区分所有法（団地の建替え）

分譲マンションでは、一棟のマンションの住戸（部屋）を区分けして販売します。

このように住戸を区分して所有する際の、各区分所有者の権利やマンション全体の管理方法などを定めた法律を区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）と呼びます。

この記事では、区分所有法における「団地の建替え」について知ることができます。

団地内の建物の建替え承認決議（第６９条）

建替え承認決議の要件など（第６９条１項）

区分所有法第６９条１項では「⼀団地内にある数棟の建物（以下この条及び次条において「団地内建物」という。）の全部⼜は⼀部が専有部分のある建物であり、かつ、その団地内の特定の建物（以下この条において「特定建物」という。）の所在する⼟地（これに関する権利を含む。）が当該団地内建物の第六⼗五条に規定する団地建物所有者（以下この条において単に「団地建物所有者」とい。）の共有に属する場合においては、次の各号に掲げる区分に応じてそれぞれ当該各号に定める要件に該当する場合であつて当該⼟地（これに関する権利を含む。）の共有者である当該団地内建物の団地建物所有者で構成される同条に規定する団体⼜は団地管理組合法⼈の集会において議決権の四分の三以上の多数による承認の決議（以下「建替え承認決議」という。）を得たときは、当該特定建物の団地建物所有者は、当該特定建物を取り壊し、かつ、当該⼟地⼜はこれと⼀体として管理若しくは使⽤をする団地内の⼟地（当該団地内建物の団地建物所有者の共有に属するものに限る。）に新たに建物を建築することができる。」と定められています。

建替え承認決議の議決権の持分割合（第６９条２項）

区分所有法第６９条２項では「前項の集会における各団地建物所有者の議決権は、第六⼗六条において準⽤する第三⼗⼋条の規定にかかわらず、第六⼗六条において準⽤する第三⼗条第⼀項の規約に別段の定めがある場合であつても、当該特定建物の所在する⼟地（これに関する権利を含む。）の持分の割合によるものとする。」と定められています。

みなし承認（第６９条３項）

区分所有法第６９条３項では「第⼀項各号に定める要件に該当する場合における当該特定建物の団地建物所有者は、建替え承認決議においては、いずれもこれに賛成する旨の議決権の⾏使をしたものとみなす。ただし、同項第⼀号に規定する場合において、当該特定建物の区分所有者が団地内建物のうち当該特定建物以外の建物の敷地利⽤権に基づいて有する議決権の⾏使については、この限りでない。」と定められています。

建替え承認決議の集会招集の定め（第６９条４項）

区分所有法第６９条４項では「第⼀項の集会を招集するときは、第六⼗六条において準⽤する第三⼗五条第⼀項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該集会の会⽇より少なくとも⼆⽉前に、同条第五項に規定する議案の要領のほか、新たに建築する建物の設計の概要（当該建物の当該団地内における位置を含む。）をも⽰して発しなければならない。ただし、この期間は、第六⼗六条において準⽤する第三⼗条第⼀項の規約で伸⻑することができる。」と定められています。

建替えに特別の影響を及ぼすべきときの定め（第６９条５項）

区分所有法第６９条５項では「第⼀項の場合において、建替え承認決議に係る建替えが当該特定建物以外の建物（以下この項において「当該他の建物」という。）の建替えに特別の影響を及ぼすべきときは、次の各号に掲げる区分に応じてそれぞれ当該各号に定める者が当該建替え承認決議に賛成しているときに限り、当該特定建物の建替えをすることができる。」と定められています。

⼀括建替え承認決議の定め（第６９条６項）

区分所有法第６９条６項では「第⼀項の場合において、当該特定建物が⼆以上あるときは、当該⼆以上の特定建物の団地建物所有者は、各特定建物の団地建物所有者の合意により、当該⼆以上の特定建物の建替えについて⼀括して建替え承認決議に付することができる。」と定められています。

⼀括建替え承認決議のみなし合意（第６９条７項）

区分所有法第６９条７項では「前項の場合において、当該特定建物が専有部分のある建物であるときは、当該特定建物の建替えを会議の⽬的とする第六⼗⼆条第⼀項の集会において、当該特定建物の区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、当該⼆以上の特定建物の建替えについて⼀括して建替え承認決議に付する旨の決議をすることができる。この場合において、その決議があつたときは、当該特定建物の団地建物所有者（区分所有者に限る。）の前項に規定する合意があつたものとみなす。」と定められています。

団地内の建物の⼀括建替え決議（第７０条）

⼀括建替え決議の要件（第７０条１項）

区分所有法第７０条１項では「団地内建物の全部が専有部分のある建物であり、かつ、当該団地内建物の敷地（団地内建物が所在する⼟地及び第五条第⼀項の規定により団地内建物の敷地とされた⼟地をいい、これに関する権利を含む。以下この項及び次項において同じ。）が当該団地内建物の区分所有者の共有に属する場合において、当該団地内建物について第六⼗⼋条第⼀項（第⼀号を除く。）の規定により第六⼗六条において準⽤する第三⼗条第⼀項の規約が定められているときは、第六⼗⼆条第⼀項の規定にかかわらず、当該団地内建物の敷地の共有者である当該団地内建物の区分所有者で構成される第六⼗五条に規定する団体⼜は団地管理組合法⼈の集会において、当該団地内建物の区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、当該団地内建物につき⼀括して、その全部を取り壊し、かつ、当該団地内建物の敷地（これに関する権利を除く。以下この項において同じ。）若しくはその⼀部の⼟地⼜は当該団地内建物の敷地の全部若しくは⼀部を含む⼟地（第三項第⼀号においてこれらの⼟地を「再建団地内敷地」という。）に新たに建物を建築する旨の決議（以下この条において「⼀括建替え決議」という。）をすることができる。ただし、当該集会において、当該各団地内建物ごとに、それぞれその区分所有者の三分の⼆以上の者であつて第三⼗⼋条に規定する議決権の合計の三分の⼆以上の議決権を有するものがその⼀括建替え決議に賛成した場合でなければならない。」と定められています。

建替え承認決議の議決権の持分割合規定の準用（第７０条２項）

区分所有法第７０条２項では「前条第⼆項の規定は、前項本⽂の各区分所有者の議決権について準⽤する。この場合において、前条第⼆項中「当該特定建物の所在する⼟地（これに関する権利を含む。）」とあるのは、「当該団地内建物の敷地」と読み替えるものとす
る。」と定められています。

⼀括建替え決議で定める事項（第７０条３項）

区分所有法第７０条３項では「団地内建物の⼀括建替え決議においては、次の事項を定めなければならない。」と定められています。

建替え決議などの規定の準用（第７０条４項）

区分所有法第７０条４項では「第六⼗⼆条第三項から第⼋項まで、第六⼗三条及び第六⼗四条の規定は、団地内建物の⼀括建替え決議について準⽤する。この場合において、第六⼗⼆条第三項中「前項第三号及び第四号」とあるのは「第七⼗条第三項第四号及び第五号」と、同条第四項中「第⼀項に規定する」とあるのは「第七⼗条第⼀項に規定する」と、「第三⼗五条第⼀項」とあるのは「第六⼗六条において準⽤する第三⼗五条第⼀項」と、「規約」とあるのは「第六⼗六条において準⽤する第三⼗条第⼀項の規約」と、同条第五項中「第三⼗五条第⼀項」とあるのは「第六⼗六条において準⽤する第三⼗五条第⼀項」と、同条第七項中「第三⼗五条第⼀項から第四項まで及び第三⼗六条」とあるのは「第六⼗六条において準⽤する第三⼗五条第⼀項から第四項まで及び第三⼗六条」と、「第三⼗五条第⼀項ただし書」とあるのは「第六⼗六条において準⽤する第三⼗五条第⼀項ただし書」と、同条第⼋項中「前条第六項」とあるのは「第六⼗⼀条第六項」と読み替えるものとする。」と定められています。

まとめ

本記事の区分所有法（団地の建替え）は理解できましたでしょうか。

団地の建替えも単棟の区分所有建物の建替えの規定が多く準用されています。

単棟型の規定と異なる箇所をおさえて頂ければと思います。

本記事も読んでいただきどうもありがとうございました。