マンション管理適正化法

マンション管理適正化法(基本⽅針及びマンション管理適正化推進計画等)

日本国内の分譲マンションストック数は2022年末現在で約694万3千戸で、居住人口は約1,500万人と国土交通省より発表されています。

また、築40年以上のストック戸数は125万7千戸で10年後には約2倍以上に膨れ上がる見込みです。

このように日本国内においてマンションの戸数と居住する人々が増え、マンションの適切な管理・維持の重要性が増大しています。

しかし、2000年以前は分譲マンション(区分所有マンション)における区分所有者の管理意識は低く管理組合での管理活動も消極的でした。

また、マンション管理は専門性も高いため、管理組合から建物管理を委託する管理会社に依存し、任せっ放しにしてしまうような管理組合がまだまだ多いのが現実です。

これらのことを鑑みて、マンションにおける良好な居住環境の確保を図り、マンションの管理の適正化の推進を図ることなどを目的として2001年8月1日に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律(略称:マンション管理適正化法)」が施行されました。

この法律が施行されたことに付随して、管理組合が管理を委託する管理会社以外に管理について相談する際の専門家として『マンション管理士』という国家資格も創設しました。

前述したとおり、マンション管理適正化法は施行から20年以上経過しており、より実態に即した的確な定めにするために改正を繰り返しながら現在に至っています。

そしてこの記事では、マンション管理適正化法における「基本⽅針及びマンション管理適正化推進計画等」について知ることができます。

目次

基本⽅針(第三条)

基本方針の制定(第三条1項)

マンション管理適正化法第三条1項では「国⼟交通⼤⾂は、マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な⽅針(以下「基本⽅針」という。)を定めなければならない。」と定められています。

基本方針制定において掲げる事項(第三条2項)

マンション管理適正化法第三条2項では「基本⽅針においては、次に掲げる事項を定めるものとする。」と定められています。

マンション管理適正化法第三条2項一~六

⼀ マンションの管理の適正化の推進に関する基本的な事項

⼆ マンションの管理の適正化に関する⽬標の設定に関する事項

三 管理組合によるマンションの管理の適正化に関する基本的な指針(以下「マンション管理適正化指針」という。)に関する事項

四 マンションがその建設後相当の期間が経過した場合その他の場合において当該マンションの建替えその他の措置が必要なときにおけるマンションの建替えその他の措置に向けたマンションの区分所有者等の合意形成の促進に関する事項(前号に掲げる事項を除く。)

五 マンションの管理の適正化に関する啓発及び知識の普及に関する基本的な事項

六 次条第⼀項に規定するマンション管理適正化推進計画の策定に関する基本的な事項その他マンションの管理の適正化の推進に関する重要事項

住⽣活基本法との調和(第三条3項)

マンション管理適正化法第三条3項では「基本⽅針は、住⽣活基本法(平成⼗⼋年法律第六⼗⼀号)第⼗五条第⼀項に規定する全国計画との調和が保たれたものでなければならない。」と定められています。

基本方針の制定及び変更にともなう公表(第三条4項)

マンション管理適正化法第三条4項では「国⼟交通⼤⾂は、基本⽅針を定め、⼜はこれを変更したときは、遅滞なく、これを公表しなければならない。」と定められています。

マンション管理適正化推進計画(第三条の二)

都道府県によるマンション管理適正化推進計画の作成(第三条の二1項)

マンション管理適正化法第三条の二1項では「都道府県(市の区域内にあっては当該市、町村であって第百四条の⼆第⼀項の規定により同項に規定するマンション管理適正化推進⾏政事務を処理する町村の区域内にあっては当該町村。以下「都道府県等」という。)は、基本⽅針に基づき、当該都道府県等の区域内におけるマンションの管理の適正化の推進を図るための計画(以下「マンション管理適正化推進計画」という。)を作成することができる。」と定められています。

「マンションの管理の適正化の推進を図るための計画(以下「マンション管理適正化推進計画」という。)を作成することができる。」と定められているため、マンション管理適正化推進計画を必ず作成しなければいけないわではないです。

マンション管理適正化推進計画において掲げる事項(第三条の二2項)

マンション管理適正化法第三条の二2項では「マンション管理適正化推進計画においては、次に掲げる事項を定めるものとする。」と定められています。

マンション管理適正化法第三条の二2項一~七

⼀ 当該都道府県等の区域内におけるマンションの管理の適正化に関する⽬標

⼆ 当該都道府県等の区域内におけるマンションの管理の状況を把握するために当該都道府県等が講ずる措置に関する事項

三 当該都道府県等の区域内におけるマンションの管理の適正化の推進を図るための施策に関する事項

四 当該都道府県等の区域内における管理組合によるマンションの管理の適正化に関する指針(以下「都道府県等マンション管理適正化指針」という。)に関する事項

五 マンションの管理の適正化に関する啓発及び知識の普及に関する事項

六 計画期間

七 その他当該都道府県等の区域内におけるマンションの管理の適正化の推進に関し必要な事項

公社に係る定め(第三条の二3項)

マンション管理適正化法第三条の二3項では「都道府県等は、当該都道府県等の区域内において地⽅住宅供給公社(以下「公社」という。)によるマンション(当該マンションに係る第⼆条第⼀号イに掲げる建物の建設後国⼟交通省令で定める期間を経過したものに限る。次条第⼀項において同じ。)の修繕その他の管理に関する事業の実施が必要と認められる場合には、前項第三号に掲げる事項に、当該事業の実施に関する事項を定めることができる。」と定められています。

公社の同意(第三条の二4項)

マンション管理適正化法第三条の二4項では「都道府県等は、マンション管理適正化推進計画に公社による前項に規定する事業の実施に関する事項を定めようとするときは、当該事項について、あらかじめ、当該公社の同意を得なければならない。」と定められています。

マンション管理適正化推進計画の作成及び変更にともなう公表と通知(第三条の二5項)

マンション管理適正化法第三条の二5項では「都道府県等は、マンション管理適正化推進計画を作成し、⼜はこれを変更したときは、遅滞なく、これを公表するとともに、都道府県にあっては関係町村に通知しなければならない。」と定められています。

関係者に対する協力要請(第三条の二6項)

マンション管理適正化法第三条の二6項では「都道府県等は、マンション管理適正化推進計画の作成及び変更並びにマンション管理適正化推進計画に基づく措置の実施に関して特に必要があると認めるときは、関係地⽅公共団体、管理組合、マンション管理業者その他の関係者に対し、調査を実施するため必要な協⼒を求めることができる。」と定められています。

委託により公社の⾏うマンションの修繕その他の管理の業務(第三条の三)

第三条の三1項

マンション管理適正化法第三条の三1項では「前条第三項の規定によりマンション管理適正化推進計画に公社による同項に規定する事業の実施に関する事項が定められた場合には、公社は、当該都道府県等の区域内において地⽅住宅供給公社法(昭和四⼗年法律第百⼆⼗四号)第⼆⼗⼀条に規定する業務のほか、委託により、マンションの修繕その他の管理の業務を⾏うことができる。」と定められています。

地⽅住宅供給公社法 第⼆⼗⼀条

第二十一条 地方公社は、第一条の目的を達成するため、住宅の積立分譲及びこれに附帯する業務を行う。

2 前項の住宅の積立分譲とは、一定の期間内において一定の金額に達するまで定期に金銭を受け入れ、その期間満了後、受入額を超える一定額を代金の一部に充てて住宅及びその敷地を売り渡すことをいうものとし、その受入額を超える一定額の算出方法については、国土交通省令で定める。

3 地方公社は、第一条の目的を達成するため、第一項の業務のほか、次の業務の全部又は一部を行うことができる。

一 住宅の建設、賃貸その他の管理及び譲渡を行うこと。

二 住宅の用に供する宅地の造成、賃貸その他の管理及び譲渡を行うこと。

三 市街地において地方公社が行う住宅の建設と一体として商店、事務所等の用に供する施設の建設を行うことが適当である場合において、それらの用に供する施設の建設、賃貸その他の管理及び譲渡を行うこと。

四 住宅の用に供する宅地の造成と併せて学校、病院、商店等の用に供する宅地の造成を行うことが適当である場合において、それらの用に供する宅地の造成、賃貸その他の管理及び譲渡を行うこと。

五 地方公社が賃貸し、又は譲渡する住宅及び地方公社が賃貸し、又は譲渡する宅地に建設される住宅の居住者の利便に供する施設の建設、賃貸その他の管理及び譲渡を行うこと。

六 前各号に掲げる業務に附帯する業務を行うこと。

七 水面埋立事業を施行すること。

八 第一項の業務及び前各号に掲げる業務の遂行に支障のない範囲内で、委託により、住宅の建設及び賃貸その他の管理、宅地の造成及び賃貸その他の管理並びに市街地において自ら又は委託により行う住宅の建設と一体として建設することが適当である商店、事務所等の用に供する施設及び集団住宅の存する団地の居住者の利便に供する施設の建設及び賃貸その他の管理を行うこと。

4 地方公社は、公営住宅法(昭和二十六年法律第百九十三号)第四十七条第一項の規定により、設立団体以外の地方公共団体が事業主体(同法第二条第十六号の事業主体をいう。)である公営住宅(同法第二条第二号の公営住宅をいう。)又は共同施設(同法第二条第九号の共同施設をいう。)の管理を行おうとするときは、あらかじめ、設立団体の長の認可を受けなければならない。

第三条の三2項

マンション管理適正化法第三条の三2項では「前項の規定により公社が同項に規定する業務を⾏う場合には、地⽅住宅供給公社法第四⼗九条第三号中「第⼆⼗⼀条」とあるのは、「第⼆⼗⼀条に規定する業務及びマンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成⼗⼆年法律第百四⼗九号)第三条の三第⼀項」とする。」と定められています。

国及び地⽅公共団体の責務(第四条)

必要な施策を講ずる努め(第四条1項)

マンション管理適正化法第四条1項では「国及び地⽅公共団体は、マンションの管理の適正化の推進を図るため、必要な施策を講ずるよう努めなければならない。」と定められています。

必要な情報及び資料の提供その他の措置を講ずる努め(第四条2項)

マンション管理適正化法第四条2項では「国及び地⽅公共団体は、マンションの管理の適正化に資するため、管理組合⼜はマンションの区分所有者等の求めに応じ、必要な情報及び資料の提供その他の措置を講ずるよう努めなければならない。」と定められています。

第四条1項及び2項の定めはともに義務ではなく、努力義務となります。

管理組合等の努⼒(第五条)

管理組合の努め(第五条1項)

マンション管理適正化法第五条1項では「管理組合は、マンション管理適正化指針(管理組合がマンション管理適正化推進計画が作成されている都道府県等の区域内にある場合にあっては、マンション管理適正化指針及び都道府県等マンション管理適正化指針。次条において同じ。)の定めるところに留意して、マンションを適正に管理するよう⾃ら努めるとともに、国及び地⽅公共団体が講ずるマンションの管理の適正化の推進に関する施策に協⼒するよう努めなければならない。」と定められています。

区分所有者等の努め(第五条2項)

マンション管理適正化法第五条2項では「マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関し、管理組合の⼀員としての役割を適切に果たすよう努めなければならない。」と定められています。

第五条1項及び2項の定めも努力義務となります。

助⾔、指導等(第五条の二)

都道府県等による助言及び指導(第五条の二1項)

マンション管理適正化法第五条の二1項では「都道府県等は、マンション管理適正化指針に即し、管理組合の管理者等(管理者等が置かれていないときは、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等。次項において同じ。)に対し、マンションの管理の適正化を図るために必要な助⾔及び指導をすることができる。」と定められています。

都道府県知事による勧告(第五条の二2項)

マンション管理適正化法第五条の二2項では「都道府県知事(市⼜は第百四条の⼆第⼀項の規定により同項に規定するマンション管理適正化推進⾏政事務を処理する町村の区域内にあっては、それぞれの⻑。以下「都道府県知事等」という。)は、管理組合の運営がマンション管理適正化指針に照らして著しく不適切であることを把握したときは、当該管理組合の管理者等に対し、マンション管理適正化指針に即したマンションの管理を⾏うよう勧告することができる。」と定められています。

第五条の二1項及び2項の助言及び指導と、勧告は「することができる」のであって「しなければならない」わけではありません。

まとめ

本記事のマンション管理適正化法における「基本⽅針及びマンション管理適正化推進計画等」についてご理解頂けたでしょうか。

適切にマンションの管理を維持して暮らしや資産価値の向上を実現していくためには、都道府県などの地方公共団体と管理組合がそれぞれ連携して管理活動をしていくことが必要です。

特に管理組合活動は管理を委託する管理会社に任せっ放しにしてしまい、それ以外の各区分所有者である管理組合員は管理に対して無関心になってしまいがちです。

区分所有者一人ひとりが管理意識をもち、少なくとも管理組合総会が開催された場合には議決権を行使することを実践して下さい。

本記事も読んでいただきどうもありがとうございました。

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