マンション管理適正化法（マンション管理業の業務）

日本国内の分譲マンションストック数は２０２２年末現在で約６９４万３千戸で、居住人口は約１，５００万人と国土交通省より発表されています。

また、築４０年以上のストック戸数は１２５万７千戸で１０年後には約２倍以上に膨れ上がる見込みです。

このように日本国内においてマンションの戸数と居住する人々が増え、マンションの適切な管理・維持の重要性が増大しています。

しかし、２０００年以前は分譲マンション（区分所有マンション）における区分所有者の管理意識は低く管理組合での管理活動も消極的でした。

また、マンション管理は専門性も高いため、管理組合から建物管理を委託する管理会社に依存し、任せっ放しにしてしまうような管理組合がまだまだ多いのが現実です。

これらのことを鑑みて、マンションにおける良好な居住環境の確保を図り、マンションの管理の適正化の推進を図ることなどを目的として２００１年８月１日に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（略称：マンション管理適正化法）」が施行されました。

この法律が施行されたことに付随して、管理組合が管理を委託する管理会社以外に管理について相談する際の専門家として『マンション管理士』という国家資格も創設しました。

前述したとおり、マンション管理適正化法は施行から２０年以上経過しており、より実態に即した的確な定めにするために改正を繰り返しながら現在に至っています。

そしてこの記事では、マンション管理適正化法における「マンション管理業の業務」について知ることができます。

業務処理の原則（第七十条）

マンション管理適正化法第七十条では「マンション管理業者は、信義を旨とし、誠実にその業務を⾏わなければならない。」と定められています。

標識の掲⽰（第七十一条）

マンション管理適正化法第七十一条では「マンション管理業者は、その事務所ごとに、公衆の⾒やすい場所に、国⼟交通省令で定める標識を掲げなければならない。」と定められています。

重要事項の説明等（第七十二条）

重要事項説明の義務（第七十二条１項）

マンション管理適正化法第七十二条１項では「マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約（新たに建設されたマンションの分譲に通常要すると⾒込まれる期間その他の管理組合を構成するマンションの区分所有者等が変動することが⾒込まれる期間として国⼟交通省令で定める期間中に契約期間が満了するものを除く。以下「管理受託契約」という。）を締結しようとするとき（次項に規定するときを除く。）は、あらかじめ、国⼟交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履⾏に関する事項であって国⼟交通省令で定めるもの（以下「重要事項」という。）について説明をさせなければならない。この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の⽇の⼀週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の⽇時及び場所を記載した書⾯を交付しなければならない。」と定められています。

重要事項書面の交付義務（第七十二条２項）

マンション管理適正化法第七十二条２項では「マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同⼀の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書⾯を交付しなければならない。」と定められています。

重要事項説明の不要（第七十二条３項）

マンション管理適正化法第七十二条３項では「前項の場合において当該管理組合に管理者等が置かれているときは、マンション管理業者は、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書⾯を交付して説明をさせなければならない。ただし、当該説明は、認定管理者等から重要事項について説明を要しない旨の意思の表明があったときは、マンション管理業者による当該認定管理者等に対する重要事項を記載した書⾯の交付をもって、これに代えることができる。」と定められています。

管理業務主任者証の提示義務（第七十二条４項）

マンション管理適正化法第七十二条４項では「管理業務主任者は、第⼀項⼜は前項の説明をするときは、説明の相⼿⽅に対し、管理業務主任者証を提⽰しなければならない。」と定められています。

管理業務主任者による書面への記名義務（第七十二条５項）

マンション管理適正化法第七十二条５項では「マンション管理業者は、第⼀項から第三項までの規定により交付すべき書⾯を作成するときは、管理業務主任者をして、当該書⾯に記名させなければならない。」と定められています。

重要事項説明書の電子情報処理組織による提供（第七十二条６項）

マンション管理適正化法第七十二条６項では「マンション管理業者は、第⼀項、第⼆項及び第三項ただし書の規定による書⾯の交付に代えて、政令で定めるところにより、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等⼜は当該管理組合の管理者等の承諾を得て、当該書⾯に記載すべき事項を電⼦情報処理組織を使⽤する⽅法その他の情報通信の技術を利⽤する⽅法であって前項の規定による措置に代わる措置を講ずるものとして国⼟交通省令で定めるものにより提供することができる。この場合において、当該マンション管理業者は、当該書⾯を交付したものとみなし、同項の規定は、適⽤しない。」と定められています。

管理業務主任者による電子情報処理組織での提供（第七十二条７項）

マンション管理適正化法第七十二条７項では「マンション管理業者は、第三項本⽂の規定による書⾯の交付に代えて、政令で定めるところにより、当該管理組合の管理者等の承諾を得て、管理業務主任者に、当該書⾯に記載すべき事項を電⼦情報処理組織を使⽤する⽅法その他の情報通信の技術を利⽤する⽅法であって第五項の規定による措置に代わる措置を講ずるものとして国⼟交通省令で定めるものにより提供させることができる。この場合において、当該マンション管理業者は、当該管理業務主任者に当該書⾯を交付させたものとみなし、同項の規定は、適⽤しない。」と定められています。

契約の成⽴時の書⾯の交付（第七十三条）

契約締結書面の交付義務（第七十三条１項）

マンション管理適正化法第七十三条１項では「マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結したときは、当該管理組合の管理者等（当該マンション管理業者が当該管理組合の管理者等である場合⼜は当該管理組合に管理者等が置かれていない場合にあっては、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員）に対し、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書⾯を交付しなければならない。」と定められています。

管理業務主任者による契約締結書面への記名義務（第七十三条２項）

マンション管理適正化法第七十三条２項では「マンション管理業者は、前項の規定により交付すべき書⾯を作成するときは、管理業務主任者をして、当該書⾯に記名させなければならない。」と定められています。

契約締結書面の電子情報処理組織による提供（第七十三条３項）

マンション管理適正化法第七十三条３項では「マンション管理業者は、第⼀項の規定による書⾯の交付に代えて、政令で定めるところにより、当該管理組合の管理者等⼜は当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等の承諾を得て、当該書⾯に記載すべき事項を電⼦情報処理組織を使⽤する⽅法その他の情報通信の技術を利⽤する⽅法であって前項の規定による措置に代わる措置を講ずるものとして国⼟交通省令で定めるものにより提供することができる。この場合において、当該マンション管理業者は、当該書⾯を交付したものとみなし、同項の規定は、適⽤しない。」と定められています。

再委託の制限（第七十四条）

マンション管理適正化法第七十四条では「マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務のうち基幹事務については、これを⼀括して他⼈に委託してはならない。」と定められています。

帳簿の作成等（第七十五条）

マンション管理適正化法第七十五条では「マンション管理業者は、管理組合から委託を受けた管理事務について、国⼟交通省令で定めるところにより、帳簿を作成し、これを保存しなければならない。」と定められています。

財産の分別管理（第七十六条）

マンション管理適正化法第七十六条では「マンション管理業者は、管理組合から委託を受けて管理する修繕積⽴⾦その他国⼟交通省令で定める財産については、整然と管理する⽅法として国⼟交通省令で定める⽅法により、⾃⼰の固有財産及び他の管理組合の財産と分別して管理しなければならない。」と定められています。

管理事務の報告（第七十七条）

管理業務主任者による報告義務（第七十七条１項）

マンション管理適正化法第七十七条１項では「マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれているときは、国⼟交通省令で定めるところにより、定期に、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、当該管理事務に関する報告をさせなければならない。」と定められています。

管理業務主任者による説明会での報告義務（第七十七条２項）

マンション管理適正化法第七十七条２項では「マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれていないときは、国⼟交通省令で定めるところにより、定期に、説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等に対し、管理業務主任者をして、当該管理事務に関する報告をさせなければならない。」と定められています。

管理業務主任者証の提示義務（第七十七条３項）

マンション管理適正化法第七十七条３項では「管理業務主任者は、前⼆項の説明をするときは、説明の相⼿⽅に対し、管理業務主任者証を提⽰しなければならない。」と定められています。

管理業務主任者としてすべき事務の特例（第七十八条）

マンション管理適正化法第七十八条では「マンション管理業者は、第五⼗六条第⼀項ただし書に規定する管理事務以外の管理事務については、管理業務主任者に代えて、当該事務所を代表する者⼜はこれに準ずる地位にある者をして、管理業務主任者としてすべき事務を⾏わせることができる。」と定められています。

書類の閲覧（第七十九条）

マンション管理適正化法第七十九条では「マンション管理業者は、国⼟交通省令で定めるところにより、当該マンション管理業者の業務及び財産の状況を記載した書類をその事務所ごとに備え置き、その業務に係る関係者の求めに応じ、これを閲覧させなければならない。」と定められています。

秘密保持義務（第八十条）

マンション管理適正化法第八十条では「マンション管理業者は、正当な理由がなく、その業務に関して知り得た秘密を漏らしてはならない。マンション管理業者でなくなった後においても、同様とする。」と定められています。

まとめ

本記事のマンション管理業の業務についていかがでしたでしょうか。

マンション管理業者にとって管理業務主任者による役割の高さがご認識頂けたのではないかと思います。

ご自身の管理組合総会当日に行われることも多い管理業者による重要事項説明ですが、説明前に管理業務主任証を必ず提示しているでしょうか。

万が一提示をしていない場合には、本記事でご説明した通りに法律違反を行っている管理業者となります。

ついては、管理業務主任者証の義務違反だけでなく、他業務でも法律違反などずさんな業務をしている可能性も高いとも推測できますので、注意が必要です。

ぜひ次回の管理業者による重要事項説明がある時には注意して確認してみて下さい。

本記事も読んでいただきどうもありがとうございました。