理事初心者のためのマンション管理ガイド：最初に理解すべき５項目

マンションを所有すると、管理組合のあるマンションであれば、住んでいても・いなくても「管理組合員」になります。

また、立候補する人が少ないマンションでは、1〜2年ごとに順番で理事を担う「輪番制」が採用されることも多く、誰もが理事になる可能性があります。

しかし、いざ理事に就任すると「具体的に何をすればいいのか」「専門知識は必要なのか」と不安になる方も少なくありません。

本記事では、「初めて理事になった方でも最低限知っておきたい理事の５つのポイント」を分かりやすく整理しました。

理事会は 【業務担当＋経営企画】のハイブリッド組織

「理事」と聞くと、どこか偉い人、意思決定をする人というイメージが先行しがちですが、マンション管理組合における理事はもっと実務的な役割も担います。

理事は総会で役員として選任され、さらに理事会で理事長・副理事長・会計担当理事・理事といった役職が決まります。

監事は理事ではありませんが、総会で直接選任され、業務や会計の監査を行います。

理事会の主な役割は以下の通りです。

つまり理事会は、企業に例えるなら「現場の業務担当部署」兼「経営企画部」のような立ち位置。

理事会の運営レベルによって、そのマンションの管理水準が大きく左右されるのは言うまでもありません。

管理会社に“何でも強引に対応させる”のは絶対NG

多くののマンションでは、建物管理や設備点検、事務管理を管理会社へ委託しています。

しかし、

「お金を払っているんだから何でもやるのが当然だろう」

という態度で、契約範囲外の対応を押し付けたり、24時間いつでも担当者を呼びつける「モンスター組合員」・「モンスター理事」は残念ながら存在します。

これは以下の理由からも絶対に避けなければなりません。

管理会社に無理難題を押し付ける管理組合は、多くの管理会社から敬遠されます。

契約外の内容は、費用を支払って追加対応を依頼するのが本来の姿です。

健全で長く付き合える管理会社を確保するためにも、「強引な依頼をしない」という意識は不可欠です。

とはいえ、「言いなり」になるのも危険

管理会社はマンション管理の専門家ですが、営利企業でもあります。

そのため、以下のような現実があります。

実際、約1,900社（2022年3月末時点の国土交通省よりの公表）の管理会社の中には、以下のような“質の低い管理会社”も存在します。

私自身、理事長として管理会社を変更したケースがあり、新しい管理会社に替えたことで、以下にあげる成果を得た経験があります。

管理会社の意見を参考にしつつも、必ず以下を実施することが重要です。

従順になりすぎず、冷静に検証する姿勢が理事会には不可欠です。

管理会社とは独立した“第三者専門家”を活用する

理事会は管理会社の提案内容を確認し、必要性や妥当性を判断しなければなりません。

しかし、理事の多くはマンション管理の専門知識を持っているわけではなく、提案の良し悪しを判断するのは決して簡単ではありません。

そのため、管理会社とは独立した第三者の専門家（マンション管理士など）を活用することが非常に効果的です。

第三者専門家を活用する理由

管理会社はマンション管理のプロですが、同時に営利企業でもあります。

採算をとるために費用が高めの提案をしたり、メーカー任せの設備更新を推奨することもあります。

その点、第三者の専門家は管理会社とは利害関係がないため、以下のようなことを客観的な立場でチェックしてくれます。

「標準管理規約」でも、管理費を使って専門家を活用することが明記されており、国としても推奨する仕組みです。

管理会社が積極的に教えてくれない理由

建物管理会社にとって外部専門家は“監査役”のような存在です。

そのため、以下のような可能性があるため、管理会社側から「第三者専門家を利用しましょう」と提案することは現実的には少ないでしょう。

第三者を入れることで得られるメリット

第三者専門家は、以下のように管理組合に大きなメリットをもたらします。

マンションの規模によっては、年間数百万円、長期では数千万円以上の削減につながるケースも珍しくないでしょう。

専門家の選び方は“資格より実務力”

マンション管理士は国家資格ですが、「資格がある＝現場でも有能」とは限りません。

このような専門家では、かえって現場が混乱したり、管理会社の担当者が疲弊してしまいます。

選ぶべき専門家は次の通りです。

専門知識を持つ理事がいないなら“活用は必須”

多くの管理組合では、理事に専門家がいないのが普通です。

そのような場合こそ、管理会社とは別視点でチェックしてくれる第三者専門家の存在が不可欠です。

第三者専門家の活用は、健全で適切なマンション管理を行うための最も確実な方法のひとつと言えます。

「理想と現実」を理解し、実態に即した運営を目指す

理事に就任したらぜひ知っておきたい最後のポイントは、「管理組合には理想と現実のギャップがある」という事実です。

これまで、管理会社の活用や外部専門家の導入といった手法をご紹介してきましたが、それらの前提として長く言われてきた考え方があります。

「マンション管理の主体は管理組合であり、全ての組合員が高い管理意識を持つべき」

理論としてはまさに理想です。

すべての組合員が積極的に議論し、学び、協力して運営に参加すれば、マンション管理の質は飛躍的に向上します。

しかし・・・現実はそうはいきません。

理想どおりにいかないのが“普通”である

マンションの住民は、それぞれ仕事も生活スタイルも家族構成も価値観もまったく異なります。

そのため、管理組合への関わり方にも以下のようにさまざまな姿勢が生まれます。

これらはすべて“自然な現象”です。

どのマンションでも見られる、当たり前の構図です。

ゆえに、すべての組合員に高い意識を求めることは、大きな労力をかけても実現が極めて難しいというのが現実なのです。

どれだけ優れた管理会社やマンション管理士を活用しても、肝心の管理組合や理事会が無関心であれば、適切なマンション管理を継続することは困難になります。

現実的に取り組むべきは「実態に合った管理体制づくり」

ではどうすればいいのか？

答えは明確です。

「マンションの実態を正しく把握し、その実情に合った管理方法と管理体制を構築すること」

理想を押し付けるのではなく、「現実に合わせた運営体制」に切り替えることが、長期的な管理の健全化につながります。

たとえば、以下のようなことが考えられます。

こうした“現実に合った方針”をフレキシブルに対応することが、結果として管理の質を向上させる最も確実な方法です。

現実に即した管理は、未来の資産価値に直結する

マンション全体の実態を理解し、現状に適した管理体制へと整えていくことができれば、以下のような成果が着実に積み上がっていきます

つまり、

“理想”と“現実”のギャップを理解し、それを前提に運営することが、マンションの未来を守る鍵なのです。

まとめ：完璧な理事を目指さなくていい、でも「知らない理事」にはならない

ここまで見てきたように、マンション管理組合の理事という役割は、単に総会に出席してハンコを押すだけの“名誉職”ではありません。

理事会は、企業でいえば【業務担当＋経営企画】を担う重要なポジションであり、理事会がどう動くかによって、そのマンションの管理水準や将来の資産価値が大きく変わっていきます。

一方で、理事は多くの場合「本業のある一般の区分所有者」です。

専門家でもなければ、マンション管理の勉強をしてから理事になる人もほとんどいません。

だからこそ、

上記の４つを押さえておくことが、理事初心者にとっての大きな指針になります。

大切なのは、「完璧な理事」になることではなく、“知らないまま流される理事”にならないことです。

管理会社の提案に対して、「それはなぜ必要なのか？」「他の選択肢はないのか？」と一度立ち止まって考える。

自分たちだけで判断できないと感じたら、信頼できるマンション管理士など第三者の専門家に相談してみる。

そして、自分のマンションにとって現実的な管理体制は何かを、理事会メンバーで話し合ってみる。

こうした一つひとつの小さな「問いかけ」と「確認」の積み重ねが、数年後・十数年後のマンションの姿を確実に変えていきます。

理事に選ばれたということは、マンションの将来に一歩踏み込む機会を与えられた、ということでもあります。

不安もあるかもしれませんが、「知らなかった」から「少しはわかる理事」へ。

このコラムが、その最初の一歩を踏み出すきっかけになれば幸いです。