大規模修繕工事はまとめて発注すべき？ ～ 談合問題から考える修繕工事の発注方法 ～

マンションでは、外壁塗装、防水工事、シーリング工事、鉄部塗装など、複数の修繕工事をまとめて「大規模修繕工事」として発注する方法が一般的です。

足場を設置するのであれば、できるだけ多くの工事を一緒に行った方が効率的ですし、施工会社との契約や工事管理も一本化できます。

そのため、

「大規模修繕工事は、まとめて発注するもの」

と思っている方も多いのではないでしょうか。

しかし、本当にすべての工事をまとめて発注することが、管理組合にとって最も良い方法なのでしょうか。

今回は、最近明らかになったマンション大規模修繕工事の談合問題も踏まえて、修繕工事の「発注方法」について考えてみたいと思います。

マンション大規模修繕工事で談合問題が明らかに

2026年9月28日、公正取引委員会は、関東地区のマンション管理組合が発注した大規模修繕工事を巡り、独占禁止法に違反する行為があったとして、施工業者らに排除措置命令や課徴金納付命令等を行いました。

今回の事案で、特に管理組合として考えておきたいのは、

「複数の会社から見積書を取っていれば安心とは限らない」

ということです。

公正取引委員会が公表した内容によると、あらかじめ受注する施工業者を決め、その業者が受注できるよう、他の業者が提示する見積価格を調整するなどの行為が行われていました。

さらに、公正取引委員会の調査では、設計コンサルタントから施工業者へ大規模修繕工事の発注に関する情報が提供され、施工業者が受注した場合に、工事請負金額の一定割合に相当する金銭が施工業者から設計コンサルタントへ支払われていた事実も確認されています。

つまり管理組合から見れば、

「複数社による競争が行われているように見える」

場合であっても、実際には適正な競争になっていない可能性があるということです。

「相見積もりを取ったから大丈夫」ではない

管理組合が工事費の妥当性を確認する方法として、よく行われるのが相見積もりです。

もちろん、相見積もりを取ること自体は非常に重要です。

しかし、今回の問題を考えると、

• 3社から見積もりを取った
• 5社による入札を行った

という事実だけで、適正な競争が行われたと判断することは難しいことが分かります。

大切なのは「何社から見積もりを取ったか」だけではなく、次のような発注までの「プロセス」を確認することです。

• どのように施工会社を募集したのか
• 誰が候補会社を選んだのか
• 各社に同じ条件で見積もりを依頼しているか
• 見積価格だけでなく工事内容も比較しているか
• 施工会社と設計コンサルタントなどとの関係に問題がないか

そもそも、すべての工事をまとめる必要はある？

ここで一度、大規模修繕工事そのものについて考えてみましょう。

一般的な大規模修繕工事では、

• 仮設足場工事
• 外壁補修工事
• シーリング工事
• 外壁塗装工事
• 鉄部塗装工事
• 屋上・バルコニー等の防水工事

など、さまざまな工事をまとめて発注します。

確かに、足場を共用できる工事を一緒に行うことには大きなメリットがあります。

一方で、すべての工事を同じ時期に行わなければならないとは限りません。

建物を調査した結果、

• 外壁はまだ大きな問題がないが、屋上防水は早めに修繕した方がよい
• 鉄部塗装は先に実施した方がよい
• この設備工事は大規模修繕とは別に発注した方がよい

というケースも考えられます。

それにもかかわらず、

「大規模修繕の時期だから全部やりましょう」

となってしまえば、まだ必要性の低い工事まで実施することになる可能性があります。

一括発注にもメリットはある

もちろん、一括発注そのものが悪いわけではありません。

複数の工事をまとめて発注することには、次のようなメリットがあります。

• 足場などの仮設費用を共通化できる
• 工事全体の工程を調整しやすい
• 契約先を一本化できる
• 不具合が発生した際の責任関係を整理しやすい
• 管理組合側の工事管理の負担を軽減できる

特に管理組合は、建築工事の専門家ではない区分所有者によって運営されていることが一般的です。

工事を細かく分割し過ぎれば、それぞれの施工会社との契約や工程調整、責任範囲の整理などが必要となり、管理組合側の負担が大きくなる可能性もあります。

したがって、

「一括発注はダメ、分割発注が良い」

という単純な話ではありません。

工事によっては分けて発注する方法も

一方で、大規模修繕工事に含まれている工事の中には、必ずしも一括発注する必要がないものもあります。

例えば、大規模修繕工事とは別に実施できる設備工事や、足場を必要としない工事などについては、専門業者へ直接発注する方法も考えられます。

工事を適切に分けることで、

• 専門業者による競争を促しやすくなる
• 工事ごとの価格を把握しやすくなる
• 不要な工事を先送りできる
• 修繕費用を年度ごとに分散できる

といったメリットが生まれる可能性があります。

重要なのは、

「大規模修繕工事だから全部まとめる」

と最初から決めてしまわないことです。

発注方式も管理組合が考える

マンションの大規模修繕では、

• 設計監理方式
• 責任施工方式

など、さまざまな発注方式があります。

どの方式にもメリットとデメリットがあり、万能な方法はありません。

また、設計コンサルタントを入れれば必ず安心というわけでもありません。

今回の公正取引委員会の公表内容は、そのことを管理組合側も改めて認識するきっかけになったのではないでしょうか。

重要なのは、特定の方式を選べば安心と考えるのではなく、

• なぜこの発注方式を選ぶのか
• なぜこの施工会社を候補にするのか
• なぜこの工事を今回実施するのか

を管理組合自身が理解して決定することです。

大規模修繕を「ひとつの大きな工事」と考え過ぎない

大規模修繕工事は、数千万円から、マンションの規模によっては億単位になる非常に大きな事業です。

そのため、

• 12～15年程度経過したから
• 長期修繕計画に書いてあるから
• 管理会社やコンサルタントから提案されたから

という理由だけで、そのまま工事を進めるのではなく、一度立ち止まって考えることが大切です。

今、本当に必要な工事は何なのか。

一緒に施工した方がよい工事は何なのか。

別々に施工しても問題のない工事は何なのか。

そして、どのような方法で発注すれば、透明性と競争性を確保できるのか。

こうしたことを管理組合自身が考えることが、結果として大切な修繕積立金を有効に使うことにつながります。

まとめ

今回の談合問題を受けて、

「大規模修繕工事は怖い」

「設計コンサルタントには頼まない方がいい」

と考える必要はありません。

一括発注にも分割発注にも、それぞれメリットとデメリットがあります。

大切なのは、

「これまでそうしてきたから」

「大規模修繕とはそういうものだから」

という理由だけで発注方法を決めないことです。

マンションの状態、工事内容、管理組合の体制などを踏まえて、

「何を、いつ、どのような単位で、誰に発注するのか」

を管理組合自身が考える。

今回明らかになった談合問題は、大規模修繕工事の発注方法そのものを、改めて考える良い機会になったのではないでしょうか。

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※本コラムは、2026年9月28日に公正取引委員会および国土交通省から公表された情報等を参考に作成しています。

参考：
公正取引委員会「関東地区に所在するマンションの大規模修繕工事に係る受注調整について」
国土交通省「マンション大規模修繕工事の発注について」