マンション購入時に必ず確認しておきたいマンション管理のポイント - 東京都区部城北・城東エリアのマンション管理組合支援ならお任せ

東京都２３区においては、２０２４年には分譲マンションの販売価格が平均１億円を超えるなど多くの方たちでは手が届かないと思われるほど価格が高騰しています。

昨今ではあらゆる物やサービスが値上がりしており、マンション価格が今後も当分の間は値下がりしていくとは考えにくいでしょう。

そのような高額なマンションを購入する際には、皆さんも絶対に失敗したくないと思います。

しかし、残念ながら多くの購入者の方たちは、マンションの「価格」、「立地」、「外観」、「住戸の広さ・間取り・設備」など目につくところばかりに気をとられて目に見えない大切な部分をよく確認しないまま購入してしまいます。

その結果、購入した後に「こんなはずじゃなかった」と後悔することにつながるのです。

そのよく見えない大切な部分というのが、マンションの「管理状態」にあたります。

管理状態は何も中古マンションを購入する時にだけ確認すれば良いわけではありません。

新築マンションにおいても既に管理計画や管理体制が決まっていて、それをチェックすることで今後の管理状態がどうなっていくのかを予測することが可能となります。

本記事を読むことで、マンション購入時に必ず確認しておきたい管理状態のポイントをおさえることができ、マンション購入を検討される多くの方たちのお役にすることができると思っています。

目　次

分譲マンションの管理とは？

管理組合への強制加入

分譲マンションの１住戸を購入すると区分所有者となり、そのマンションの区分所有者で構成される団体で設立される「管理組合」の一員となります。

管理組合への加入は区分所有者は区分所有法で義務付けられており、区分所有者でなくならない限り決して管理組合から脱会することはできません。

戸建て住宅を購入した場合は、住宅の管理は所有者本人自身が実施していくことが一般的で、所有者がしっかりと管理していかない場合は住宅を適切な状態に維持していくことができなくなります。

そのため所有者の性格や考え、戸建て住宅の管理の知識により管理状態は大きく左右されていくことは間違いないでしょう。

一方、分譲マンションではマンションの共用部や敷地、設備などの点検や保守から理事会などを中心とした管理活動、管理組合の会計など多くの管理活動を区分所有者全員で構成される管理組合で実施していくことになります。

そのため区分所有者一人が管理意識や知識がなかったとしても、管理組合の管理体制がしっかりしていれば自身の住戸を除いたマンション全体は適切に管理されていく可能性は高まります。

管理目線だけで判断すると個人で住宅を管理していくことが面倒だと感じる方や自信のない方は戸建てよりもマンションの方が適しているといえるでしょう。

管理費と修繕積立金

管理組合ではマンションの適切な状態を維持して管理するために「管理費」と「修繕積立金」と呼ばれる２種類の費用を管理組合の区分所有者である組合員に対して毎月強制的に徴収されることになります。

もちろん戸建てでも住宅を管理するためには費用はかかりますが、所有者本人がそのための費用を日頃から貯蓄していない限りは毎月の支出とはなりません。

管理組合から徴収される管理費は主に清掃業務、設備の点検や保守や共用部の光熱費など日常の管理のために費やされるものです。

もう一つの修繕積立金は１２～１５年ごとに実施することが適切とされている大規模修繕工事など計画にもどづいて修繕・補修するために費やされるものとなります。

どちらの費用も適切にマンションを管理していくためには大切な費用となりますが、特に修繕積立金はいざ大規模修繕工事を実施する際には多額の工事金額が必要となることが大半です。

そのため、修繕積立金が不足していて工事が実施できないなど深刻な問題となっているマンションも散見していて、修繕積立金の徴収金額が適切な金額なのか定期的にチェックしていくことが求められます。

的確な修繕積立金の徴収金額を試算するためには、３０年以上のマンションの修繕計画を反映した「長期修繕計画書」と呼ばれるものを作成することにより試算することができます。

長期修繕計画書は５年程度ごとに見直すことが適切とされており、そのたびに修繕積立金の改定も検討することが適切です。

管理組合活動の目的

先にも説明しましたが、分譲マンションでは管理組合でマンション全体を管理していくこととなります。

ただし、管理といっても、マンンションの建物や設備を適切に維持していくための補修や修繕だけではありません。

マンション内での暮らしにともなう独自のルールなどを管理規約や使用細則などで定めて守ってもらうようなことも管理組合としての管理活動です。

戸建て住宅であれば自身の快適さのために近所などに迷惑をかけない限りかなり自由度高く生活することができまると思いますが、マンションのような集合住宅ではそうはいきません。

もし、マンションの居住者一人ひとりが自身の快適さだけを求めて暮らしていったとしたら、居住者間のトラブルは絶えないでしょう。

それは、夜中に大音量で音楽やテレビを見ることが快適と感じる人もいれば、子供は元気よく家中かけずりまわることが快適と考える人など「快適さ」は一人ひとりが異なるからです。

そのため、マンションでは「快適な暮らし」よりも「適切な暮らし」ができることを目指して管理していくことが求められるわけです。

理事会

多くのマンションの管理組合では、組合員の中から数名の役員を選任して、その役員によって理事会をつくり、理事会を中心として管理活動を実施していきます。

理事会の活動が積極的なマンションは適切に管理されていく可能性は高くなっていきます。

ただし、マンション管理組合の理事会としての活動にはそれなりの時間と労力が必要となることも多いのですが、報酬が全く支給されない管理組合も多く、支給されたとしても労力に見合った報酬が支給される管理組合は稀です。

また、昨今では組合員の高齢化や本業が多忙など様々な要因により理事など役員の担い手不足が深刻化していて、理事会方式での体制を見直す管理組合も増えてきています。

管理組合の役員に限らず、ＰＴＡや町内会などボランティア性の高い組織での役員活動は今の時代にはそぐわないものとなってきており、根本的なところから固定観念を捨てて改革していく必要があるでしょう。

新築マンション購入時の管理チェックポイント

日本国内のマンションは数十年前と比較すると着工数は減少してはいますが、毎年ある程度の新築マンションが建築され続けています。

昨今では中古マンションでも東京２３区であるとかなりの高額となっていますが、新築となるとそれ以上に高額となることは言うまでもなく、多くの方では手の届かないほど高額となっています。

立地によって同程度のマンションでも価格差はありますが、いづれにせよ多くの方たちにとってマンションは安易に決断して購入すべき価格ではないでしょう。

新築マンションは特に見た目は何もかも綺麗で、住戸内やマンションの共用部も最新の設備が備えられている可能性も高くなります。

そのため、立地や価格はもちろん考慮するものの、その他には外観に目を奪われてしまい購入してからの管理については考えて購入する方は少なくなってしまうのです。

本記事を読んでいただいている方の中には「新築なので管理は始まってないのでチェックすることはできないのでは？」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、その答えは「Ｎｏ」です。

新築マンション購入時においても購入後の管理についてチェックするポイントがいくつもあります。

残念ながらマンションを購入する時にお世話になる不動産販売会社の営業マンの方たちは不動産を売買するプロであっても、マンション管理のプロではなく、詳しく説明することはできない方たちが大半でしょう。

もし、マンション管理についても詳しく知っている不動産販売会社の営業マンだったとしても、必要以上に管理について触れてしまうとマンションの販売に支障をきたすことを懸念して説明してくれない可能性が高くなると考えます。

そこで、ここではそのような新築マンションを購入する際の管理のチェックポイントについて次のとおりにお伝えしたいと思います。

重要事項説明書

◆容認事項を確認する
・重要事項説明における容認事項には、建物全体の設備や駐車場・駐輪場など専用使用部分の規定などが記載されていることが多くあり、しっかりと理解して購入を検討することが大切です。

管理規約案

◆管理組合体制を確認する
・管理組合の体制が組合員の中から理事などの役員を選任し理事会を構成する「理事会方式」となっているかを確認する。昨今では理事会を設けずに管理者と監事の各一人づつを選任する「管理者方式」も多くなっている。
管理規約の条文に管理者選任の資格要件として「管理者は〇〇管理会社とする」というような固有名詞が記載されている場合には管理組合にとって将来にわたり不利益をこうむる可能性が非常に高くなり、管理規約を改正して改善することもかなりの労力を要するため注意する必要があります。

◆理事など役員選任方法の確認
・管理組合の体制が理事会方式である場合に理事などの役員の選任を組合員の中から順番に選出する「輪番制」を採用していることも少なくありません。その際には自身も輪番表にともない役員に就任することになることを理解する必要があります。
また、輪番制は一見公平に見えて、個人の家庭環境や適正を全く考慮しない不公平で不適切な制度となる可能性も高くなるため注意が必要です。
輪番制を廃止することは組合員の合意形成（総会での承認）が得られれば可能とはなりますが、それまでは輪番制が続くことになります。

使用細則などの案

◆マンション内でのルールを確認する
・重要事項説明と重複する内容もありますが、マンション内での様々なルール（喫煙、ペット飼育、駐車場・駐輪場などの使用方法など）を規定しているのが「使用細則など」となります。
マンションごとにルールが異なることも多いため、購入する前にマンション内のルールを把握しておくことは重要です。
また、使用細則などの多くの規定を改正することは組合員の合意形成（総会での承認）が得られれば可能となりますが、区部所有法など法律に抵触する規定は改正することができません。

管理費

◆㎡あたりの金額設定を確認する
・マンションによって適切な金額は大きく異なるため適切な金額の目安はないが、住宅ローンと同様に毎月支払いが発生する支出となるため、無理のない返済金額であるかどうか判断することが大切です。

◆管理組合の管理費会計の年間収支予算案を確認する
・年間収支が赤字となっていないかを確認し、その年に限ってのみ支出する特別な支出がないにもかかわらず赤字である場合には管理費の値上げの可能性が高くなることを理解することが大切です。

修繕積立金

◆㎡あたりの金額設定を確認する
・毎月徴収予定の㎡あたりの修繕積立金が下表の平均額との金額差があるか確認し、数年後にはその平均額までぐらいは最低でも値上げの必要がでてくることを想定のうえ、毎月の支払い額に問題がないか考慮して購入を検討することが大切です。

中古マンションの購入時の管理チェックポイント

新築マンションに比べれば中古マンションの方がもちろん安価に購入することができます。

しかし、それでも昨今の中古マンションも地域によってはかなり高額となっていて、２０２４年度の東京都区部の地域での中古マンションの成約価格は、平均６,６５６万円でした。（東日本不動産流通機構調査より）

このように中古マンションでも購入者にとっては一大決心して購入することとなり、購入した後に絶対に後悔したくないはずです。

先にご説明しました新築マンション購入時と同様に中古マンションを購入する際の管理のチェックポイントについて次にあげていきたいと思います。

新築購入時のポイントと重複する点もありますが、ぜひ中古マンション購入時のご参考にしてください。

重要事項調査報告書

◆理事会開催状況の確認
・理事会方式を採用している管理組合の場合は理事会が最低でも年間４回以上開催されているかを確認します。
４回未満の開催であれば理事会での管理活動が消極的な管理組合と判断しましょう。（適切な管理ができておらず、マンション内のルールが守られずに居住者間のトラブルが放置される。共用部が荒れているなどの可能性が高まります）
また、理事会議事録が確認できると、理事会でどのような議論がなされているのかが明確となるため、適切な管理がされているのかどうか判断できる可能性が高くなります。

◆駐車場などの空き状況の確認
・駐車場やオートバイ置場、駐輪場などあるマンションで、使用したい場合には空き区画があるか確認しましょう。
また、使用条件もマンションごとに異なるので確認することが大切です。

◆区分所有者の滞納金の確認
・購入する予定の住戸の区分所有者による管理費や修繕積立金など管理組合への滞納金がないか確認します。
もし滞納金がある場合には、購入者が管理組合に支払う可能性もあり必ず確認が必要です。

◆管理組合全体の管理費繰越金の確認
・管理組合の管理費会計の繰越金（剰余金）の合計を確認します。
繰越金が全くない場合には年間の収支が赤字となっている可能性があり注意が必要です。
逆に繰越金額が多い場合には修繕積立金に繰り入れするなども可能となり（規約改正の必要がある場合はあります）将来実施する大規模修繕工事の費用などにあてることもでき、修繕積立金の値上げ抑制も実現することにつながります。

◆管理組合全体の修繕積立金合計の確認
・修繕積立金は主に１２～１５年ごとに実施することが適切とされている多額の費用が発生する大規模修繕工事に向けて積立てられていきます。
マンションの規模や設備などによっても工事金額は変わってきますが、目安として１２０万円×マンション戸数分の修繕積立金が次回の大規模修繕工事予定までに積立てられる予定となっているかを確認しましょう。

◆管理組合全体の滞納金の確認
・購入する予定のマンション管理組合の全組合員の中で管理費や修繕積立金など管理組合への滞納金が発生しているかを確認します。
滞納金が発生している管理組合も少なくありません。
もし管理組合全体の年間徴収額の１０％を超えるような滞納金が発生しているようであれば注意が必要となります。

◆修繕工事の確認
・これまでどのような修繕工事が実施されているかを確認します。
築年数やマンションごとに備えている設備によっても異なりますが、修繕工事が適時実施されていることを確認しましょう。
しかし、修繕工事は実施回実績が多くても少なくても適切な修繕工事か見極める判断は難しいため、不動産会社の担当者にどのような工事内容なのかを聞いてみることをお勧めします。
また、不動産会社の担当者では明確に答えることが難しい可能性もあるため、マンション販売の不動産会社とは異なるマンション管理士などの専門家に相談することはとても有効な手段となるでしょう。

◆管理組合全体の借入金の確認
・管理組合によっては、大規模修繕工事を実施する際など、修繕積立金が不足しているために金融機関より借入れをして実施していることも珍しくありません。
借入金がある場合には、一般的な水準よりも適切な修繕積立金の徴収金額は高額となるため、現在の修繕積立金の徴収金額と今後の値上げについてより詳しく確認しましょう。

◆管理員体制の確認
・管理員の勤務体制がどのようになっているのか確認します。
管理員の人件費は勤務体制によっては高額となるため、勤務曜日や時間が長ければ良いというわけでもありません。
管理員の考え方は人によっても異なるため、ご自身の望まれている管理員体制なのか確認して判断しましょう。

◆管理会社の確認
・管理会社の存在はマンション全体の適切な管理を維持するために非常に大きく影響していきます。
大手管理会社だからというだけで良い管理会社とは言い切れませんが、管理会社がどこなのかを確認し、インターネットなどでホームページや評判など検索してみることをお勧めします。

管理規約

使用細則など

◆マンション内でのルールを確認する
・マンション内での様々なルール（喫煙、ペット飼育、駐車場・駐輪場などの使用方法など）を規定しているのが「使用細則など」となります。
マンションごとにルールが異なることも多いため、購入する前にマンション内のルールを把握しておくことは重要です。
また、使用細則などの多くの規定を改正することは組合員の合意形成（総会での承認）が得られれば可能となりますが、区部所有法など法律に抵触する規定は改正することができません。

管理費

◆管理組合の管理費会計の年間収支実績を確認する
・年間収支が赤字となっていないかを確認し、その年に限ってのみ支出する特別な支出がないにもかかわらず赤字である場合には管理費の値上げの可能性が高くなることを理解することが大切です。可能であれば過去３年分以上の年間収支を確認したいところです。

修繕積立金

◆㎡あたりの金額設定を確認する
・毎月徴収されている修繕積立金が適切な金額で徴収されているのか、今後値上げの予定があるのかを確認します。
最も正確に確認する手段としては、５年程度ごとに見直ししていくことが適切とされている長期修繕計画書を確認することで可能となります。
管理組合によっては長期修繕計画書を作成していない場合や、作成していても７年超を経過しているなどで正確に確認できない場合があります。
長期修繕計画書は知識のない方では見方がよくわからないことも想定されますので、マンション販売の不動産会社とは異なるマンション管理士などの専門家などに相談することがお勧めです。

管理評価制度

現在マンションの管理状態を評価する外部評価制度が複数あります。
これらの評価制度を活用しているマンション管理組合では管理活動意識が高く、管理状態が良好な可能性が高くなります。
中古マンションの購入を検討する際には、ぜひとも確認しておきたいものとなります。

◆マンション管理適正評価制度
・一般社団法人マンション管理業協会において運営されているマンション管理の評価制度です。
☆６段階評価（☆０～５）および１００点満点で評価されます。
この評価制度に申請登録しているマンションの場合には評価を確認することで管理状態の良し悪しの目安とすることができます。
マンション管理適正評価に登録しているマンションの検索はこちら

◆管理計画認定制度
・地方公共団体にて運営されているマンション管理の認定制度です。
この認定制度は認定を取得できるかできないかの制度のため、認定を取得しているマンションであれば管理状態が良いと評価することができます。
管理計画認定マンションの検索はこちら

◆マンション管理適正化診断サービス
・一般社団法人日本マンション管理士会にて運営されているマンション管理の評価制度です。
診断を実施し、管理状況が良好（ｓ評価またはＡ評価）なマンションの情報が公開されていて確認することができます。
適正化診断サービスを実施し、管理状況が良好なマンションの検索はこちら

現地確認（内見）

中古マンションの内見時には自身の購入する住戸だけでなく、マンション館内・敷地内を可能な限りまわって確認することが大切です。

◆共用廊下の確認
・各住戸の玄関前などの共用廊下に私物が放置されていないか確認します。
多くの住戸で私物の放置が確認された場合、管理活動が適切にされていない可能性が高まります。
特に自転車など大型の私物放置は大きな問題となります。

◆掲示板の確認
・期限を大きく経過した掲示物が掲示されていないか、注意喚起の掲示物が多くないかなど確認して適切に掲示板が活用されているのかを判断します。
また、理事会議事録など管理活動がしっかりと実施されているような掲示物があると管理活動が積極的な管理組合と判断できる可能性が高まります。

◆ゴミ置場の確認
・ゴミ置場が整理整頓されているか、未分別のゴミや粗大ゴミが放置されていないかなど確認します。
ゴミ置場が清潔なマンションほど他の共用部分も清潔に保たれていることも多いです。

◆管理人との会話
日々の清掃などを実施している管理人は誰よりもマンション全体のことをよく知っていることがほとんどです。
可能であれば、管理人の方と会話をしてマンションの管理状況などについて聞いてみましょう。
ただし、勤務時間開始から１時間ぐらいは最も忙しい時間帯となることが多いのでその時間帯は避けるのが無難だと考えます。