約20年ぶりとなる大幅な区分所有法改正が、2025年5月に公布され、2026年4月1日に施行されます。
今回の改正では、区分所有者に新たな義務や管理上のルールが加わりました。
本コラムでは、「第一章 第七節 管理不全専有部分管理命令及び管理不全共用部分管理命令」の改正条文を全文掲載し、その内容と管理運営への影響を解説します。
管理不全専有部分管理命令
新設条文：第四十六条の八 １項～３項
第四十六条の八
裁判所は、区分所有者による専有部分の管理が不適当であることによつて他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合において、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、当該専有部分を対象として、第三項に規定する管理不全専有部分管理人による管理を命ずる処分（以下「管理不全専有部分管理命令」という。）をすることができる。
２ 管理不全専有部分管理命令の効力は、当該管理不全専有部分管理命令の対象とされた専有部分又は共用部分、附属施設若しくは建物の敷地にある動産（当該管理不全専有部分管理命令の対象とされた専有部分の区分所有者又はその共有持分を有する者が所有するものに限る。）並びに共用部分及び附属施設に関する権利並びに敷地利用権（いずれも当該管理不全専有部分管理命令の対象とされた専有部分の区分所有者又はその共有持分を有する者が有するものに限る。）に及ぶ。
３ 裁判所は、管理不全専有部分管理命令をする場合には、当該管理不全専有部分管理命令において、管理不全専有部分管理人を選任しなければならない。
📝解説
この条文により、専有部分（個人の部屋）の管理が不適切な場合に、裁判所が「管理命令」を出せるようになります。
たとえば、長期放置された空き住戸がゴミ屋敷化して悪臭や害虫被害を出している場合、管理組合や隣接住戸の所有者（＝利害関係人）が裁判所に申し立てることができます。
裁判所は必要と認めれば「管理不全専有部分管理人」を選任し、その人が代わって管理・処分を行うことになります。
管理不全専有部分管理人の権限
新設条文：第四十六条の九 １項～４項
第四十六条の九
管理不全専有部分管理人は、管理不全専有部分管理命令の対象とされた専有部分並びに管理不全専有部分管理命令の効力が及ぶ動産並びに共用部分及び附属施設に関する権利並びに敷地利用権並びにこれらの管理、処分その他の事由により管理不全専有部分管理人が得た財産（以下「管理不全専有部分等」という。）の管理及び処分をする権限を有する。
２ 前項の規定にかかわらず、管理不全専有部分管理人は、集会において議決権を行使することができない。
３ 管理不全専有部分管理人が次に掲げる行為の範囲を超える行為をするには、裁判所の許可を得なければならない。ただし、この許可がないことをもつて善意でかつ過失がない第三者に対抗することはできない。
一 保存行為
二 管理不全専有部分等の性質を変えない範囲内において、その利用又は改良を目的とする行為
４ 管理不全専有部分管理命令の対象とされた専有部分の処分についての前項の許可をするには、その区分所有者の同意がなければならない。
📝解説
「管理不全専有部分管理人」は、専有部分やそれに付随する権利（敷地利用権など）の管理・処分を行う権限を持ちます。
ただし、マンションの集会（総会）で議決権を行使することはできません。
また、通常の管理や保存行為を超えて大きな改修・売却などを行う場合には、裁判所の許可が必要です。
この仕組みにより、第三者による乱用を防ぎつつ、法的管理を可能にするバランスがとられています。
管理不全専有部分管理人の義務
新設条文：第四十六条の十 １項・２項
第四十六条の十
管理不全専有部分管理人は、管理不全専有部分等の所有者のために、善良な管理者の注意をもつて、その権限を行使しなければならない。
２ 管理不全専有部分等が数人の共有に属する場合には、管理不全専有部分管理人は、その共有持分を有する者全員のために、誠実かつ公平にその権限を行使しなければならない。
📝解説
管理人には「善良な管理者の注意義務」が課されます。
つまり、所有者に代わって誠実・公正に管理しなければならず、複数の共有者がいる場合も全員の利益を公平に扱う必要があります。
この条文は、第三者管理人に対する倫理・責任基準を定めたものです。
管理不全専有部分管理人の解任及び辞任
新設条文：第四十六条の十一 １項・２項
第四十六条の十一
管理不全専有部分管理人がその任務に違反して管理不全専有部分等に著しい損害を与えたことその他重要な事由があるときは、裁判所は、利害関係人の請求により、管理不全専有部分管理人を解任することができる。
２ 管理不全専有部分管理人は、正当な事由があるときは、裁判所の許可を得て、辞任することができる。
📝解説
管理人が任務を怠った場合や不正行為があった場合には、利害関係人の申し立てで裁判所が解任できると定めています。
また、管理人自身が健康上や職務上の理由で続けられない場合には、裁判所の許可を得て辞任も可能です。
これにより、管理体制の継続性と公正さが確保されます。
管理不全専有部分管理人の報酬等
新設条文：第四十六条の十二 １項・２項
第四十六条の十二
管理不全専有部分管理人は、管理不全専有部分等から裁判所が定める額の費用の前払及び報酬を受けることができる。
２ 管理不全専有部分管理人による管理不全専有部分等の管理に必要な費用及び報酬は、管理不全専有部分等の所有者の負担とする。
📝解説
管理人の報酬や必要経費は、裁判所が定め、最終的には専有部分の所有者が負担することになります。
つまり、「他の区分所有者の費用負担にはならない」ことが明示されています。
実務上は、裁判所が「報酬額の相当性」を判断することで、透明性を確保します。
管理不全共用部分管理命令
新設条文：第四十六条の十三 １項～３項
第四十六条の十三
裁判所は、区分所有者による共用部分の管理が不適当であることによつて他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合において、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、当該共用部分を対象として、第三項に規定する管理不全共用部分管理人による管理を命ずる処分（以下「管理不全共用部分管理命令」という。）をすることができる。
２ 管理不全共用部分管理命令の効力は、当該管理不全共用部分管理命令の対象とされた共用部分にある動産（当該管理不全共用部分管理命令の対象とされた共用部分の所有者又はその共有持分を有する者が所有するものに限る。）に及ぶ。
３ 裁判所は、管理不全共用部分管理命令をする場合には、当該管理不全共用部分管理命令において、管理不全共用部分管理人を選任しなければならない。
📝解説
こちらは共用部分版の制度です。
たとえば、管理組合が機能しておらず、エレベーターや共用配管の不具合が放置されているような場合に、裁判所が「管理不全共用部分管理命令」を出し、管理人を選任します。
つまり、管理組合が動かなくても、司法が管理を代行できる道を開くということです。
管理不全共用部分管理人の権限等
新設条文：第四十六条の十四
第四十六条の十四
第四十六条の九から第四十六条の十二までの規定は、管理不全共用部分管理命令及び管理不全共用部分管理人について準用する。この場合において、これらの規定中「管理不全専有部分等」とあるのは「管理不全共用部分等」と、第四十六条の九第一項中「専有部分並びに」とあるのは「共用部分及び」と、「動産並びに共用部分及び附属施設に関する権利並びに敷地利用権」とあるのは「動産」と、同条第四項中「専有部分の」とあるのは「共用部分の」と、「区分所有者」とあるのは「所有者」と、第四十六条の十二第二項中「の所有者の負担とする」とあるのは「を共有する者が連帯して負担する」と読み替えるものとする。
📝解説
第46条の9～12の規定（管理人の権限・義務・報酬等）は、共用部分の管理人にも準用されます。
ただし、所有関係が複数人（共有）になるため、費用負担は「共有者が連帯して負担」する形に変更されています。
つまり、共用部分の不適切管理に対しても、裁判所が介入できる制度として整備されたわけです。
次回のコラムでは、「第一章 第八節 管理組合法人」の改正内容をご紹介していきます。
条文の正確な理解は、健全な管理運営の第一歩です。
本記事該当の区分所有法（2026年改正版）現行・改正比較表（PDF）
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e-Govポータル （https://www.e-gov.go.jp）
