長期修繕計画は30年以上必要？ ～ 修繕積立金は多ければ多いほど安心なのか？～
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マンションの長期修繕計画について、国土交通省のガイドラインでは30年以上の計画期間が示されており、管理計画認定制度においても「計画期間が30年以上で、残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれていること」が認定基準の一つとなっています。
また、修繕積立金については、長期修繕計画に必要な修繕費用を計画期間にわたって均等に積み立てる「均等積立方式」が基本とされています。
将来必要となる修繕費用をあらかじめ見通し、計画的に積み立てていく。
これは、マンションを長く維持していくうえで非常に重要な考え方です。
しかし私は最近、マンション管理の現場に関わる中で、ひとつの疑問を強く感じるようになりました。
「長期修繕計画は、本当にすべてのマンションで30年以上必要なのだろうか？」
そしてもうひとつ。
「修繕積立金は、多ければ多いほど安心なのだろうか？」
今回は、あえてこの問題について考えてみたいと思います。
国土交通省では「30年以上」が一つの基準
国土交通省の長期修繕計画に関する考え方では、30年以上の計画期間を確保し、その中で将来必要となる修繕工事と修繕積立金を検討することが基本となっています。
また、長期修繕計画は一度作成すれば終わりではなく、建物や設備の劣化状況、工事費の変動などを踏まえ、5年程度ごとに見直すことが想定されています。
これは非常に合理的な考え方です。
短期間しか見ていなければ、将来予定される大きな修繕工事が計画から抜け落ち、その時になって突然多額の資金が必要になる可能性があります。
特にマンションでは、築年数が進むにつれて、給排水設備、エレベーター、建具など、高額な更新工事が必要になる可能性も高まります。
そのため、できるだけ先まで見通しておくこと自体は大切です。
しかし、ここで注意したいのは、
「30年以上の計画を作ること」と「30年以上先の工事まで今から確実に積み立てておくこと」は、必ずしも同じではない
ということです。
30年後の工事費を、どこまで正確に予測できるのか
ここ数年、マンションの修繕工事費は大きく上昇しています。
人件費の上昇、建築資材や設備機器の価格上昇、物流費の増加など、さまざまな要因によって、数年前に作成した長期修繕計画の金額では工事ができないというケースも珍しくありません。
その結果、長期修繕計画を見直すたびに将来の工事費が増加し、必要とされる修繕積立金も大幅に引き上げられることがあります。
国土交通省のガイドラインでも、長期修繕計画を5年程度ごとに見直すことで、推定修繕工事費の増加に伴い、均等積立方式であっても修繕積立金が増額となる可能性があることが示されています。
つまり、現在作成した30年間の計画が、そのまま30年間使えるわけではありません。
5年後には工事費も変わります。
建物の状態も変わります。
修繕方法や技術も変わるでしょう。
さらに30年後の社会情勢まで正確に予測することは困難です。
そう考えると、30年以上先まで詳細な工事を積み上げ、その金額を現在の区分所有者が均等に負担することだけが唯一の正解なのか、私は疑問に感じています。
修繕積立金を上げれば、本当にマンションは安心？
修繕積立金が不足することには、大きなリスクがあります。
必要な修繕工事ができなくなれば、建物の劣化が進み、安全性や資産価値にも影響する可能性があります。
だからといって、
「修繕積立金は多ければ多いほど良い」
とも言い切れないのではないでしょうか。
修繕積立金を大幅に引き上げれば、当然ながら区分所有者の毎月の負担も増えます。
特に年金生活者や住宅ローンを抱えている世帯などにとって、管理費や修繕積立金の大幅な値上げは決して小さな問題ではありません。
負担が大きくなり過ぎれば、滞納が増える可能性もあります。
場合によっては、住み続けたいと思っていても、毎月の負担に耐えられず、住戸を売却せざるを得ない区分所有者が出てくることも考えられます。
マンションを守るための修繕積立金が、そこに住む人の生活を圧迫してしまっては、本末転倒ではないでしょうか。
「お金があること」にもリスクがある？
もう一つ、私は管理組合の資金が潤沢であることによるリスクについても考える必要があると思っています。
多くのマンションでは、管理会社が日常的な会計業務を行っているため、管理組合の財政状況を詳しく把握しています。
修繕積立金がいくらあるのか。
毎年いくら積み立てているのか。
今後どの程度の資金が貯まるのか。
こうした情報を最も把握している存在の一つが管理会社です。
もちろん、多くの管理会社はマンションの適切な維持管理のために必要な修繕工事を提案しています。
しかし、管理会社や関連する事業者が修繕工事を受注する場合には、管理組合側として利益相反の可能性について意識しておく必要があります。
実際、国土交通省も過去に、大規模修繕工事について、割高な工事費や過剰な工事項目・仕様の設定などによって管理組合に経済的損失を与える事例があるとして注意喚起しています。
修繕積立金が十分にあると、
「お金があるから、この工事もやりましょう」
「せっかく大規模修繕をするので、この工事も追加しましょう」
といった提案を受け入れやすくなる可能性もあります。
しかし、本来あるべき順番は逆ではないでしょうか。
「お金があるから工事をする」のではなく、「必要な工事だからお金を使う」
ことが大切です。
お金が少ない管理組合の方が真剣に考えることもある
これは少し逆説的な話ですが、修繕積立金に余裕のない管理組合ほど、工事について真剣に検討するケースもあるのではないかと感じています。
「本当にこの工事は必要なのか」
「今年やらなければならないのか」
「部分補修では対応できないのか」
「管理会社以外の会社からも見積もりを取れないか」
「別の工法はないのか」
資金に限りがあるからこそ、自分たちで調べ、専門家の意見を聞き、複数の方法を比較し、本当に必要な工事を見極めようという意識が高まることがあります。
もちろん、修繕積立金が不足していること自体を肯定するものではありません。
資金が不足し過ぎれば、必要な工事すら実施できなくなるため、それは重大な問題です。
しかし、
「お金が少ない＝悪い管理組合」
「お金が多い＝安心できる管理組合」
というほど単純な話ではないと思います。
重要なのは、積立金の残高そのものよりも、そのお金をどのように使うかを管理組合自身が考えられることではないでしょうか。
築40年、50年のマンションにも30年以上の計画が必要？
もう一つ考えたいのが、築年数の古いマンションです。
例えば築40年、50年を迎えたマンションが、これからさらに30年以上建物を使い続けることを前提として長期修繕計画を作ることが、常に適切なのでしょうか。
もちろん、適切な維持管理を行い、築70年、80年と長く使い続けることを目指すマンションもあるでしょう。
一方で、マンションによっては、将来的な建替えや建物・敷地の売却なども含めて、マンションそのものの将来を検討していく段階に入っている場合もあります。
仮に10年後、15年後を一つの節目として建替えなどを検討するのであれば、それまでの期間に必要な修繕と、30年後まで使用することを前提とした修繕では、当然考え方が変わってきます。
このようなマンションでは、
「30年間に必要とされるすべての工事を実施する」
のではなく、
「建物を使用する期間を見据えて、安全性や居住性を確保するために必要な修繕へ重点化する」
という考え方も必要になるのではないでしょうか。
長期修繕計画より先に「マンションの将来」を考える
私は、長期修繕計画を作る前に、本来は管理組合として考えておくべきことがあると思っています。
それは、
「このマンションを、この先どうしていきたいのか」
ということです。
今後50年以上使い続けるのであれば、それを前提とした長期的な修繕や設備更新を考える必要があります。
一方で、将来的な建替えなどを視野に入れるのであれば、その時点まで建物を安全に使用するために、どこまで修繕するのかを検討する必要があります。
マンションの将来像が違えば、必要な長期修繕計画も、必要な修繕積立金も違って当然です。
だからこそ、
「国の基準が30年以上だから30年」
「均等積立が基本だから、とにかく積立金を上げる」
と機械的に考えるのではなく、そのマンションに合った計画を管理組合自身が考える必要があると思います。
長期修繕計画は「未来を当てる計画」ではない
長期修繕計画は、30年後の未来を正確に予測するためのものではありません。
将来必要になる可能性のある工事と資金を見える化し、現在の管理組合が今後の方向性を考えるための資料だと私は考えています。
だからこそ、長期間の計画を作成すること自体には大きな意味があります。
しかし、それを絶対的なものとして扱う必要はありません。
5年程度ごとに建物の状態を確認する。
工事費を見直す。
必要な工事を見直す。
そして、マンションそのものの将来像も見直す。
そうしながら、その時点で最も合理的な計画へ修正していく。
長期修繕計画とは、本来そのように柔軟に使うものではないでしょうか。
まとめ
修繕積立金が不足していれば、必要な修繕工事ができなくなる可能性があります。
そのため、適切な長期修繕計画を作成し、必要な資金を計画的に積み立てることは非常に重要です。
一方で、
「30年以上の長期修繕計画を作れば安心」
「均等積立で多くのお金を貯めれば安心」
という単純なものでもないと思います。
マンションによって築年数も違います。
建物の状態も違います。
区分所有者の年齢構成や負担能力も違います。
そして、そのマンションを今後何年間使い続けたいのかという将来像も違います。
大切なのは、30年という数字に合わせることでも、修繕積立金をできるだけ多く集めることでもありません。
必要な修繕を、必要な時期に、適正な費用で実施できること。
そして、そのために区分所有者が無理なく負担できる資金計画を作ること。
さらに、管理会社や施工会社から提案された工事について、
「お金があるからできるか」ではなく、「本当に必要だから実施するのか」
を管理組合自身が判断すること。
これこそが、長期修繕計画や修繕積立金を考えるうえで最も大切なことではないでしょうか。
※本コラムは、国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」「管理計画認定制度」等を参考にしつつ、マンション管理の実務における筆者の考えをまとめたものです。管理計画認定制度では、長期修繕計画の計画期間が30年以上であることなどが認定基準として定められています。本稿は、これらの制度上の基準そのものを否定するものではなく、個々のマンションにおける修繕計画・資金計画のあり方について考察するものです。
