区分所有法

区分所有法(義務違反者に対する措置)

分譲マンションでは、一棟のマンションの住戸(部屋)を区分けして販売します。

このように住戸を区分して所有する際の、各区分所有者の権利やマンション全体の管理方法などを定めた法律を区分所有法(建物の区分所有等に関する法律)と呼びます。

この記事では、区分所有法における「義務違反者に対する措置」について知ることができます。

共同の利益に反する⾏為の停⽌等の請求(第57条)

共同の利益に反する⾏為の停⽌等の請求者(第57条1項)

区分所有法第57条1項では「区分所有者が第六条第⼀項に規定する⾏為をした場合⼜はその⾏為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員⼜は管理組合法⼈は、区分所有者の共同の利益のため、その⾏為を停⽌し、その⾏為の結果を除去し、⼜はその⾏為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。」と定められています。

共同利益違反とは、複数の区分所有者に対して利益を損なう(影響を及ぼす)ものを指します。
そのため、特定の居住者間の生活音の問題などは共同利益違反には該当しません。
また、管理組合の管理者などに対して管理者の職務を阻害するなどの行為は共同利益違反に該当します。

【行為の停止(例)】
違反行為をしている区分所有者等にやめるよう求めること等

【行為の結果の除去(例)】
共用部分である共用廊下などへ私物の放置などをしている区分所有者等に、その私物の撤去をさせること等

【行為を予防するための必要な措置(例)】
臭気を発生させるおそれのある区分所有者等に臭気の発生を防止する措置をするように事前に求めること等

区分所有法6条1項(区分所有者の権利義務等)
区分所有者は、建物の保存に有害な⾏為その他建物の管理⼜は使⽤に関し区分所有者の共同の利益に反する⾏為をしてはならない。

訴訟の提起方法(第57条2項)

区分所有法第57条2項では「前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。」と定められています。

訴訟ではなく、口頭などによる請求であれば集会の決議は必要ありません。

訴訟の提起をすることができる者(第57条3項)

区分所有法第57条3項では「管理者⼜は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第⼀項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。」と定められています。

占有者への準用(第57条4項)

区分所有法第57条4項では「前三項の規定は、占有者が第六条第三項において準⽤する同条第⼀項に規定する⾏為をした場合及びその⾏為をするおそれがある場合に準⽤する。」と定められています。

区分所有者だけではなく占有者も同様に、「建物の保存に有害な⾏為その他建物の管理⼜は使⽤に関し区分所有者の共同の利益に反する⾏為をしてはならない」ということです。

区分所有法6条3項(区分所有者の権利義務等)
第⼀項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者(以下「占有者」という。)に準⽤する

使⽤禁⽌の請求(第58条)

専有部分の使用禁止の請求(第58条1項)

区分所有法第58条1項では「前条第⼀項に規定する場合において、第六条第⼀項に規定する⾏為による区分所有者の共同⽣活上の障害が著しく、前条第⼀項に規定する請求によつてはその障害を除去して共⽤部分の利⽤の確保その他の区分所有者の共同⽣活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員⼜は管理組合法⼈は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該⾏為に係る区分所有者による専有部分の使⽤の禁⽌を請求することができる。」と定められています。

使用禁止請求をできるのは「区分所有者」に対してのみです。「占有者」に対しては請求できません!

使用禁止となった場合には、専有部分だけではなく、共用部分や付属施設、敷地の使用も禁止されます。
また、義務違反者の家族による使用も禁止されますが、管理費等の支払い義務は生じます。
但し、第三者への賃貸や売却は認められます。

専有部分の使用禁止の請求要件(第58条2項)

区分所有法第58条2項では「前項の決議は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数でする。」と定められています。

区分所有者の弁明の機会(第58条3項)

区分所有法第58条3項では「第⼀項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。」と定められています。

前条2項による行為の停止訴訟の場合は弁明の機会を与える必要はありません。

訴訟の提起をすることができる者の規定の準用(第58条4項)

区分所有法第58条4項では「前条第三項の規定は、第⼀項の訴えの提起に準⽤する。」と定められています。

これは「管理者⼜は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により訴訟を提起することができる。」ということです。

区分所有権の競売の請求(第59条)

区分所有権及び敷地利用権の競売請求(第59条1項)

区分所有法第59条1項では「第五⼗七条第⼀項に規定する場合において、第六条第⼀項に規定する⾏為による区分所有者の共同⽣活上の障害が著しく、他の⽅法によつてはその障害を除去して共⽤部分の利⽤の確保その他の区分所有者の共同⽣活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員⼜は管理組合法⼈は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該⾏為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利⽤権の競売を請求することができる。」と定められています。

「他の方法によっては」というのは、行為の停止請求および使用禁止請求に加えて民法上の請求によっても解決できないことを指します。
すなわち競売の請求は最重請求と言えるでしょう。

訴訟を提起する者と使用禁止の請求規定の準用(第59条2項)

区分所有法第59条2項では「第五⼗七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、前条第⼆項及び第三項の規定は前項の決議に準⽤する。」と定められています。

(区分所有法第57条3項)
管理者⼜は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第⼀項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。

(区分所有法第58条2項)
前項の決議は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数でする。

(区分所有法第58条3項)
第⼀項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。

競売の期限(第59条3項)

区分所有法第59条3項では「第⼀項の規定による判決に基づく競売の申⽴ては、その判決が確定した⽇から六⽉を経過したときは、することができない。」と定められています。

買受け申出の禁止(第59条4項)

区分所有法第59条4項では「前項の競売においては、競売を申し⽴てられた区分所有者⼜はその者の計算において買い受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。」と定められています。

「その者の計算において買受ようとする者」とは、競売をさせられることとなった区分所有者のために買い受けしようとする者のことを指します。

占有者に対する引渡し請求(第60条)

専有部分の引渡し請求(第60条1項)

区分所有法第60条1項では「 第五⼗七条第四項に規定する場合において、第六条第三項において準⽤する同条第⼀項に規定する⾏為による区分所有者の共同⽣活上の障害が著しく、他の⽅法によつてはその障害を除去して共⽤部分の利⽤の確保その他の区分所有者の共同⽣活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員⼜は管理組合法⼈は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該⾏為に係る占有者が占有する専有部分の使⽤⼜は収益を⽬的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。」と定められています。

共同利益違反をしている区分所有者に対する最重請求が「競売請求」で、占有者に対する最重請求が「引渡し請求」となります。

訴訟を提起する者と使用禁止の請求規定の準用(第60条2項)

区分所有法第60条2項では「第五⼗七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、第五⼗⼋条第⼆項及び第三項の規定は前項の決議に準⽤する。」と定められています。

(区分所有法第57条3項)
管理者⼜は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第⼀項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。

(区分所有法第58条2項)
前項の決議は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数でする。

(区分所有法第58条3項)
第⼀項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。

権原を有する者への専有部分の引渡し(第60条3項)

区分所有法第60条3項では「 第⼀項の規定による判決に基づき専有部分の引渡しを受けた者は、遅滞なく、その専有部分を占有する権原を有する者にこれを引き渡さなければならない。」と定められています。

占有する権原を有する者が「区分所有者とは限りません。
専有部分が転貸借(サブリース)されているような場合は区分所有者ではなく、区分所有者と賃貸借契約を締結している賃借人となります。

まとめ

区分所有法上の義務違反者に対する措置についてご理解いただけたでしょうか。

ここでのポイントは下述の3つです。

① 区分所有者または占有者へ実施できる請求の区別

② 各請求行為による訴訟の要否

③ 各請求行為による弁明の機会の要否

この3つのポイントをおさえて、理解を深めて下さい。

本記事も読んでいただきどうもありがとうございました。

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