マンション管理適正化法

マンション管理適正化法(管理計画の認定等)

日本国内の分譲マンションストック数は2022年末現在で約694万3千戸で、居住人口は約1,500万人と国土交通省より発表されています。

また、築40年以上のストック戸数は125万7千戸で10年後には約2倍以上に膨れ上がる見込みです。

このように日本国内においてマンションの戸数と居住する人々が増え、マンションの適切な管理・維持の重要性が増大しています。

しかし、2000年以前は分譲マンション(区分所有マンション)における区分所有者の管理意識は低く管理組合での管理活動も消極的でした。

また、マンション管理は専門性も高いため、管理組合から建物管理を委託する管理会社に依存し、任せっ放しにしてしまうような管理組合がまだまだ多いのが現実です。

これらのことを鑑みて、マンションにおける良好な居住環境の確保を図り、マンションの管理の適正化の推進を図ることなどを目的として2001年8月1日に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律(略称:マンション管理適正化法)」が施行されました。

この法律が施行されたことに付随して、管理組合が管理を委託する管理会社以外に管理について相談する際の専門家として『マンション管理士』という国家資格も創設しました。

前述したとおり、マンション管理適正化法は施行から20年以上経過しており、より実態に即した的確な定めにするために改正を繰り返しながら現在に至っています。

そしてこの記事では、マンション管理適正化法における「管理計画の認定等」について知ることができます。

目次

管理計画の認定(第五条の三)

管理者等による管理計画の認定申請(第五条の三1項)

マンション管理適正化法第五条の三1項では「管理組合の管理者等は、国⼟交通省令で定めるところにより、当該管理組合によるマンションの管理に関する計画(以下「管理計画」という。)を作成し、マンション管理適正化推進計画を作成した都道府県等の⻑(以下「計画作成都道府県知事等」という。)の認定を申請することができる。」と定められています。

管理計画に掲げる事項(第五条の三2項)

マンション管理適正化法第五条の三2項では「管理計画には、次に掲げる事項を記載しなければならない。」と定められています。

マンション管理適正化法第五条の三2項一~四

⼀ 当該マンションの修繕その他の管理の⽅法

⼆ 当該マンションの修繕その他の管理に係る資⾦計画

三 当該マンションの管理組合の運営の状況

四 その他国⼟交通省令で定める事項

認定基準(第五条の四)

マンション管理適正化法第五条の四では「計画作成都道府県知事等は、前条第⼀項の認定の申請があった場合において、当該申請に係る管理計画が次に掲げる基準に適合すると認めるときは、その認定をすることができる。」と定められています。

マンション管理適正化法第五条の四 一~四

⼀ マンションの修繕その他の管理の⽅法が国⼟交通省令で定める基準に適合するものであること。

⼆ 資⾦計画がマンションの修繕その他の管理を確実に遂⾏するため適切なものであること。

三 管理組合の運営の状況が国⼟交通省令で定める基準に適合するものであること。

四 その他マンション管理適正化指針及び都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切なものであること。

認定の通知(第五条の五)

マンション管理適正化法第五条の五では「計画作成都道府県知事等は、前条の認定をしたときは、速やかに、国⼟交通省令で定めるところにより、その旨を当該認定を受けた者(以下「認定管理者等」という。)に通知しなければならない。」と定められています。

認定の更新(第五条の六)

五年ごとの更新(第五条の六1項)

マンション管理適正化法第五条の六1項では「第五条の四の認定は、五年ごとにその更新を受けなければ、その期間の経過によって、その効⼒を失う。」と定められています。

認定更新の準用(第五条の六2項)

マンション管理適正化法第五条の六2項では「前三条の規定は、前項の認定の更新について準⽤する。」と定められています。

認定更新申請時の従前認定の効力(第五条の六3項)

マンション管理適正化法第五条の六3項では「第⼀項の認定の更新の申請があった場合において、同項の期間(以下この項及び次項において「認定の有効期間」という。)の満了の⽇までにその申請に対する処分がされないときは、従前の認定は、認定の有効期間の満了後もその処分がされるまでの間は、なおその効⼒を有する。」と定められています。

認定更新の有効期間の起算(第五条の六4項)

マンション管理適正化法第五条の六4項では「前項の場合において、認定の更新がされたときは、その認定の有効期間は、従前の認定の有効期間の満了の⽇の翌⽇から起算するものとする。」と定められています。

認定を受けた管理計画の変更(第五条の七)

管理計画の変更による都道府県知事等の認定(第五条の七1項)

マンション管理適正化法第五条の七1項では「認定管理者等は、第五条の四の認定を受けた管理計画の変更(国⼟交通省令で定める軽微な変更を除く。)をしようとするときは、国⼟交通省令で定めるところにより、計画作成都道府県知事等の認定を受けなければならない。」と定められています。

認定基準及び通知事項の準用(第五条の七2項)

マンション管理適正化法第五条の七1項では「第五条の四及び第五条の五の規定は、前項の認定について準⽤する。」と定められています。

報告の徴収(第五条の八)

マンション管理適正化法第五条の八では「計画作成都道府県知事等は、認定管理者等(第五条の四の認定を受けた管理計画(前条第⼀項の変更の認定があったときは、その変更後のもの。以下「認定管理計画」という。)に係るマンション(以下「管理計画認定マンション」という。)に係る管理組合に管理者等が置かれなくなったときは、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等。次条及び第五条の⼗において同じ。)に対し、管理計画認定マンションの管理の状況について報告を求めることができる。」と定められています。

改善命令(第五条の九)

マンション管理適正化法第五条の九では「計画作成都道府県知事等は、認定管理者等が認定管理計画に従って管理計画認定マンションの管理を⾏っていないと認めるときは、当該認定管理者等に対し、相当の期限を定めて、その改善に必要な措置を命ずることができる。」と定められています。

管理計画の認定の取消し(第五条の十)

管理計画の認定の取消し事項(第五条の十1項)

マンション管理適正化法第五条の十1項では「計画作成都道府県知事等は、次に掲げる場合には、第五条の四の認定(第五条の七第⼀項の変更の認定を含む。以下同じ。)を取り消すことができる。」と定められています。

マンション管理適正化法第五条の十1項一~三

⼀ 認定管理者等が前条の規定による命令に違反したとき。

⼆ 認定管理者等から認定管理計画に基づく管理計画認定マンションの管理を取りやめる旨の申出があったとき。

三 認定管理者等が不正の⼿段により第五条の四の認定⼜は第五条の六第⼀項の認定の更新を受けたとき。

管理計画の認定の取消しの通知(第五条の十2項)

マンション管理適正化法第五条の十2項では「計画作成都道府県知事等は、前項の規定により第五条の四の認定を取り消したときは、速やかに、その旨を当該認定管理者等であった者に通知しなければならない。」と定められています。

委託により公社の⾏う管理計画認定マンションの修繕に関する企画⼜は実施の調整に関する業務(第五条の十一)

公社による委託業務(第五条の十一1項)

マンション管理適正化法第五条の十一1項では「公社は、地⽅住宅供給公社法第⼆⼗⼀条に規定する業務のほか、委託により、管理計画認定マンションの修繕に関する企画⼜は実施の調整に関する業務を⾏うことができる。」と定められています。

地⽅住宅供給公社法第四⼗九条第三号中「第⼆⼗⼀条」の定め(第五条の十一2項)

マンション管理適正化法第五条の十一2項では「前項の規定により公社が同項に規定する業務を⾏う場合には、地⽅住宅供給公社法第四⼗九条第三号中「第⼆⼗⼀条」とあるのは、「第⼆⼗⼀条に規定する業務及びマンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成⼗⼆年法律第百四⼗九号)第五条の⼗⼀第⼀項」とする。」と定められています。

地⽅住宅供給公社法第四⼗九条

第四十九条 次の各号のいずれかに該当する場合には、その違反行為をした地方公社の役員又は清算人は、二十万円以下の過料に処する。

一 この法律の規定により国土交通大臣、都道府県知事又は市長の認可又は承認を受けなければならない場合において、その認可又は承認を受けなかつたとき。

二 第六条第一項の規定に違反して、登記することを怠つたとき。

三 第二十一条に規定する業務以外の業務を行つたとき。

四 第三十条、第三十三条、第三十四条又は第三十八条の規定に違反したとき。

五 第三十二条の規定に違反して、財務諸表又は業務報告書を提出することを怠り、又はそれらの書類に記載すべき事項を記載せず、若しくは不実の記載をしてこれを提出したとき。

六 第三十七条の六第一項の規定に違反して、公告することを怠り、又は虚偽の公告をしたとき。

七 第三十七条の六第一項に規定する期間内に債権者に弁済したとき。

八 第三十七条の八第一項の規定に違反して、破産手続開始の申立てを怠つたとき。

九 第四十一条の規定による命令に違反したとき。

指定認定事務⽀援法⼈(第五条の十二)

認定及び更新事務の委託(第五条の十二1項)

マンション管理適正化法第五条の十1項では「マンション管理適正化推進計画を作成した都道府県等(第四項において「計画作成都道府県等」という。)は、第五条の四の認定及び第五条の六第⼀項の認定の更新に関する次に掲げる事務の⼀部を、法⼈であって国⼟交通省令で定める要件に該当し、当該事務を適正に実施することができると認められるものとして計画作成都道府県知事等が指定するもの(以下「指定認定事務⽀援法⼈」という。)に委託することができる。」と定められています。

管理適正化法第五条の十二1項一~二

⼀ マンションの修繕その他の管理の⽅法、マンションの修繕その他の管理に係る資⾦計画及び管理組合の運営の状況について調査すること。

⼆ その他国⼟交通省令で定める事務

知り得た秘密の漏洩の禁止(第五条の十二2項)

マンション管理適正化法第五条の十二2項では「指定認定事務⽀援法⼈の役員若しくは職員⼜はこれらの職にあった者は、正当な理由なしに、前項の規定により委託された事務に関して知り得た秘密を漏らしてはならない。」と定められています。

刑法その他の罰則の適用(第五条の十二3項)

マンション管理適正化法第五条の十二3項では「指定認定事務⽀援法⼈の役員⼜は職員で、第⼀項の規定により委託された事務に従事するものは、刑法(明治四⼗年法律第四⼗五号)その他の罰則の適⽤については、法令により公務に従事する職員とみなす。」と定められています。

事務委託の公示(第五条の十二4項)

マンション管理適正化法第五条の十二4項では「計画作成都道府県等は、第⼀項の規定により事務を委託したときは、国⼟交通省令で定めるところにより、その旨を公⽰しなければならない。」と定められています。

指定認定事務⽀援法⼈に関する必要事項の定め(第五条の十二5項)

マンション管理適正化法第五条の十二5項では「前各項に定めるもののほか、指定認定事務⽀援法⼈に関し必要な事項は、政令で定める。」と定められています。

まとめ

本記事のマンション管理適正化法における「管理計画の認定」についてご理解頂けたでしょうか。

管理計画の認定制度は2022年4月より開始された制度なのですが、マンションの管理を評価する制度として同時期に開始された制度がもう一つあります。

それが、マンション管理業協会が運営元となって開始された「マンション管理適正評価制度」です。

管理計画認定制度とマンション管理適正評価制度の違いについて簡潔に説明します。

管理計画認定制度は地方公共団体が運営元となり認定を取得できるか否か〇×評価となります。

他方、マンション管理適正評価制度はマンション管理業協会が運営元となり★0~5つの6段階かつ100点満点評価となります。

この2つの違いについては、下図のようにまとめてみましたのでご参照下さい。

どちらもマンションの管理状態を評価する制度ですが、認定取得や申請登録すると現時点(2024年1月時点)において金銭的な優遇措置も受けることができます。

管理計画認定制度では認定を取得すると「住宅金融支援機構のマンション共用部リフォーム融資の金利の引き下げ」、「マンションすまい・る債の利率の上乗せ」、「固定資産税の減額(一定の条件のマンション)」、「住宅ローンのフラット35の金利引き下げ」など様々な優遇措置が受けられます。

マンション管理適正評価制度では一部の銀行ではありますが、評価制度を申請登録して一定の条件により住宅ローンの金利優遇の条件に設定されています。

両制度ともに開始されて年月も浅いため、認定取得や高評価を獲得することで今後はますます管理組合や区分所有者にとってメリットの大きい優遇措置が受けられるようになっていくのではないでしょうか。

また、両制度ともマンション全体や管理組合の状態をチェックできる制度です。

そのため、これまで良いのか悪いのかよくわからなかった管理状態が客観的に評価され、管理の見える化にもつながります。

言わば、マンションの健康診断のようなものです。

もし、悪い評価であった場合には、改善点が洗い出されますし、良かった場合には良い状態を維持する道標となるでしょう。

管理計画認定制度では認定を取得すると5年間は有効となり、毎年申請することはありません。

一方、マンション管理適正評価制度では1年ごとの更新となるため、毎年申請することが必要です。

一見、毎年申請するは大変だと思われがちですが、1年間ずさんな管理をしているだけでマンションの管理状態は悪化してしいきます。

逆に毎年申請することで毎年状態をチェックすることができるので良好なマンション管理を維持していくためには有益なのです。

私は、特にマンション管理適正評価制度は金利などの優遇を受けられるというよりは良好なマンション管理を維持していくためにも毎年活用していくことが大切だと思っています。

ぜひ皆さまの管理組合でもまだ両管理制度の申請をしていない場合には検討してみて下さい。

本記事も読んでいただきどうもありがとうございました。

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