区分所有法（区分所有者の先取特権・権利義務等）

分譲マンションでは、一棟のマンションの住戸（部屋）を区分けして販売します。

このように住戸を区分して所有する際の、各区分所有者の権利やマンション全体の管理方法などを定めた法律を区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）と呼びます。

この記事では、区分所有法における「区分所有者の先取特権や権利義務等」について知ることができます。

区分所有者の権利義務等（第６条）

区分所有法第６条１項では「区分所有者は、建物の保存に有害な⾏為その他建物の管理⼜は使⽤に関し区分所有者の共同の利益に反する⾏為をしてはならない。」と定められています。

これを要約すると、「区分所有者は、マンションの建物が適切な維持を保てなくなるような行為や使い方をして、他の区分所有者の方たちの利益に反することはしてはいけない」ということです。

いくつか例をあげると、「共用廊下などの共用部へ私物を放置すること」、「マンション敷地内に粗大ゴミを放置すること」、「共用部分の設備や建物の一部を壊すこと」などがあげられますが、まだまだ他にも沢山のことがあげられます。

また、上述の内容は区分所有者だけではなく、もちろん部屋を賃借して居住している占有者（賃借人）にも準用されます。

次に区分所有者は、「自身の住戸など専有部分又はマンションの共用部分を保存や改良する場合には、必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自身の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる」と定められています。（第６条２項）

これは例えば、自身の住戸と隣の住戸のバルコニーの間に設けられている火災などの際に突き破って避難する隔て板が壊れてしまった時の修復作業の時などがあげられるでしょう。

隔て板を修復する際には、自身の住戸のバルコニーだけでなく、隣の住戸のバルコニーにも立ち入らなければ修復することが難しいです。

そのため、隣の住戸の部屋である専有部分と、共用部分で専用使用権が設けられているバルコニーに立ち入ることが請求できるというわけです。

最後に、区分所有法第６条４項では「⺠法（明治⼆⼗九年法律第⼋⼗九号）第⼆百六⼗四条の⼋及び第⼆百六⼗四条の⼗四の規定は、専有部分及び共⽤部分には適⽤しない。」と定められています。

上述の民法の内容はここでは詳しい解説はしませんが、民法の条文を次の通りに記載しておきます。

ご興味のある方はご欄下さい。

先取特権（第７条）

区分所有法第７条では、区分所有者や管理者及び管理組合法人は「債務者の区分所有権（共⽤部分に関する権利及び敷地利⽤権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上」に先取特権を有することが定められています。

先取特権とは、他の債権者よりも優先的に自己の債権の弁済を受けられる権利のことです。

区分所有法上認められている先取特権について次のとおりにまとめてみます。

区分所有法第７条２項

区分所有法第７条２項では、前述の先取特権は、「共益費用の先取特権」とみなすとされています。

共益費用の先取特権は、一般の先取特権には優先しますが、「動産先取特権」、「不動産先取特権」には劣後します。

そして、先取特権の行使は、まず建物に備え付けた債務者の動産から行使され、それでも債権を回収できない場合に債務者の区分所有権等を競売にかけて回収する流れになります。

また、先取特権には「物上代位性」が備わっており、債務者が住戸である専有部分などを賃貸している場合には、その賃料に対しても先取特権を行使することができます。

区分所有法第７条３項

区分所有法第７条３項では「⺠法第３１９条の規定は、第⼀項の先取特権に準⽤する。」と定められています。

民法第３１９条の条文では「第192条から第195条までの規定は、第312条から前条までの規定による先取特権について準用する。」とうたわれております。

そして、民法第１９２条から第１９５条の条文は次のように定められています。

上述の定めにより、例えば、区分所有者Ｘが区分所有者Ｙに対して有する債権について先取特権を行使する場合、区分所有者Ｙが第三者Ｚから借り受けていた動産も即時取得の規定が準用されることになります。

特定承継人の責任（第８条）

区分所有者法第８条では「第７条第１項で規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継⼈に対しても⾏うことができる」と定められています。

このことを簡潔にわかりやすく例をあげて説明します。

例えば、管理費や修繕積立金などを滞納している区分所有者Ｘ氏が、専有部分である住戸をＹ氏に売却した場合には、区分所有者Ｘ氏がそれまで滞納していた滞納金や遅延損害金の請求を区分所有者Ｙ氏に対しても行えるということです。

もし、区分所有者Ｙ氏が滞納金や遅延損害金を支払った場合には、区分所有者Ｙ氏は区分所有者Ｘ氏に求償することができます。

建物の設置又は保存の瑕疵に関する推定（第９条）

区分所有法第９条では、「建物の設置⼜は保存に瑕疵があることにより他⼈に損害を⽣じたときは、その瑕疵は、共⽤部分の設置⼜は保存にあるものと推定する。」と定められています。

このことをもう少し分かり易く説明します。

マンション建物内による損害が発生した場合に、瑕疵の所在が不明（専有部分なのか共用部分なのかが不明）な場合でも、その損害がその建物の設置又は保存に瑕疵があることさえ被害者が立証できれば、その瑕疵は共用部分の設置又は保存にあると推定されるというものです。

これは、被害者が困難な立証ができずに泣き寝入りして損害賠償を請求できないことを防ぐ効果があります。

民法第７１７条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）

民法７１７条第１項では土地の工作物等の占有者及び所有者の責任が次のように定められています。

これは、マンション敷地内に建てられたマンション建物や付属の施設などの設置または保存の瑕疵によって他人に損害を与えた時には、まずは建物の占有者が被害者に対して損害を賠償責任を負うというものです。

しかし、占有者に過失がない場合には、所有者が無過失で損害を賠償する責任を負うことになります。

例えば、Ｘマンションの７０５号室に賃貸で居住しているＡさんの専用使用権のあるバルコニーの手すりの部品などが落下し、たまたま下を歩いていたＸマンションとは無関係の第三者Ｂさんに落下物があたって怪我をしたとします。

その時の責任はまず、住戸の占有者でバルコニーの専用使用権を持つＡさんが負うことになります。

しかし、部品の落下原因が建築当時の瑕疵によって引き起こされており、Ａさんに過失がない時には所有者に過失があったかどうかは関係なく、所有者が責任を負うことになるのです。

この例えの場合、バルコニーは共用部分となるため区分所有者全員で責任を負うことになります。

区分所有権売渡請求権（第１０条）

区分所有法第１０条では、「敷地利⽤権を有しない区分所有者があるときは、その専有部分の収去を請求する権利を有する者は、その区分所有者に対し、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができる」とされています。

これは、何らかの理由で敷地利用権を失った区分所有者が発生した場合などには、その専有部分の収去を請求する権利を有する者（土地が借地であればその土の地所有者）は、その区分所有者に対して区分所有権を時価で売り渡すことを請求できる権利「区分所有権売渡請求権」です。

この区分所有権売渡請求権は、権利者が権利行使の意思表示をするだけで一方的に効果が生ずる「形成権」であるため、相手方（敷地利用権を有しない区分所有者）の承諾なしに売買契約が成立してしまいます。

まとめ

今回の区分所有者の先取特権・権利義務等の区分所有法いかがでしたでしょうか？

区分所有法は民法との関係も深く、今回の記事もとても難しかったと思います。

全てを一度に理解しようとはせず、少しづつ必要な時に勉強して理解していただくのが良いかもしれません。

本記事も読んでいただきどうもありがとうございました。