区分所有法（規約）

分譲マンションでは、一棟のマンションの住戸（部屋）を区分けして販売します。

このように住戸を区分して所有する際の、各区分所有者の権利やマンション全体の管理方法などを定めた法律を区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）と呼びます。

この記事では、区分所有法における「規約」について知ることができます。

規約事項（第３０条）

規約で定められる事項（第３０条１項）

区分所有法第３０条１項では「建物⼜はその敷地若しくは附属施設の管理⼜は使⽤に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。」と定められています。

これは、マンション内の管理や使用方法などについての区分所有者相互間に係る事項は、区分所有法で定めるものだけではなく、規約でも定められるということです。

より分かり易く、次に具体例をあげて説明します。

一部共用部分の規約（第３０条２項）

区分所有法第３０条２項では「⼀部共⽤部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共⽤すべき区分所有者の規約で定めることができる。」と定めれています。

これは、一部の区分所有者にのみに供されている共用部分で、且つ区分所有者全員の利害に関係しない共用部は、一部共用部分となり、利害関係のある一部の区分所有者のみで管理を行い、その一部の区分所有者の規約において一部共用部分に関する事項を定めることができるということです。

また、区分所有者全員で管理する旨の規約を区分所有者全体の規約で定めることによって、区分所有者全員で管理することも可能となります。

規約平衡の定め（第３０条３項）

区分所有法第３０条３項では「前⼆項に規定する規約は、専有部分若しくは共⽤部分⼜は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地⼜は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、⾯積、位置関係、使⽤⽬的及び利⽤状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。」と定められています。

これは、規約や使用細則などで区分所有者間に差異をつけることは可能だが、区分所有者間の利害がつりあうように定める必要があうということを意味しています。

区分所有者以外への規約の対抗（第３０条４項）

区分所有法第３０条４項では「第⼀項及び第⼆項の場合には、区分所有者以外の者の権利を害することができない。」と定められています。

規約は区分所有者の間での決め事を定めるものとなるため、区分所有者以外の第三者に規約をもって対抗（主張）することなどはできず、権利を害することはできないというものです。

規約の作成方法（第３０条５項）

区分所有法第３０条５項では「規約は、書⾯⼜は電磁的記録（電⼦的⽅式、磁気的⽅式その他⼈の知覚によつては認識することができない⽅式で作られる記録であつて、電⼦計算機による情報処理の⽤に供されるものとして法務省令で定めるものをいう。以下同じ。）により、これを作成しなければならない。」と定められています。

規約の設定、変更及び廃⽌（第３１条）

規約の設定、変更及び廃止の要件（第３１条１項）

区分所有法第３１条１項では「規約の設定、変更⼜は廃⽌は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更⼜は廃⽌が⼀部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。」と定められています。

規約を改定（変更）することは重要事項とみなされており、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の決議が必要となり、マンションによっては、非常にハードルが高いものともなります。

また、この決議要件を規約によって改定することもできません。

そして、規約の改定に伴って特定の区分所有者に特別な影響を与えるような時には、その特定の区分所有者の承諾が必要となります。

もし、特定の区分所有者の承諾が得られない時には、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の決議を得たとしても規約の改定はできません。

一部共用部分の規約の設定、変更及び廃止の要件（第３１条２項）

区分所有法第３１条２項では「前条第⼆項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更⼜は廃⽌は、当該⼀部共⽤部分を共⽤すべき区分所有者の四分の⼀を超える者⼜はその議決権の四分の⼀を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。」と定められています。

これは前述しました３０条２項のポイントで記載した事項となります。

公正証書による規約の設定（第３２条）

区分所有法第３２条では「最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、第四条第⼆項、第五条第⼀項並びに第⼆⼗⼆条第⼀項ただし書及び第⼆項ただし書（これらの規定を同条第三項において準⽤する場合を含む。）の規約を設定することができる。」と定められています。

公正証書とは、私人（個人又は会社その他の法人）からの嘱託（仕事を頼んでまかせること）により，公証人がその権限に基づいて作成する文書のことです。

また、区分所有法第３２条に記載されている各区分所有法の条文は次の通りとなります。

上記の内容をまとめると、公正証書により設定できる規約は次の通りとなります。

次に公正証書による規約設定のポイントについてまとめてみます。

規約の保管及び閲覧（第３３条）

規約の保管者（第３３条１項）

区分所有法第３３条１項では「規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使⽤している区分所有者⼜はその代理⼈で規約⼜は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。」と定められています。

管理者とは、理事会制の管理組合であれば理事長となります。

また、管理者が置かれていないような管理組合は一般的には少ないですが、そのような管理組合では、建物を使⽤している区分所有者⼜はその代理⼈で規約⼜は集会の決議で定める者が保管することとなります。

規約の閲覧（第３３条２項）

区分所有法第３３条２項では「前項の規定により規約を保管する者は、利害関係⼈の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧（規約が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める⽅法により表⽰したものの当該規約の保管場所における閲覧）を拒んではならない。」と定められています。

規約は、マンション（管理組合）の重要な事項が定められており、そのマンションの利害関係人にとっては確認することが必要な場面が多くありれます。

そのため、利害関係人から規約閲覧の請求があった時には管理者は迅速に閲覧させられるよう日頃から準備しておくことが大切です。

規約の保管場所の掲示（第３３条３項）

区分所有法第３３条３項では「規約の保管場所は、建物内の⾒やすい場所に掲⽰しなければならない。」と定められています。

一般的には、マンション館内の掲示板や管理事務室の窓口や扉の周辺などに掲示されていることが多いと思われます。

まとめ

本記事の区分所有者法における規約についてご理解頂けたでしょうか？

マンションのような集合住宅では多くの人たちが同じ建物に一緒に住みます。

このようなマンションで適切に生活するためには、規約によってそれぞれのマンションにあったルールを決めることが重要です。

また、規約によって定められること、定められないことがありますので、理解して規約を定める必要があります。

しかし、なかなか専門知識のない一般の方ではそれを判断することは難しいのも現実です。

そのような管理組合では、建物管理を委託する建物管理会社やマンション管理士など第三者のマンション管理の専門家の協力を得ながら的確な規約を定めることを検討してみて下さい。

本記事も読んでいただきどうもありがとうございました。