マンション管理組合の理事のなり手不足をどう解決する？「管理者方式」という選択肢
マンション管理組合では近年、「理事のなり手がいない」「役員を引き受けてもらえない」という問題がますます深刻になっています。
役員報酬を支給したり、輪番制を見直したりすることも、理事の担い手不足への対策の一つです。
しかし、一定の役員報酬を支給したとしても、本業や家庭生活で忙しい区分所有者にとって、理事会への出席や管理会社・工事業者との打合せ、総会準備、トラブル対応などを継続して行うことは決して簡単ではありません。
また、理事の担い手不足は、必ずしも「報酬が少ない」という問題だけではありません。
- マンション管理にはあまり関心がない
- 誰かがやってくれるだろう
- 自分が役員にならなくても何とかなるだろう
といった、管理組合活動への無関心も大きな要因の一つだと私は考えています。
もちろん、区分所有者にマンション管理の重要性を理解してもらい、管理組合活動に関心を持ってもらう取組みは重要です。
しかし、それには時間がかかります。
さらに最近、より深刻だと感じるのは、マンション管理の重要性を十分理解している人であっても、仕事や家庭との両立を考えると理事への就任をためらってしまうケースがあることです。
「管理に無関心だから理事をやらない」だけでなく、
「管理の重要性は分かっているが、時間的・精神的に引き受けることが難しい」
という人も少なくありません。
そう考えると、これからのマンション管理では、区分所有者の中から複数の理事を選び、理事会を中心に管理組合を運営する従来の「理事会方式」だけを当然の前提とするのではなく、マンションの規模や区分所有者の状況に応じて、別の運営方法を検討することも必要になってきます。
その選択肢の一つが、「管理者方式」です。
本記事では、マンション管理組合の理事のなり手不足への対策として、理事会方式と管理者方式の違いや、外部の専門家に管理者を任せる外部管理者方式について分かりやすく解説します。
マンション管理組合の「理事会方式」と「管理者方式」の違い
これまで多くのマンションでは、区分所有者の中から理事長・副理事長・理事・監事などを選任し、理事会を中心として管理組合を運営する「理事会方式」が採用されてきました。
一方、近年では理事の担い手不足などを背景として、理事会を設置せず、「管理者」を中心として管理組合を運営する方式も選択肢として注目されています。
特に、管理会社が管理者に就任する「管理業者管理者方式」については、新築マンションだけでなく既存マンションでも導入されるケースがみられるようになっています。
理事会方式とは
理事会方式では、一般的に次のような役員によって管理組合を運営します。
理事長 ＋ 複数の理事 ＋ 監事
理事会で管理組合のさまざまな事項を協議・決定し、重要な事項については総会へ議案として上程します。
複数の理事がマンション管理に関与するため、さまざまな意見を取り入れながら運営できることがメリットです。
管理者方式とは
管理者方式にはさまざまな形があります。
理事会を残したまま外部専門家を管理者として選任する方式もあれば、理事会を設置せず、管理者を中心として運営する方式もあります。
本記事では分かりやすくするため、
「理事会を設置せず、管理者と監事を置き、総会と監事が管理者を監督する方式」
を中心に説明します。
イメージとしては、次のようになります。
- 理事会方式：理事長＋複数の理事＋監事
- 管理者方式：管理者＋監事
管理者方式では、複数の理事を毎期選任する必要がなくなるため、区分所有者の役員就任負担を軽減できる可能性があります。
理事会方式から管理者方式へ変更する方法
既存マンションで理事会方式から管理者方式へ変更する場合、多くの管理組合では管理規約の改正が必要になります。
現在の管理規約には、例えば次のような事項が定められています。
- 理事・監事の人数
- 理事長の選任方法
- 理事会の権限
- 理事会の招集方法
- 理事長の職務・権限
そのため、単純に「来期から理事会をなくそう」というだけでは変更できません。
管理者の権限、監事による監督方法、総会との関係、管理者の選任・解任方法などを整理した上で、管理規約全体を見直す必要があります。
管理規約の改正には特別決議が必要
管理規約の制定・変更・廃止には、原則として総会における特別決議が必要です。
2026年4月1日施行の改正区分所有法を踏まえた現在のマンション標準管理規約では、規約改正について、組合員総数及び議決権総数の各過半数の出席を要した上で、出席組合員及びその議決権の各4分の3以上の賛成による決議とされています。
ただし、実際の手続きに当たっては、各マンションの管理規約に定められている総会成立要件や決議要件を必ず確認してください。
理事会方式から管理者方式へ変更する手順
管理者方式へ変更する場合、おおむね次のような流れが考えられます。
- 現在の役員の担い手状況や課題を整理する
- 管理者方式の具体的な仕組みを検討する
- 組合員へのアンケートや説明会を行う
- 管理規約・細則等の改正案を作成する
- 理事会で総会への議案上程を決議する
- 総会で管理規約改正を決議する
- 管理者・監事等を選任する
- 管理者方式による運営を開始する
① 現在の役員の担い手状況や課題を整理する
まずは、現在の管理組合がどのような問題を抱えているのかを整理します。
- 理事のなり手がどの程度不足しているのか
- 理事会の業務量はどの程度なのか
- 特定の理事へ負担が集中していないか
- 現在の理事会方式を今後も継続できるのか
② 管理者方式の具体的な仕組みを検討する
管理者方式に変更するとしても、その仕組みにはさまざまな選択肢があります。
- 管理者を組合員から選ぶのか
- 外部専門家へ依頼するのか
- 管理会社に依頼するのか
- 監事を何名置くのか
- 管理者へどこまで権限を与えるのか
- 管理者報酬をいくらにするのか
こうした事項を事前に整理することが重要です。
③ 組合員へのアンケートや説明会を実施する
管理者方式への変更は、管理組合の運営体制を大きく変更することになります。
そのため、いきなり総会へ議案を提出するのではなく、アンケートや意見交換会、説明会などを実施し、組合員の意見を確認することも有効です。
④ 管理規約・細則等の改正案を作成する
管理者方式への変更は、管理規約の多数の条文へ影響する可能性があります。
管理者の権限や監督体制を適切に定めるためにも、必要に応じてマンション管理士などの専門家へ規約改正案の作成を依頼することも検討するとよいでしょう。
管理者方式のメリット
管理者方式には、理事の担い手不足を解消しやすいという大きなメリットがあります。
区分所有者の役員就任負担を軽減できる
複数の理事を毎年または数年ごとに確保する必要がなくなるため、理事のなり手不足への対策になります。
理事会開催の負担を減らせる
毎月・隔月などで理事会を開催する必要がなくなるため、日程調整や資料作成、理事会への出席などの負担を減らせる可能性があります。
意思決定や管理業務を迅速化できる可能性がある
一定の権限を管理者へ委ねることで、理事会開催を待たずに対応できる事項が増え、管理業務を迅速に進めやすくなる可能性があります。
管理者方式のデメリットと注意点
管理者方式は、「理事会をなくせばすべての問題が解決する」という制度ではありません。
管理者へ権限が集中するからこそ、それを監督する仕組みを十分に整える必要があります。
管理者の責任と負担が大きくなる
複数の理事で分担していた業務を管理者が担うことになるため、管理者の責任と業務負担は大きくなります。
管理者の能力や考え方に左右されやすい
管理者へ一定の権限が集中するため、管理者の知識・経験・判断力によって、管理組合運営に大きな差が生じる可能性があります。
区分所有者のマンション管理への関心が低下する可能性がある
「管理者に任せておけばよい」という意識が広がると、区分所有者の管理組合活動への関心がさらに低下するおそれがあります。
監事による管理者の監督が重要になる
理事会がない管理者方式では、管理者の業務をチェックする監事の役割が非常に重要になります。
管理者方式へ変更しても、マンション管理の主体が区分所有者で構成される管理組合であることに変わりはありません。
外部の専門家に管理者を任せる「外部管理者方式」とは
管理者方式に変更したとしても、
「そもそも管理者になってくれる区分所有者がいない」
というマンションもあるでしょう。
また、管理者が1人になったとしても、その1人を区分所有者の中から選ぶこと自体が難しいケースも考えられます。
さらに、マンション管理には次のような幅広い知識が必要です。
- 管理規約
- 管理組合会計
- 大規模修繕・各種工事
- 建物・設備管理
- 管理会社との契約
- 管理費等の滞納対応
- 総会運営
本業を持つ区分所有者が、こうした業務を継続的に担うことに負担を感じるのは不思議ではありません。
そこで考えられるのが、下図のような組合員以外の第三者を管理者として選任する「外部管理者方式」です。
マンション管理士などを管理者にする方法
外部管理者として、マンション管理士などの専門家を選任する方法があります。
専門知識や経験を持つ第三者が管理者に就任することで、管理組合運営の負担軽減と専門性の向上を両立できる可能性があります。
管理会社が管理者になる「管理業者管理者方式」
管理組合から管理事務を受託している管理会社自身が管理者となる方式を「管理業者管理者方式」といいます。
役員の担い手不足への対策として導入されるケースがありますが、後述する利益相反には十分注意する必要があります。
外部管理者方式のメリット
区分所有者が管理者になる必要がなくなる
外部の専門家へ管理者を任せることで、管理者の担い手を区分所有者の中から探す必要がなくなります。
理事・理事長のなり手不足が深刻なマンションでは、大きな効果が期待できます。
専門知識や実務経験を活用できる
マンション管理士などの専門家が管理者になることで、専門知識や実務経験を活かした管理組合運営が期待できます。
継続的なマンション管理がしやすくなる
区分所有者による役員は1年や2年程度で交代するケースも少なくありません。
外部管理者を一定期間継続して選任することで、中長期的な視点から管理組合運営に取り組みやすくなる可能性があります。
区分所有者の負担を大幅に軽減できる
理事会への出席や管理会社との打合せ、工事対応などの業務が減ることで、区分所有者の時間的・精神的な負担を軽減できます。
外部管理者方式のデメリットと注意点
管理者への報酬が必要になる
専門家へ管理者業務を委託する以上、原則として管理者報酬が発生します。
マンションの規模や業務量によっては、相応の費用負担になる可能性があります。
管理者へ権限が集中する
外部専門家であっても、すべての判断が必ず正しいとは限りません。
そのため、例えば次のようなチェック体制を整えておくことが重要です。
- 管理者からの定期的な業務報告
- 監事による会計・業務監査
- 契約内容の確認
- 総会への情報開示
- 管理者の解任方法
区分所有者のマンション管理への関心が低下する可能性がある
外部管理者へ任せきりになることで、区分所有者に「自分たちは何もしなくてもよい」という意識が広がる可能性があります。
外部管理者方式であっても、重要事項について最終的な意思決定を行う総会の役割は変わりません。
管理会社が管理者になる場合は「利益相反」に注意
外部管理者方式の中でも、特に慎重に検討したいのが、管理事務を受託している管理会社自身が管理者となる「管理業者管理者方式」です。
通常の管理委託関係では、
管理組合 → 管理会社へ管理業務を委託
という関係となり、管理組合側が管理会社の業務内容や契約条件などをチェックします。
ところが、その管理会社自身が「管理者」になると、
管理会社が、自社との管理委託契約や自社の利益に関係する事項について、管理組合側の立場から意思決定に関与する
という場面が生じる可能性があります。
つまり、「管理組合の利益」と「管理会社の利益」が必ずしも一致しないという、利益相反の問題です。
管理業者管理者方式で確認したいポイント
管理会社を管理者にする場合には、少なくとも次のような事項を事前に明確にしておくことが重要です。
- 管理者の権限
- 管理者報酬
- 管理委託契約との関係
- 利益相反取引に関するルール
- 工事業者や取引業者の選定方法
- 監事の権限と監査方法
- 管理組合財産・預金等の管理方法
- 管理者からの情報開示方法
- 管理者を解任・変更する方法
「理事のなり手がいないから、とりあえず管理会社に任せればよい」という安易な判断は避けるべきでしょう。
管理者方式は理事のなり手不足を解決する「万能薬」ではない
ここまで読むと、
「それなら理事会をなくして管理者方式にすればよい」
と思われるかもしれません。
しかし、必ずしもそうとは限りません。
理事会方式には、複数の区分所有者がマンション管理に関与し、さまざまな意見を出し合いながら意思決定できるという大きなメリットがあります。
理事会が適切に機能しており、役員の担い手も確保できているマンションであれば、あえて管理者方式へ変更する必要性は高くないでしょう。
一方で、次のようなマンションでは、管理者方式を検討する余地があります。
- 理事の立候補者がほとんどいない
- 輪番制で無理に役員を選任している
- 理事会がほとんど機能していない
- 一部の役員だけに業務が集中している
- 本業との両立が難しく役員就任を断る人が増えている
こうしたマンションでは、「現在の理事会方式を維持すること自体が目的になっていないか」を、一度考えてみる必要があります。
重要なのは、
「理事会方式を守ること」でも、「管理者方式へ変えること」でもありません。
そのマンションにとって、無理なく、継続的に、適切な管理を続けられる仕組みをつくることです。
管理者方式や外部管理者方式は、そのための選択肢の一つとして検討するとよいでしょう。
まとめ｜マンションごとに持続可能な管理組合運営を考える
最後に、本記事のポイントを整理します。
理事会方式と管理者方式の違い
- 理事会方式：理事長＋複数の理事＋監事などで運営する
- 管理者方式：管理者を中心として管理組合を運営する
管理者方式では理事の人数を減らせるため、理事のなり手不足や区分所有者の負担軽減につながる可能性があります。
理事会方式から管理者方式への変更
既存マンションでは、一般的に管理規約の改正が必要になります。
管理者の権限、監事による監督、管理者の選任・解任方法などを十分に検討した上で変更することが重要です。
管理者方式のメリット・デメリット
理事の担い手不足を解消し、区分所有者の負担を軽減できる一方、管理者へ権限や責任が集中します。
そのため、管理者を監督する監事や総会の役割がこれまで以上に重要になります。
外部管理者方式という選択肢
マンション管理士など、組合員以外の第三者を管理者として選任する方法です。
専門知識や経験を活かした管理組合運営が期待できる一方、管理者報酬が必要となり、管理者を適切に監督する仕組みも必要です。
管理業者管理者方式は利益相反に注意
管理会社が管理者を兼ねることで、区分所有者の負担を大きく軽減できる可能性があります。
一方で、管理組合と管理会社との間に利益相反が生じる可能性があるため、管理者の権限、契約、報酬、工事発注、監査、情報開示などについて十分なルールを設ける必要があります。
マンション管理を取り巻く環境は大きく変わっています。
これまで当たり前だった、
「区分所有者が順番に理事になり、理事会を運営する」
という仕組みが、すべてのマンションにとって今後も最適とは限りません。
理事会方式、管理者方式、外部管理者方式。
それぞれのメリット・デメリットを理解した上で、自分たちのマンションにとって持続可能な管理体制は何かを考えることが、これからますます重要になるでしょう。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
