区分所有法

区分所有法とは?(用語など基本的な事項)

分譲マンションでは、一棟のマンションの住戸(部屋)を区分けして販売します。

このように住戸を区分して所有する際の、各区分所有者の権利やマンション全体の管理方法などを定めた法律を区分所有法(建物の区分所有等に関する法律)と呼びます。

この記事では、区分所有法の用語など区分所有法における用語など基本的な事項について知ることができます。

区分所有法における基本的な用語

区分所有法の用語は専門用語も多く、一般の方では少し難しい用語に感じるかもしれません。

まずは、そのような区分所有法の用語についてあげてみます。

区分所有権(第2条1項)

一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができる部分(規約により共用部分とされたものを除く)を目的とする所有権のことです。

区分所有者(2条2項)

区分所有権を有する者(住戸の部屋など専有部分の持ち主)のことです。
※区分所有者以外の人で、住戸の賃貸人など専有部分を占有している人のことは「占有者」と呼びます。

専有部分(2条3項)

区分所有権の目的である建物の部分(独占的に所有できる各住戸など)のことです。

共用部分(第2条4項)

専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の付属物及び規約により共用部分とされた付属の建物のことです。
具体例として、廊下、階段、エレベーター、管理事務室などがあげられます。

建物の敷地(第2条5項)

建物が所在する土地(法定敷地)と、規約で建物の敷地とされた土地(規約敷地)のことです。
区分所有マンションが建っている土地自体や、駐車スペースなどが建物の敷地となります。
また、敷地は共用部分には含みません。

敷地利用権(第2条6項)

専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利のことです。
敷地利用権には、「所有権」、「地上権」、「賃借権」、「使用借権」などがあげられます。

・賃借権:他人の者を賃料を払って借りる権利

・使用借権:他人の物を無償で借りる権利

・地上権:工作物(建物等)または竹木を所有するためなどの目的で他人の土地を使用する権利

敷地権

登記された敷地利用権を敷地権といいます。
「所有権」、「地上権」、「賃借権」が敷地権となりますが、使用借権は登記できず、敷地権となりません。

区分所有者の団体(管理組合)第3条

区分所有法第3条では「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分(以下「一部共用部分」という。)をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。」と記されています。

これは、分譲マンションなどの区分所有建物で区分所有者が2人以上になった時点管理組合が自動的に構成されると解釈されています。

そのため区分所有者は当然に管理組合員となり、管理組合員になることを拒否することはできません。

ただし、管理組合の「集会の開催」、「規約の制定」、「管理者を置くこと」は任意となり、法律上義務付けられていないことも明確に定められています。

また、管理組合には「権利能力なき社団」に該当するものとそうでないものに分かれます。

権利能力なき社団について次のとおりに詳しくまとめてみます。

権利能力なき社団について

【権利能力なき社団とは?】
法律上、権利や義務の主体となることのできる能力(権利能力)を有している団体でありながらも、法人ではない一定の団体のこと。

【該当する管理組合】
区分所有法に定める集会・規約・管理者等に関する規定に従って運営されている

【該当しない管理組合】
上記(該当する管理組合)の通りに運営されていない

♦判例上は権利能力なき社団には次の4つの要件が必要とされています
①団体としての組織を備えていること
②多数決の原則が行われていること
③構成員の変更に影響されず、団体そのものが存続すること
④その組織によって代表の方法、総会の運営、財産の管理その他団体としての主要な点が確定しているものであること

一部共用部分(第3条)

前章で記載しましたが、区分所有法第3条では、マンションの共用部分の中には構造上一部の区分所有者のみの共用に供されることが明らかな共用部分があり、これを「一部共用部分」と呼ぶことが記されています。

そして、一部共用部分を管理する場合、共用する区分所有者たち全員で管理するための組合として「一部管理組合」が当然に構成され、「集会の開催」、「規約の制定」、「管理者を置くこと」ができると定められています。

また、一部共用部分のの管理は原則として、一部共用部分を共用する区分所有者にて行いますが、例外として次にあげる2つの場合は区分所有者全員で行うことになります。

① 区分所有者全員の利害に関係するもの
② 区分所有者全員で一部共用部分の管理を行う旨の全体の規約の定めがあるもの

ただし、上記②の場合は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の1/4を超える者またはその議決権の1/4を超える議決権を有する者が反対した時には区分所有者全員で一部共用部分を管理することはできません。

専有部分(第1条/第2条3項)

専有部分とは、区分所有権の目的である建物の分で独占的に所有できる各住戸などのことで、「構造上の独立性」と「利用上の独立性」の2つの要素を満たすことが必要です。

その2つの要素について次のようにまとめてみます。

構造上の独立性

壁、床、天井などによって、他の部分と構造上区画されていることです。

ただし、必ずしも壁などで区画されていなくても、前面がシャッターでのみ仕切られている区画されている駐車場などでも構造上の独立性は認められます。

利用上の独立性

独立して住居、店舗、事務所などの用途に供することができることで、原則的に次の①~③の3つの要素が求められます。

①独立した出入口の存在
・他の専有部分を通らずに直接外部に通じていること。(共用部分を経由しても構いません)

②内部設備の存在
・その部分の内部に使用する目的に沿った設備があること。

③共用設備の不存在
・その部分の内部に、他の区分所有者などが利用する共用設備がないこと。

※専有部分の一部に共用の設備(マンホールなど)があっても、専有部分として排他的に利用する障害にならなければ、利用上の独立性は認められ、専有部分となり得ると判例ではされています。

専有部分は、原則として区分所有者が自由に「使用(居住など)」、「収益(賃貸など)」、「処分(売却など)」をすることが可能です。

しかし、住居以外の用途での使用を禁止することや、ペットの飼育を禁止することなどの用法や用途は規約や集会の決議で制限することができます。

共用部分

共用部分とは、廊下、階段、エレベーター、管理事務室など区分所有者などが共同して使用する部分のことです。

大きくは「法定共用部分」と「規約共用部分」に分かれます。

また、区分所有者など全員に供されている共用部分であるか否かで「全体共用部分」と「一部共用部分」にも分かれます。

共用部分についての説明は、少し細かくなってしまうため、本記事ではなく、別の記事にて詳しくお伝えしたいと思います。

まとめ

マンションの法律である区分所有者は、難しい用語や似たような用語も複数あるため、すぐに覚えることは難しいかもしれません。

しかし、分譲マンションなどの区分所有建物のルールを決める管理規約を作成する時には、区分所有法を理解していなければ作成することはできません。

実際に管理規約や使用細則を作成または改正するような時には、マンション管理の専門家に任せることが賢明でしょう。

ただし、本記事のような区分所有法における基本的な事項をおさえておくことは、区分所有マンションを所有する上では有益となる方も多いはずです。

ご興味がある方はぜひ区分所有法について勉強してみて下さい。

本記事も読んでいただきどうもありがとうございました。

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