区分所有法

区分所有法(団地建物所有者の団体/規定の準用など)

分譲マンションでは、一棟のマンションの住戸(部屋)を区分けして販売します。

このように住戸を区分して所有する際の、各区分所有者の権利やマンション全体の管理方法などを定めた法律を区分所有法(建物の区分所有等に関する法律)と呼びます。

この記事では、区分所有法における「団地建物所有者の団体/規定の準用など」について知ることができます。

団地建物所有者の団体(第65条)

区分所有法第65条では「⼀団地内に数棟の建物があつて、その団地内の⼟地⼜は附属施設(これらに関する権利を含む。)がそれらの建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、区分所有者)の共有に属する場合には、それらの所有者(以下「団地建物所有者」という。)は、全員で、その団地内の⼟地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を⾏うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」と定められています。

この団地内の⼟地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を⾏うための団体のことを「団地管理組合」と呼ばれます。

【団地管理組合成立の要件】

① 一団地内に数棟の建物(区分所有建物、戸建て建物など問いません)があること

② ①の団地内の⼟地⼜は附属施設(これらに関する権利を含む)がそれらの建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、区分所有者)の共有に属すること

【団地が成立する具体例】
① 一団地内に複数の区分所有建物が存在し、敷地を共有している
② 一団地内に区分所有建物と戸建て建物が混在し、敷地を共有している
③ 戸建ての建物のみで道路を共有し、敷地はそれぞれ単独所有している
④ 戸建ての建物のみで付属施設を共有し、敷地はそれぞれ単独所有している
⑤ 区分所有建物のみで付属施設を共有し、各棟の敷地はそれぞれの棟が単独所有している

団地管理組合の管理対象物

当然に団地管理組合の管理対象となるもの】
・団地建物所有者全員で共有している土地
・団地建物所有者全員で共有している付属施設

団地規約により団地管理組合の管理対象となるもの】
・団地建物所有者全員で共有していない土地
・団地建物所有者全員で共有していない付属施設
・団地内の専有部分のある建物(区分所有建物)

※団地規約は団地建物所有者及び議決権の各3/4以上の賛成による団地管理組合集会の決議で定められます。(議決権の割合は、団地規約に別段の定めがない限り、土地または付属施設(これらに関する権利を含む)の持分の割合によります)

※団地内の戸建て建物や、一部の戸建ての所有者のみの共用に属する土地・付属施設などは、団地規約を定めても団地管理組合の管理対象とすることはできません。

団地管理組合と各棟の管理組合の関係は、団地管理組合が成立しても、団地内の各区分所有建物における管理組合は消滅せず、並立してそのまま存続します。
※団地管理組合では決められず、各棟で決める必要がある事項もあります。

建物の区分所有に関する規定の準⽤(第66条)

単棟の区分所有建物に関する規定の多くが下記(参考)記載の「区分所有法第66条」により準用されることが規定されています。

しかし、準用されない規定もあり、それについて次の通りにまとめてみます。

団地に準用外の共用部分に関する規定

①管理所有(区分所有法第11条2項)
前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。ただし、第⼆⼗七条第⼀項の場合を除いて、区分所有者以外の者を共⽤部分の所有者と定めることはできない。

②管理所有(区分所有法第27条)
管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共⽤部分を所有することができる。

③共用部分の持分の割合(区分所有法第14条)
(区分所有法第14条1項)
各共有者の持分は、その有する専有部分の床⾯積の割合による。

(区分所有法第14条2項)
前項の場合において、⼀部共⽤部分(附属の建物であるものを除く。)で床⾯積を有するものがあるときは、その⼀部共⽤部分の床⾯積は、これを共⽤すべき各区分所有者の専有部分の床⾯積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床⾯積に算⼊するものとする。

(区分所有法第14条3項)
前⼆項の床⾯積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の⽔平投影⾯積による。

(区分所有法第14条4項)
前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

④規約共用部(区分所有法第4条2項)
第⼀条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共⽤部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない

団地に準用外の敷地に関する規定

①規約敷地(区分所有法第5条1項)
区分所有者が建物及び建物が所在する⼟地と⼀体として管理⼜は使⽤をする庭、通路その他の⼟地は、規約により建物の敷地とすることができる。

②敷地利用権の分離処分の禁止(区分所有法第22条)
(区分所有法第22条1項)
敷地利⽤権が数⼈で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利⽤権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。

(区分所有法第22条2項)
前項本⽂の場合において、区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分に係る敷地利⽤権の割合は、第⼗四条第⼀項から第三項までに定める割合による。ただし、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による。

(区分所有法第22条3項)
前⼆項の規定は、建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利⽤権が単独で有する所有権その他の権利である場合に準⽤する。

③分離処分の無効主張の制限(区分所有法第23条)
前条第⼀項本⽂(同条第三項において準⽤する場合を含む。)の規定に違反する専有部分⼜は敷地利⽤権の処分については、その無効を善意の相⼿⽅に主張することができない。ただし、不動産登記法(平成⼗六年法律第百⼆⼗三
号)の定めるところにより分離して処分することができない専有部分及び敷地利⽤権であることを登記した後に、その処分がされたときは、この限りでない。

④民法255条の適用除外(区分所有法第24条)
第⼆⼗⼆条第⼀項本⽂の場合には、⺠法第⼆百五⼗五条(同法第⼆百六⼗四条において準⽤する場合を含む。)の規定は、敷地利⽤権には適⽤しない。

団地に準用外の義務違反者に関する規定

①共同の利益に反する行為の停止等の請求(区分所有法第57条)
(区分所有法第57条1項)
区分所有者が第六条第⼀項に規定する⾏為をした場合⼜はその⾏為を
するおそれがある場合には、他の区分所有者の全員⼜は管理組合法⼈は、区分所有者の共同の利益のため、その⾏為を停⽌し、その⾏為の結果を除去し、⼜はその⾏為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。

(区分所有法第57条2項)
前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。

(区分所有法第57条3項)
3 管理者⼜は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第⼀項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。

(区分所有法第57条4項)
4 前三項の規定は、占有者が第六条第三項において準⽤する同条第⼀項に規定する⾏為をした場合及びその⾏為をするおそれがある場合に準⽤する

②使用禁止の請求(区分所有法第58条)
(区分所有法第58条1項)
前条第⼀項に規定する場合において、第六条第⼀項に規定する⾏為による区分所有者の共同⽣活上の障害が著しく、前条第⼀項に規定する請求によつてはその障害を除去して共⽤部分の利⽤の確保その他の区分所有者の共同⽣活の
維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員⼜は管理組合法⼈は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該⾏為に係る区分所有者による専有部分の使⽤の禁⽌を請求することができる。

(区分所有法第58条2項)
前項の決議は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数でする。

(区分所有法第58条3項)
第⼀項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。

(区分所有法第58条4項)
前条第三項の規定は、第⼀項の訴えの提起に準⽤する。

③区分所有権の競売の請求(区分所有法第59条)
(区分所有法第59条1項)
第五⼗七条第⼀項に規定する場合において、第六条第⼀項に規定する⾏為による区分所有者の共同⽣活上の障害が著しく、他の⽅法によつてはその障害を除去して共⽤部分の利⽤の確保その他の区分所有者の共同⽣活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員⼜は管理組合法⼈は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該⾏為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利⽤権の競売を請求することができる。

(区分所有法第59条2項)
第五⼗七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、前条第⼆項及び第三項の規定は前項の決議に準⽤する。

(区分所有法第59条3項)
第⼀項の規定による判決に基づく競売の申⽴ては、その判決が確定した⽇から六⽉を経過したときは、することができない。

(区分所有法第59条4項)
前項の競売においては、競売を申し⽴てられた区分所有者⼜はその者の計算において買い受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。

④占有者に対する引渡し請求(区分所有法第60条)
(区分所有法第60条1項)
第五⼗七条第四項に規定する場合において、第六条第三項において準⽤する同条第⼀項に規定する⾏為による区分所有者の共同⽣活上の障害が著しく、他の⽅法によつてはその障害を除去して共⽤部分の利⽤の確保その他の区分所有者の共同⽣活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員⼜は管理組合法⼈は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該⾏為に係る占有者が占有する専有部分の使⽤⼜は収益を⽬的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。

(区分所有法第60条2項)
第五⼗七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、第五⼗⼋条第⼆項及び第三項の規定は前項の決議に準⽤する。

(区分所有法第60条3項)
第⼀項の規定による判決に基づき専有部分の引渡しを受けた者は、遅滞なく、その専有部分を占有する権原を有する者にこれを引き渡さなければならない。

団地に準用外の復旧・建替えに関する規定

①建物の⼀部が滅失した場合の復旧等(区分所有法第61条)
区分所有法第61条規定の詳細は下記(あわせて読みたい)のリンク先にてご参照下さい。

①建替え決議(区分所有法第62条)
区分所有法第62条規定の詳細は下記(あわせて読みたい)のリンク先にてご参照下さい。

【区分所有法第66条(建物の区分所有に関する規定の準⽤)の条文】
第七条、第⼋条、第⼗七条から第⼗九条まで、第⼆⼗五条、第⼆⼗六条、第⼆⼗⼋条、第⼆⼗九条、第三⼗条第⼀項及び第三項から第五項まで、第三⼗⼀条第⼀項並びに第三⼗三条から第五⼗六条の七までの規定は、前条の場合について準⽤する。この場合において、これらの規定(第五⼗五条第⼀項第⼀号を除く。)中「区分所有者」とあるのは「第六⼗五条に規定する団地建物所有者」と、「管理組合法⼈」とあるのは「団地管理組合法⼈」と、第七条第⼀項中「共⽤部分、建物の敷地若しくは共⽤部分以外の建物の附属施設」とあるのは「第六⼗五条に規定する場合における当該⼟地若しくは附属施設(以下「⼟地等」という。)」と、「区分所有権」とあるのは「⼟地等に関する権利、建物⼜は区分所有権」と、第⼗七条、第⼗⼋条第⼀項及び第四項並びに第⼗九条中「共⽤部分」とあり、第⼆⼗六条第⼀項中「共⽤部分並びに第⼆⼗⼀条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設」とあり、並びに第⼆⼗九条第⼀項中「建物並びにその敷地及び附属施設」とあるのは「⼟地等並びに第六⼗⼋条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第⼀項第⼀号に掲げる⼟地及び附属施設並びに同項第⼆号に掲げる建物の共⽤部分」と、第⼗七条第⼆項、第三⼗五条第⼆項及び第三項、第四⼗条並びに第四⼗四条第⼀項中「専有部分」とあるのは「建物⼜は専有部分」と、第⼆⼗九条第⼀項、第三⼗⼋条、第五⼗三条第⼀項及び第五⼗六条中「第⼗四条に定める」とあるのは「⼟地等(これらに関する権利を含む。)の持分の」と、第三⼗条第⼀項及び第四⼗六条第⼆項中「建物⼜はその敷地若しくは附属施設」とあるのは「⼟地等⼜は第六⼗⼋条第⼀項各号に掲げる物」と、第三⼗条第三項中「専有部分若しくは共⽤部分⼜は建物の敷地若しくは附属施設(建物の敷地⼜は附属施設に関する権利を含む。)」とあるのは「建物若しくは専有部分若しくは⼟地等(⼟地等に関する権利を含む。)⼜は第六⼗⼋条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第⼀項第⼀号に掲げる⼟地若しくは附属施設(これらに関する権利を含む。)若しくは同項第⼆号に掲げる建物の共⽤部分」と、第三⼗三条第三項、第三⼗五条第四項及び第四⼗四条第⼆項中「建物内」とあるのは「団地内」と、第三⼗五条第五項中「第六⼗⼀条第五項、第六⼗⼆条第⼀項、六⼗⼋条第⼀項⼜は第六⼗九条第七項」とあるのは「第六⼗九条第⼀項⼜は第七⼗条第⼀項」と、第四⼗六条第⼆項中「占有者」とあるのは「建物⼜は専有部分を占有する者で第六⼗五条に規定する団地建物所有者でないもの」と、第四⼗七条第⼀項中「第三条」とあるのは「第六⼗五条」と、第五⼗五条第⼀項第⼀号中「建物(⼀部共⽤部分を共⽤すべき区分所有者で構成する管理組合法⼈にあつては、その共⽤部分)」とあるのは「⼟地等(これらに関する権利を含む。)」と、同項第⼆号中「建物に専有部分が」とあるのは「⼟地等(これらに関する権利を含む。)が第六⼗五条に規定する団地建物所有者の共有で」と読み替えるものとする。

団地共⽤部分(第67条)

団地共⽤部分の第三者への対抗要件(第67条1項)

区分所有法第67条1項では「⼀団地内の附属施設たる建物(第⼀条に規定する建物の部分を含む。)は、前条において準⽤する第三⼗条第⼀項の規約により団地共⽤部分とすることができる。この場合においては、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。」と定められています。

団地の共用部分は当然には団地共用部分となるものはありません。あくまでも規約により団地共用部分となります。
但し、団地建物所有者全員で共有している付属施設は当然に管理対象とはなります。

一団地内の付属施設(建物)が、団地建物所有者の一部の者の共有に属するものである場合、団地規約によって団地共用部分とすることはできません。
また、敷地や区分所有建物の共用部分は団地共用部分とすることはできません。

【区分所有法第1条(建物の区分所有)】
⼀棟の建物に構造上区分された数個の部分で独⽴して住居、店舗、事務所⼜は倉庫その他建物としての⽤途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の⽬的とすることができる。

【区分所有法第31条1項(規約事項)】
建物⼜はその敷地若しくは附属施設の管理⼜は使⽤に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

公正証書による規定の設定(第67条2項)

区分所有法第67条2項では「⼀団地内の数棟の建物の全部を所有する者は、公正証書により、前項の規約を設定することができる。」と定められています。

団地共用部分への準用(第67条3項)

区分所有法第67条3項では「第⼗⼀条第⼀項本⽂及び第三項並びに第⼗三条から第⼗五条までの規定は、団地共⽤部分に準⽤する。この場合において、第⼗⼀条第⼀項本⽂中「区分所有者」とあるのは「第六⼗五条に規定する団地建物所有者」と、第⼗四条第⼀項及び第⼗五条中「専有部分」とあるのは「建物⼜は専有部分」と読み替えるものとする。」と定められています。

これは、団地共用部分を定めることにより下記(参考)の「単棟の共用部分に関する規定が準用」されるということです。

【区分所有法第11条(共⽤部分の共有関係)】(区分所有法第11条1項)
共⽤部分は、区分所有者全員の共有に属する。ただし、⼀部共⽤部分は、これを共⽤すべき区分所有者の共有に属する。(区分所有法第11条3項)
⺠法第百七⼗七条の規定は、共⽤部分には適⽤しない。【区分所有法第13条(共⽤部分の使⽤)】
各共有者は、共⽤部分をその⽤⽅に従つて使⽤することができる。

【区分所有法第14条(共⽤部分の持分の割合)】

(区分所有法第14条1項)
各共有者の持分は、その有する専有部分の床⾯積の割合による。

(区分所有法第14条2項)
前項の場合において、⼀部共⽤部分(附属の建物であるものを除く。)で床⾯積を有するものがあるときは、その⼀部共⽤部分の床⾯積は、これを共⽤すべき各区分所有者の専有部分の床⾯積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床⾯積に算⼊するものとする。

(区分所有法第14条3項)
前⼆項の床⾯積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の⽔平投影⾯積による。

(区分所有法第14条4項)
前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

【区分所有法第15条(共⽤部分の持分の処分)】

(区分所有法第15条1項)
共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う。

(区分所有法第15条2項)
共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分を処分することができない。

区分所有法第11条1項のただし書き「ただし、⼀部共⽤部分は、これを共⽤すべき区分所有者の共有に属する。」は準用されません。
団地では、【一部共用部分】という概念が存在しないためです。

規約の設定の特例(第68条)

区分所有法第68条では「次の物につき第六⼗六条において準⽤する第三⼗条第⼀項の規約を定めるには、第⼀号に掲げる⼟地⼜は附属施設にあつては当該⼟地の全部⼜は附属施設の全部につきそれぞれ共有者の四分の三以上でその持分の四分の三以上を有するものの同意、第⼆号に掲げる建物にあつてはその全部につきそれぞれ第三⼗四条の規定による集会における区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による決議があることを要する。」と定められています。

区分所有法第68条第一号及び第二号

⼀ ⼀団地内の⼟地⼜は附属施設(これらに関する権利を含む。)が当該団地内の⼀部の建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、区分所有者)の共有に属する場合における当該⼟地⼜は附属施設(専有部分のある建物以外の建物の所有者のみの共有に属するものを除く。)

⼆ 当該団地内の専有部分のある建物

【区分所有法第31条1項(規約事項)】
建物⼜はその敷地若しくは附属施設の管理⼜は使⽤に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

【区分所有法第34条(集会の招集)】

(区分所有法第34条1項)
集会は、管理者が招集する。

(区分所有法第34条2項)
管理者は、少なくとも毎年⼀回集会を招集しなければならない。

(区分所有法第34条3項)
区分所有者の五分の⼀以上で議決権の五分の⼀以上を有するものは、管理者に対し、会議の⽬的たる事項を⽰して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

(区分所有法第34条4項)
前項の規定による請求がされた場合において、⼆週間以内にその請求の⽇から四週間以内の⽇を会⽇とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。

(区分所有法第34条5項)
管理者がないときは、区分所有者の五分の⼀以上で議決権の五分の⼀以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

まとめ

本記事を含めて区分所有法など法律の条文は困難な表現も多く見られなかなかすぐに理解することは難しかったと思います。

特に本記事の区分所有法第66条の条文は、読むこともためらってしまうほど長く、何度この条文を読んだとしても理解することもできないでしょう。

本記事のポイントは、団地には単棟の区分所有建物の規約がほとんど準用され、一部準用されない規定があり、その準用されない規定をおさえることです。

また、団地では、単棟の区分所有建物よりも人が多くなる可能性も高く、合意形成をとることがより困難ともなっていきます。

そのため、団地において適切な管理を維持していくためには専門家による支援はかかせず、時には複数の専門家に支援してもらうことも検討した方が良いかもしれません。

団地にお住まいで困っている方などは是非専門家に相談してみて下さい。

本記事も読んでいただきどうもありがとうございました。

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