投資目的でも自身の居住用のためでも、区分所有マンションを購入すると強制的にそのマンションの管理組合員の一員となります。これはマンションを所有している限りは決して組合員から脱退することはできません。
本記事を読むことで、マンション管理組合の存在意義がわかり、マンションを健全に維持するためには理事などの役員がいかに重要な役割を担っているかを理解することができます。
そして、現在マンションに暮らしている人、これからマンションを購入しようと考えている人が適切な管理組合活動に関心を持ち、マンション全体を適切に管理に努めていくことを願います。
マンションの管理組合とは？
マンションは戸建て住宅とは異なり１つの建物に複数の人達が住む共同住宅で、マンションには大きく専有部分と共用部分の２つに分かれます。
専有部分というのは、自身が所有する住戸などのことです。
対して共用部分とは専有部分以外の部分のことで、マンションのエントランス、廊下、階段、エレベーター、専有部分以外の配管から各戸のバルコニー、窓、玄関扉の内側塗装以外の部分など多岐にわたります。
共用部分は個人のものではなく、例外はありますが基本的にそのマンションを所有する人たち全員のものとなります。
そのため一人ひとりが勝手に何のルールもなく使用し、管理もしていなかったら無法地帯と化してしまい、そのマンションでの居住者間のトラブルは後を絶たないでしょう。
マンションの管理組合は、主にマンションの共用部分の使用方法や管理方法、月々に徴収する管理費などの金額や使い道などを決めていき、マンションを適切に管理していくことで居住者が適切にマンションで暮らしていくためや、資産価値を維持・向上していくためにあるのです。
そして、基本的に１年に１度は必ず開催される管理組合の総会は管理組合の最高意思決定機関と位置づけられており、当総会において、ほとんどのマンション内でのルールや事業計画などが決まっていきます。
そのため、そのマンションに居住しておらずに他人に部屋を賃貸している貸主である外部の区分所有者も含めて強い関心を寄せて積極的に管理組合活動に参加していくことが求められます。
マンション管理組合の役員とは？
管理組合の総会では役員が選任され、役員は理事と監事の２種類に分かれます。
理事たちは、理事会を構成していくことになり、その中から理事長、副理事長、会計担当理事などを決めていきます。
理事の中でも理事長は管理組合を代表してマンションの管理規約や使用細則等で理事長の職務として定められた事項や、総会および理事会で決められたことを実施していきます。
管理組合の理事と聞くと、「何だか大変そう」「面倒くさそう」などと想像する人も多いと思います。
そのため多くの管理組合員の人たちは積極的に自ら理事に立候補しようとする人は少なく、１年～２年の任期を決めて強制的に管理組合員ごとに輪番制で理事を割り当てる方式を取っているところも少なくありません。
また監事は理事とは異なり、管理組合の業務、財産の状況を監査し、理事が不正なことなどしていないかを監視する役目などを担っています。
理事になるメリットとは？
マンションを適切に管理していくためには、管理組合で選ばれた役員たちによって構成される理事会がいかに機能しているかにかかっているといっても過言ではありません。
無関心でやらされ感たっぷりな理事たちで構成された理事会では適切にマンションを管理していくことは難しいでしょう。
理事会ではマンション内の問題点や改善点などを発見し、議論していくとても重要な役割を担っていることを意識して取り組まなければいけません。
理事になる最大のメリットは、理事ではない管理組合員の１人の意見だけでは理事会の議題にあげてもらうことすら難しい場合がありますが、理事であればその意見に対して理事会で発言して議題にあげて議論、検討することが容易となり、自身の意見が反映されやすくなります。
もちろんその意見に対する最終的な決議は管理組合の総会において組合員の賛否によって決まる内容がほとんどですが、そもそも理事会で議題にあがらなければ、理事長が招集する総会の議案にあげられることもないでしょう。
理事になることは「このマンションをより良いマンションにしたい！」と積極的に活動したいと思う人にとってはかなりメリットのある事だと言えます。
建物管理会社への丸投げ、過信は禁物
理事に就任しても積極的にマンションの管理活動に取り組む人は少なく、管理組合から管理を委託する建物管理会社に丸投げしてしまったり、逆に建物管理会社に言われるがまま任せてしまったりと、自身の住むマンションが的確に管理されているのかどうかも全くわからない状況になってしまっていることはよくあります。
原則として心に留めておいて欲しいことは、マンションを管理していく主体は建物管理会社ではなく、管理組合です。
建物管理会社の役割は管理組合との委託契約内容に基づき業務を実施するだけで、管理組合や理事などとは違って利益を出さなければいけない使命をもって事業活動しています。
そして、契約内容の範囲外の業務や会社の利益とならない改善提案などは積極的には行ってくれないことが多いことを覚えておく必要があります。
理事会が機能せずに何でも建物管理会社へ丸投げしてしまったり、言われるがまま任せてしまうということは管理組合にとって不利益をもたらす可能性も高くなります。
私も自身が所有する複数のマンションで理事を務めていますが、そのうちの１つのマンションにおいて建物管理会社経由で数百万円もかかる屋上の防水工事の見積りを取得したことがありました。
高額な修繕費用だったので念のためにと、理事長が独自に他の会社から取得した見積金額と比べると作業内容がほぼ同等だったのにも関わらず100万円以上安価な見積りが出てきました。
このように建物管理会社には悪意はなかったとしても修繕費用を支払うのは管理組合です。建物管理会社が積極的に他社からの相見積りを取得したり、その見積金額を精査したりすることは期待できません。
しかし、マンション管理には複雑で専門知識や経験が必要なことも否めず、一般の組合員たちだけで積極的に管理していくことは非常に困難だというのも実情です。
資格を持った建物管理会社の担当者でさえ全てを把握することはできず、担当者の中には誤認識をして管理組合や理事会へ助言するようなこともあります。
専門的な知識を持っている理事がいない管理組合では委託している建物管理会社とは異なるマンション管理士など外部の専門家に相談することが有効です。
建物管理会社に丸投げ、過信は禁物であることをご理解いただければと思います。
まとめ
新築でも中古でもマンションを購入した時にはどんなに良いものであったとしても、それからの管理によっては急速に老朽化が進むことは十分に考えらえることです。
逆に的確な管理がなされていれば数十年経過しても老朽化を感じさせないマンションを維持していくこともできるでしょう。
マンションには多くの人たちが共同して暮らしてしているため、管理組合活動などは建物管理会社や他の組合員がどうにかしてくれるだろうと他人任せにしてしまって組合員一人ひとりは管理に無関心になりがちです。
しかし、組合員一人ひとりがマンション管理は他人ごとではなく自分ごととして捉え、総会の上程議案書に目を通して議決権を行使するだけでも立派な管理活動の一つとなりますので、できる範囲で管理活動に参加することが大切です。
ぜひ、管理組合活動に少しでも関心をもって適切なマンションの管理を維持できるように心がけてください。
本日も読んでいただき、どうもありがとうございました。
