マンションの劣化と診断（鉄筋コンクリート）

自動車を適切に維持していくためには定期的な点検を行い、不良個所が見つかった時は適切に修理していくことが必要です。

マンションに限ったことではありませんが、建築物も同様に定期的に建物診断を実施して適切な対応をしていくことが欠かせません。

しかし、マンションのような建築物には一般の人では対応することが難しい様々な劣化要因があり、専門家に依頼して対応してもらうことが有効な手段と言えるでしょう。

本記事では、マンションにおける鉄筋コンクリートの劣化と診断について紹介していきます。

劣化の種類

マンションには大きく分類すると次にあげる３種類の劣化に分かれます。

物理的劣化

・使用による減耗など物理的要因の劣化
・雨水や二酸化炭素など科学的要因の劣化

機能的劣化

・建築後の技術向上により既存の設置機器などが相対的に陳腐化する劣化
・竣工後の法改正により、新法に対応していないという意味で相対的に陳腐化する劣化

社会的劣化

・社会的要求水準の変化による劣化

鉄筋コンクリートの劣化

現在のマンション建築構造において最も一般的ともいえる鉄筋コンクリート造りである鉄筋コンクリートには様々な劣化する要因があります。

次にそれらの劣化要因についてあげていきます。

鉄筋コンクリートの中性化

コンクリートの中性化とは、コンクリートのアルカリ性が空気中の炭酸ガス（二酸化炭素）で失われる現象です。

アルカリ性は鉄筋を錆から守っているため、そのアルカリ性が失われると鉄筋が錆びて強度が低下してしまいます。

その結果、躯体全体の強度が下がり、おまけに鉄筋は錆びると膨張するため、外壁のひび割れ、剥落や鉄筋露出などの劣化現象につながります、

中性化の進行を遅らせるためには、モルタル塗等の仕上げが有効とされています。

鉄筋腐食

コンクリートの中性化やひび割れ、化学物質や漏洩電流により鉄筋が発錆する現象です。

鉄筋露出

新築時のかぶり厚さ不足が原因で、腐食した鉄筋が表面のコンクリートを押し出して剥離させ、露出した状態です。

ブリージング

コンクリートの打ち込み後に硬化中のコンクリート表面に練り混ぜた水の一部が浮いてくる現象です。

ポップアウト

コンクリート内部の部分的な膨張圧で、コンクリート表面の小部分が円錐形のくぼみ状に破壊された状態のことです。

アルカリ骨材反応

骨材の周囲にあるアルカリ分と骨材中の物質とが反応し、膨張を起こす現象です。

コンクリート表面に亀甲状のひび割れや骨材のポップアウト現象が生じます。

ひび割れ

コンクリートに耐えられる限界以上の応力が生じるとひび割れが発生します。

その代表的な原因についてまとめてみます。

コールドジョイント

打設（コンクリートの流し込み）を中断したり遅延させたりした場合に、先に打ち込んだコンクリートが凝結して生ずる、一体化していないコンクリートの打ち継ぎ目のことです。一般的には気温が高い方が発生しやすくなります。

豆板（ジャンカ）

材料の分離や締固め不足等により、硬化したコンクリートの中の一部に粗骨材が集まって露出した空隙の多い部分のことです。豆板の周囲では中性化が生じやすくなります。

漏水

水が部材の断面を透過して染み出たり、部材間の隙間から漏出したりする現象で、ひび割れ、コールドジョイント、豆板等が主な原因となります。

浮き

仕上材が躯体から剥離した状態や、躯体コンクリートの鉄筋のかぶりが浮いている状態のことです。

剥落

仕上材やコンクリートが躯体から剥がれ落ちることです。

大たわみ

鉄筋の腐食やひび割れ、外力や熱作用により、主として水平部材が大きく変形する現象です。

錆汚れ

腐食した鉄筋の錆がひび割れ部から流出し、コンクリートの表面に付着した状態のことです。

エフロレッセンス（白華現象）

目地などから雨水などがコンクリート内に侵入し、コンクリート中の可溶性物質（石灰等）が水に溶けて表面に染みだし空気中の炭酸ガス（二酸化炭素）と化合して固まって白色の粉状等になった状態です。

エフロレッセンス自体は美観上の問題はあるものの、コンクリート構造物の強度や耐久力などの大きな低下にはなりません。

しかし、エフロレッセンスが発生している原因がひび割れにともなった水分であれば、コンクリート内部の鉄筋が錆び、構造強度の低下に繋がることが考えられます。

鉄筋コンクリートの劣化診断

前項で鉄筋コンクリートの劣化要因についてあげましたが、ここではそれらの劣化の調査及び診断方法についてあげていきます。

中性化診断

コンクリートの中性化診断方法はいくつかあります。

一つは、コンクリートを円筒状態にコア抜きし、そのコンクリートにフェノールフタレイン溶液を噴霧等して行う方法です。

フェノールフタレイン溶液を噴霧等した箇所が赤色に変色せず、無色のままである箇所は中性化が進行していると判断することができます。

また、中性化の深さはスケール付きの内視鏡（コンクリートチェッカー）やノギス（長さ等を図る工具）を用いて測定します。

もう一つの方法は、ドリル削孔（粉末）法という診断方法です。

これはドリルでコンクリートを削っていき、フェノールフタレイン溶液を染みこました試験紙にその削った粉末が落ちることによって試験紙が赤紫色に変化した時にその孔の深さを測定して診断していきます。

コンクリート中の塩分量診断

コンクリート中の塩分は、鉄筋の腐食を促進させてしまいます。

その結果、内部鉄筋は腐食によって強度がさがることにつながります。

ただし、コンクリートの強度は下がることはありません。

塩分量の診断は、コア抜きしたコンクリートを試験場に持ち込み、塩化物含有量測定器（電位差滴定装置）を用いて塩化物イオンの量を測定実施します。

鉄筋の腐食診断

コンクリートについて、中性化が鉄筋まで達していた場合や、塩分量が多い場合は、鉄筋の腐食状態を診断することが必要です。

腐食により変化する鉄筋の電位を測定することで、鉄筋腐食を診断する電気化学的方法として自然電位法があります。

また、コンクリートのかぶり厚さや鉄筋の配筋位置等の調査方法として、電磁波レーダー法があります。

コンクリートの圧縮強度診断

コンクリートの圧縮強度を診断する方法とし、破壊を伴わない簡易的に診断する非破壊検査と、一部損壊を伴う破壊検査の２つの診断方法があります。

非破壊検査は、コンクリート表面をリバウンドハンマー（シュミットハンマー）で打撃し、その跳ね返りの程度によりコンクリートの圧縮強度を測定します。（反発度法とも呼びます）

そして、破壊検査は、コンクリートをコア抜きし、そのコンクリートを試験器にかけ、破壊までに必要な圧縮力から強度を測定します。

ひび割れの劣化診断と補修方法

ひび割れ診断

コンクリートのひび割れは、漏水箇所や劣化の原因と深い関連性があります。

ひび割れの幅が0.3mm以下であっても、漏水の原因にもなりえます。

ひび割れ補修方法

ひび割れの補修方法には、ひび割れ状態に応じていくつかの補修方法に分かれます。

それらの補修方法について次にまとめてみます。

また、ひび割れの形状等によって原因を推測することも可能となり、ひび割れの調査はひび割れの幅に加え、その形状や全体分布状態もあわせて調査していくこととなります。

外壁タイル・モルタルの劣化診断と修繕方法

外壁タイルやモルタルの劣化現象には剥落、欠損、浮き、エフロレッセンス、ひび割れ、錆汚れ、はらみ、汚れ、水漏れ等があります。

外壁タイルのひび割れは、主に下地のモルタルやコンクリートに原因があります。

外壁の劣化を放置しておき、万が一水漏れなどが発生すると、原因の究明に時間がかかったり、困難であったりと大きなマンション居住者の方たちにも大きな影響を及ぼします。

また、外壁の剥落により通行人などが怪我をする可能性もあり劣化を放置することは大きな問題につながっていきますので、迅速に修繕していくことが必要です。

外壁タイル・モルタルの調査・診断

外壁タイル及びモルタルの調査・診断について次にまとめてみます。

外壁タイル等の修繕方法

次に外壁タイル等の修繕方法についていくつかあげていきます

①注入口付きアンカーピンニング樹脂注入工法
・タイルやモルタル等の仕上げ層の浮き部分に注入口付アンカーピンによりエポキシ樹脂を注入する工法

②アンカーピンニング全面エポキシ樹脂注入工法
・タイルの目地に穿孔（せんこう）して樹脂を注入してﾀｲﾙを固定させる工法

③ピンネット工法
・既存のタイルやモルタル等の仕上げ層を撤去せずに、アンカーピンによる仕上げ層の剥落防止と繊維ネットによる既存仕上げ層の一体化により安全性を確保する工法

外壁塗装の劣化診断

外壁塗装の劣化

外壁塗装の劣化現象については次のものがあります。

外壁塗装の診断方法

外壁塗装の診断方法については次のとおりです。

まとめ

本記事のマンションの劣化と診断についてご理解頂けたでしょうか。

外壁などのひび割れは水漏れの原因や鉄筋コンクリートの強度の低下にもつながりマンション建物全体に大きな被害をもたらす可能性があります。

そのため、劣化を確認した場合には迅速に修繕していくことが適正な維持管理をしていくためには必要です。

マンションの健康状態をチェックするために定期的な診断を適切に実施していくように努めましょう。