理者方式等に関するガイドライン

昨今の国内のマンション管理組合の深刻な問題の１つとなっているのが、管理組合役員のなり手不足です。

役員のなり手不足の要因としては、大きく３つ「組合員の高齢化」、「管理組合活動の無関心化」、「本業との役員業務の困難化」があげられます。

理事などの役員のなり手がおらず、理事が不在となってしまう管理組合では、何も決められなくなってしまい管理活動が滞ってしまいます。

そうなると適切な建物の保守、補修、修繕ができず、最終的には管理不全に陥り、マンションが廃墟化していくという最悪の道をたどっていくのです。

その対策として最近増えてきた管理組合体制が、組合員ではない外部の専門家が管理者として管理組合に就任して管理活動を実施していく「外部管理者方式」です。

外部管理者方式は組合員に変わってマンション管理のプロフェッショナルが管理者（理事会方式でいう理事長のような存在）に就任して管理活動をしていくため、毎年役員のなり手不足に悩まされている管理組合にとってはありがたい方式に映るでしょう。

しかし、最近この外部管理者方式を国土交通省やマンション管理の有識者たちが問題視していることがクローズアップされています。

それは、管理組合から管理を受託している管理業者が管理者となる外部管理者方式の「管理業者管理者方式」です。

なぜこの管理業者管理者方式が問題視されているのかを次に説明します。

管理業者が管理組合の管理者となると、「高額な補修や修繕工事」や「過剰な補修や修繕工事」など、自身の管理業者に有利で利益をもたらす管理活動を管理者の権限で実施し、管理組合に不利益を与える「利益相反」が発生する懸念があるからです。

そこで、国土交通省はこの管理業者管理者方式による利益相反を抑制することを主体とした「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」を２０２４年６月に改訂しました。

そのガイドラインは第１章から第３章＋資料編にわかれています。

しかし、全１２８ページと多くの内容が記載されており、全てに目をとおすことさえ容易でありません。

ご興味のある方は、時間をかけてじっくりと目をとおして理解していただくことをお勧めします。

また、ガイドラインはあくまでも一般的な目安と捉えて、ガイドラインを参考にしながらもご自身の管理組合の実態に即した体制にしていくことが大切です。